O que é o arrendamento acessível
O RSAA foi criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (anexo III). As rendas de contratos que cumpram as regras do regime estão isentas de IRS e de IRC. A condição principal é a renda: a mensalidade tem de ser igual ou inferior ao limite máximo da tipologia, no concelho do imóvel.
Esses limites foram fixados pela Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro. Partem de 80 % da mediana de renda que o INE publica para cada concelho e têm em conta as áreas máximas por tipologia da habitação de custos controlados. A portaria entrou em vigor a 14 de outubro de 2026, com efeitos a 1 de setembro. Entre as duas datas valeram os tetos da Portaria n.º 176/2019.
Que contratos entram no regime
O RSAA abrange o arrendamento e o subarrendamento de habitação (frações autónomas e partes de prédio com utilização autónoma). Há dois tipos de contrato:
| Residência permanente | Residência temporária | |
|---|---|---|
| Prazo mínimo | 3 anos | 3 meses, renovável |
| Arrendatário | Sem restrição | Com residência fiscal noutro concelho |
| Tipo de contrato | Habitacional | Fim especial transitório (art. 1095.º, n.º 3, do Código Civil) |
Os contratos regem-se pelo Código Civil e pelo NRAU. Os municípios podem criar programas municipais de arrendamento acessível e as entidades públicas podem arrendar neste regime: os dois seguem os mesmos tetos e prazos mínimos.
Como obter a isenção de IRS
- Fixe uma renda dentro do teto: a do concelho, da tipologia e das majorações que se aplicam ao imóvel.
- Comunique o contrato nas Finanças pelo Portal das Finanças, como em qualquer arrendamento.
- Submeta o contrato ao IHRU na plataforma do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, com o comprovativo da comunicação às Finanças, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato.
- O IHRU comunica o contrato à AT até ao fim de fevereiro. A isenção vale desde a data do contrato e mantém-se nas renovações e se o imóvel mudar de dono com o contrato em vigor.
Se a renda ou o prazo deixarem de cumprir as regras, perde-se a isenção desde o momento do incumprimento e é preciso pagar a diferença de imposto, com juros compensatórios (artigo 7.º). Quem opta pelo englobamento dos rendimentos prediais tem de incluir as rendas isentas no englobamento, só para apurar a taxa dos outros rendimentos. As contas estão na calculadora de IRS das rendas.
Majorações: estacionamento e classe energética
Os tetos da tabela sobem 10 % se o arrendamento incluir estacionamento privativo e 10 % se o imóvel tiver certificado energético válido de classe A ou superior à data do contrato. As duas majorações somam-se: com ambas, o teto sobe 20 %.
| Exemplo: T2 em Lisboa | Teto mensal |
|---|---|
| Sem majoração | 1 309 € |
| Com estacionamento privativo (+10 %) | 1 439,90 € |
| Com classe energética A ou superior (+10 %) | 1 439,90 € |
| Com estacionamento e classe A (+20 %) | 1 570,80 € |
Acima de T5
Para habitações com mais de cinco quartos, o teto é o do T5 mais um valor fixo por cada quarto além do quinto: 50, 75, 100 ou 150 € por quarto, conforme o concelho (em Lisboa, 150 €). Um T6 em Lisboa tem o teto de 2 216 €.
Arrendar só um quarto
O decreto-lei define a "parte de habitação" a propósito dos contratos para residência temporária, com requisitos cumulativos: acesso autónomo à entrada, a uma casa de banho completa e à cozinha, e um quarto com janela para o exterior (ou varanda ou marquise). Para esse caso, a portaria fixa o teto como o da habitação a multiplicar por Auq ÷ Aut: a área útil do quarto arrendado (mais 25 % se tiver casa de banho privativa), a dividir pela área útil de todos os quartos da casa. As majorações aplicam-se depois. O simulador faz esta conta. Para um quarto fora deste caso, confirme com o IHRU antes de contar com a isenção.
O que o teto não inclui
O limite de renda não inclui os encargos e despesas do artigo 1078.º do Código Civil. Os tetos são revistos periodicamente, com efeitos a 1 de janeiro, e nos anos sem revisão sobem pelo coeficiente de atualização do artigo 24.º do NRAU.
Informativo, não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Fontes: Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, e Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (anexo III), no Diário da República. Última revisão: 22 de outubro de 2026.