Novo Regime do Arrendamento 2026: O Que Muda Para os Senhorios

A 9 de julho de 2026, o Conselho de Ministros aprovou o novo regime do arrendamento — a maior revisão da lei das rendas desde a Mais Habitação. Despejos mais rápidos, fim do teto de 2% nos contratos novos, descongelamento das rendas antigas, caução negociável: as mudanças tocam praticamente todos os senhorios em Portugal. Este guia explica, ponto por ponto, o que muda, quando muda e o que deve fazer já.

Importante: o diploma foi aprovado em Conselho de Ministros mas ainda não é lei — precisa de aprovação na Assembleia da República e de promulgação pelo Presidente. Até lá, as regras atuais do NRAU mantêm-se em vigor. Atualizaremos este artigo a cada passo do processo legislativo.

Resumo: antes vs. depois

Tema	Regra atual	Novo regime (proposta)
Resolução por falta de pagamento	Mora superior a 3 meses	2 meses consecutivos de rendas em atraso
Atrasos reiterados	4 atrasos superiores a 8 dias em 12 meses	3 atrasos >8 dias num ano (ou 4 em 18 meses), não precisam de ser consecutivos
Processo de despejo	Despejo e cobrança de rendas em vias separadas	Um único processo para despejo + rendas em dívida
Teto de 2% nos contratos novos	Em vigor até 2029	Termina 3 anos mais cedo — renda inicial livre
Rendas antigas (pré-1990)	Congeladas	Descongelamento faseado por idade e rendimento do inquilino (ver abaixo)
Caução	Limites legais	Sem limite legal — negociável entre as partes
Rendas antecipadas	Máximo 2 meses	Máximo 3 meses
1.ª renovação automática	Oposição limitada	Senhorio pode opor-se à 1.ª renovação com pré-aviso correto
Comunicações	Carta registada	Email permitido com acordo das partes

Despejos: o que muda em detalhe

É a mudança com mais impacto prático. No regime proposto:

• 2 meses de rendas em atraso passam a fundamentar a resolução do contrato (hoje, a regra geral é mora superior a 3 meses);
• Atrasos repetidos contam: 3 pagamentos com mais de 8 dias de atraso num ano — ou 4 em 18 meses — também permitem terminar o contrato, mesmo que o inquilino acabe sempre por pagar;
• Um só processo: a desocupação e a cobrança das rendas em dívida passam a correr juntas, eliminando a duplicação que hoje arrasta os casos.

Na prática, o custo de um incumprimento — que hoje calculamos entre 5.400€ e 10.800€ — deve encurtar, porque o relógio começa a contar mais cedo e o processo perde etapas. Mas atenção: tudo continua a depender de contrato válido, registado na AT e comunicações bem feitas — o que já hoje explica a maioria dos despejos falhados no BAS.

Rendas antigas: o descongelamento faseado

Para os contratos anteriores a 1990 — congelados há décadas — a proposta cria uma matriz por idade e rendimento do inquilino:

Inquilino	Rendimento anual	O que acontece à renda
Menos de 65 anos	Até ~64.400€	Congelada por mais 5 anos
Menos de 65 anos	Acima de ~64.400€	Pode subir até 1/15 do VPT do imóvel
65 anos ou mais	Até ~64.400€	Contrato mantém-se sem alterações
65 anos ou mais	Acima de ~64.400€	Pode subir até 1/15 do VPT

Para senhorios com rendas antigas, o primeiro passo é conhecer o VPT atual do imóvel (caderneta predial) e simular 1/15 desse valor — em muitos casos, a diferença face à renda congelada é substancial. A proposta prevê ainda benefícios fiscais para os senhorios destes contratos.

Contratos novos: liberdade de renda e mais garantias

• Fim do teto de 2%: a limitação à renda inicial dos contratos novos (que vigoraria até 2029) termina antecipadamente. A renda volta a ser fixada pelo mercado — use dados reais por concelho no nosso Simulador de Mercado de Arrendamento;
• Caução sem limite legal e até 3 rendas antecipadas — mais margem para calibrar garantias ao risco do inquilino;
• Oposição à 1.ª renovação: o senhorio deixa de estar “preso” ao primeiro ciclo de renovação automática, desde que cumpra o pré-aviso;
• Email como via oficial de comunicação, se ambas as partes aceitarem — acaba parte da liturgia das cartas registadas (mas guarde sempre prova).

Apoios sociais: o outro lado da moeda

O pacote inclui um fundo de emergência habitacional: até 537,13€/mês durante 6 meses para famílias com rendimentos abaixo de 3 salários mínimos ou vítimas de violência doméstica, acumulável com outros apoios. Para os senhorios, isto significa inquilinos em dificuldade com uma rede — e, em teoria, menos incumprimentos prolongados.

O que os senhorios devem fazer JÁ (antes de a lei entrar em vigor)

1. Não aplicar nada ainda — as regras novas não estão em vigor; um despejo aos 2 meses hoje seria inválido;
2. Pôr o dossier em ordem: contrato escrito, registo na AT, recibos eletrónicos em dia — o novo regime acelera processos apenas para quem tem tudo documentado;
3. Rendas antigas: levantar o VPT e preparar a simulação de 1/15 para saber o potencial de atualização;
4. Contratos a renovar nos próximos meses: ponderar o timing — assinar antes ou depois da entrada em vigor pode mudar as regras aplicáveis ao teto de renda e à caução;
5. Novos arrendamentos: reforçar a seleção — com despejos mais rápidos, o fator decisivo continua a ser escolher bem; passe os candidatos pela Calculadora de Solvência de Inquilinos (gratuita).

Perguntas frequentes

O novo regime do arrendamento já está em vigor?

Não. Foi aprovado em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026, mas precisa de passar na Assembleia da República e de ser promulgado. Até à publicação em Diário da República, aplicam-se as regras atuais.

Vou poder despejar um inquilino com 2 meses de atraso?

Se o diploma for aprovado como proposto, sim — 2 meses consecutivos de rendas em atraso (ou atrasos reiterados superiores a 8 dias) passarão a fundamentar a resolução, num processo único que inclui a cobrança das rendas.

O que acontece ao teto de 2% nas rendas dos contratos novos?

Termina três anos antes do previsto. A renda inicial dos novos contratos volta a ser negociada livremente entre as partes.

Tenho uma renda congelada anterior a 1990. Quanto posso aumentar?

Depende da idade e do rendimento do inquilino: com rendimentos acima de ~64.400€/ano (ou inquilinos com menos de 65 anos fora da proteção), a renda poderá subir até 1/15 do VPT do imóvel. Inquilinos 65+ com rendimentos baixos mantêm o contrato como está.

A caução deixa mesmo de ter limite?

Na proposta, sim — caução e rendas antecipadas (até 3 meses) passam a ser negociáveis. Use essa margem com critério: garantias desproporcionadas afastam bons inquilinos.

Acompanhe as mudanças com o contrato certo

Seja qual for a versão final da lei, uma coisa não muda: senhorios com contratos sólidos e documentação em dia são os que beneficiam primeiro de qualquer aceleração dos processos. → Gere gratuitamente o seu contrato de arrendamento conforme o NRAU — e subscreva os nossos guias para receber a atualização quando o novo regime for promulgado.