As taxas de IRS sobre as rendas em 2026
As rendas são rendimentos da categoria F. Por defeito, pagam uma taxa autónoma sobre a base tributável (rendas menos despesas dedutíveis). A taxa depende do tipo de arrendamento, da renda e da duração do contrato.
| Situação do contrato | Taxa | Base legal |
|---|---|---|
| Arrendamento não habitacional (comércio, escritório, armazém) | 28% | Art. 72.º do Código do IRS |
| Habitação, regime geral | 25% | Art. 72.º do Código do IRS |
| Habitação com renda até 2 300 €/mês (rendas de 2026 a 2029) | 10% | Art. 45.º-C do EBF (Decreto-Lei n.º 97/2026) |
| Habitação permanente, contrato de 5 a 10 anos | 15% | Art. 72.º do Código do IRS |
| Habitação permanente, contrato de 10 a 20 anos | 10% | Art. 72.º do Código do IRS |
| Habitação permanente, contrato de 20 anos ou mais | 5% | Art. 72.º do Código do IRS |
| Contrato ao abrigo do RSAA (Arrendamento Acessível) | 0% | Decreto-Lei n.º 97/2026, desde 1 de setembro de 2026 |
Quando várias taxas se aplicam, conta a mais baixa. O artigo 45.º-C do EBF fixa os 10% "salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável": um contrato de 20 anos com uma renda de 900 € paga 5%, não 10%. O RSAA e a taxa de 10% são regimes alternativos, não se somam. O regime completo, com os passos para garantir a taxa mais baixa, está no guia IRS do senhorio em 2026.
Despesas dedutíveis: o que conta e o que não conta
Deduzem-se às rendas os gastos efetivamente pagos para obter ou garantir o rendimento de cada imóvel, com fatura e prova de pagamento (artigo 41.º do Código do IRS).
- Contam: IMI do imóvel arrendado, quotas de condomínio, seguros (incluindo o seguro de renda) e obras de conservação e manutenção, também as feitas nos 24 meses antes do arrendamento, se o imóvel não teve outro uso.
- Não contam: juros do crédito à habitação, depreciações, mobiliário e eletrodomésticos, artigos de conforto ou decoração e o adicional ao IMI (AIMI).
A lista completa, com a prova a guardar para cada despesa, está no guia das deduções do Anexo F.
Taxa autónoma ou englobamento?
Com a taxa autónoma, a base tributável paga a taxa do contrato, independentemente dos seus outros rendimentos. Com o englobamento, as rendas somam-se aos outros rendimentos (salários, pensões) e pagam à tabela progressiva do IRS. A calculadora mede o imposto a mais que as rendas causam e recomenda a opção mais barata.
| Rendimento coletável em 2026 | Taxa marginal |
|---|---|
| Até 8 342 € | 12,5% |
| De 8 342 € a 12 587 € | 15,7% |
| De 12 587 € a 17 838 € | 21,2% |
| De 17 838 € a 23 089 € | 24,1% |
| De 23 089 € a 29 397 € | 31,1% |
| De 29 397 € a 43 090 € | 34,9% |
| De 43 090 € a 46 566 € | 43,1% |
| De 46 566 € a 86 634 € | 44,6% |
| Mais de 86 634 € | 48% |
- O englobamento pode compensar quando os seus outros rendimentos são baixos e a taxa do contrato é 25% ou 28%: as rendas caem nos primeiros escalões.
- Com a taxa de 10% ou menos, raramente compensa: o primeiro escalão já é de 12,5%.
- Na tributação conjunta, o rendimento do casal divide-se por dois antes de aplicar a tabela (quociente conjugal).
A opção pelo englobamento pode obrigar a englobar outros rendimentos do ano e mexe nas deduções e no mínimo de existência: confirme com um contabilista antes de a assinalar.
Arrendar a uma empresa: a retenção na fonte
Quando o inquilino é uma empresa com contabilidade organizada, retém IRS todos os meses sobre a renda bruta: 25% em regra, 10% nas rendas abrangidas pelo artigo 45.º-C do EBF (artigo 101.º, n.º 1, alíneas e) e f), do Código do IRS). A retenção é um adiantamento: é descontada no imposto apurado na declaração. Como incide sobre a renda bruta e o imposto sobre a renda menos despesas, pode dar reembolso.
Para ter os 10% com um inquilino empresa, a casa tem de ser a habitação de uma pessoa identificada e o contrato tem de proibir a sublocação e qualquer uso comercial. As condições e a checklist das cláusulas estão no guia arrendar casa a uma empresa.
Prazos e Anexo F
- Ao longo do ano: emita os recibos de renda eletrónicos e guarde as faturas das despesas, imóvel a imóvel.
- Contrato comunicado à AT: confirme que o contrato está registado nas Finanças (veja como).
- De 1 de abril a 30 de junho de 2027: declare as rendas de 2026 no Anexo F da declaração Modelo 3 (artigo 60.º do Código do IRS): rendas, despesas, retenções e, se compensar, a opção pelo englobamento.
Informativo, não constitui aconselhamento fiscal. Fontes: Código do IRS (artigos 41.º, 60.º, 68.º, 68.º-A, 69.º, 72.º e 101.º), Lei n.º 73-A/2025 (Orçamento do Estado para 2026), Estatuto dos Benefícios Fiscais (artigo 45.º-C) e Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Última revisão: 7 de outubro de 2026.