A nova lei do arrendamento 2026 ainda não está em vigor: é uma proposta do Governo (Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª), aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026 e agora em discussão na especialidade. Propõe despejos mais rápidos, rendas antigas atualizáveis e cauções sem teto, mas nada muda nos contratos de hoje.
Este guia serve senhorios e inquilinos: o que a proposta diz, em que fase está, quando pode entrar em vigor, onde ler o texto e o que já mudou de facto em 2026 (o IRS das rendas).
Última atualização: 16 de outubro de 2026. Estado: aprovada na generalidade, em discussão na especialidade. Acompanhamos cada votação e atualizamos esta página.
O essencial em 30 segundos
- A reforma foi aprovada em Conselho de Ministros a 9/07/2026 e aprovada na generalidade a 30/09/2026. Ainda não está em vigor e não há data de entrada em vigor.
- Propostas principais: fim do travão de 2% nos contratos novos, 3 rendas antecipadas (hoje 2), caução sem limite (hoje 2 rendas) e despejo ao fim de 2 meses de incumprimento (hoje 3). Cauções e rendas antecipadas poderão ser limitadas na especialidade.
- Não há decreto-lei nem publicação em Diário da República: o PDF que existe é o da proposta de lei.
- O que já é lei em 2026 é outra coisa: o pacote fiscal do Decreto-Lei n.º 97/2026 (IRS de 10% nas rendas habitacionais até 2.300 €/mês).
Em que fase está a nova lei do arrendamento
O calendário conhecido, segundo o Jornal Económico, a Renascença e o idealista (23/09/2026):
- 9 de julho de 2026 · concluídoAprovação em Conselho de Ministros
O Governo aprova a proposta que dá origem à Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, de autorização legislativa para alterar o NRAU.
- 12 de agosto de 2026 · concluídoEntrada na Assembleia da República
A proposta dá entrada no Parlamento, com cerca de 75 páginas.
- 30 de setembro de 2026 · aprovado ✓Votação na generalidade no Parlamento
Aprovada com votos a favor de PSD, IL e CDS-PP, abstenção do Chega e votos contra de PS, Livre, PCP, PAN, JPP e BE. As iniciativas dos outros partidos foram rejeitadas. Segue para a comissão.
- Agora · em cursoEspecialidade
Discussão artigo a artigo na comissão parlamentar. É aqui que o acordo PSD–Chega tenta limitar rendas antecipadas e cauções. Os passos seguintes estão na secção abaixo.
Quando entra em vigor a nova lei do arrendamento?
Ainda não há data. Nenhuma fonte fiável indica quando a nova lei do arrendamento entra em vigor, e esta página não avança uma. Algumas notícias situam a publicação depois do debate do Orçamento do Estado para 2027, mas é uma expectativa, não um calendário oficial.
Como a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª é uma autorização legislativa, o caminho tem seis passos, e só o último dá efeito às novas regras:
- Especialidade na comissão parlamentar. Discussão e votação artigo a artigo. É onde se negociam as quatro alterações do acordo PSD–Chega, incluindo limitar cauções e rendas antecipadas.
- Votação final global no plenário da Assembleia da República.
- Decreto-lei do Governo. Com a autorização aprovada, o Governo aprova o decreto-lei que altera de facto o NRAU, em Conselho de Ministros.
- Promulgação pelo Presidente da República.
- Publicação em Diário da República.
- Entrada em vigor na data que o decreto-lei fixar, com as suas regras de transição para os contratos em curso.
Até lá aplicam-se as regras atuais (Código Civil e NRAU) a todos os contratos, incluindo os que assinar agora. Se um contrato novo respeitar a lei em vigor, não precisa de ser refeito quando a reforma chegar: basta, se for caso disso, um aditamento ao contrato de arrendamento.
Nova lei do arrendamento 2026 em PDF e no Diário da República
O texto que existe hoje é a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª do Governo. Foi aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026, deu entrada na Assembleia da República a 12 de agosto de 2026 e tem cerca de 75 páginas. Altera o Código Civil, o NRAU (Lei n.º 6/2006), o Código de Processo Civil e o Decreto-Lei n.º 157/2006 (obras em prédios arrendados).
Onde ler ou descarregar o PDF:
- no site da Assembleia da República, na área de iniciativas legislativas, pesquisando por PPL 103/XVII;
- na base de dados jurídica LexPoint: Proposta de Lei 103/XVII/1 (Governo, 12/08/2026).
O que diz a nova lei do arrendamento: o que muda para senhorios
Esta é a comparação entre a regra em vigor e a proposta, do ponto de vista do senhorio.
| Tema | Regra em vigor hoje | Proposta (ainda não é lei) |
|---|---|---|
| Renda inicial de contratos novos | Travão de 2% do Mais Habitação face à renda anterior do mesmo imóvel | Fim do travão renda inicial livre |
| Rendas antecipadas | Máximo 2 meses (art. 1076.º, n.º 1, do Código Civil) | Até 3 meses poderá ser limitado na especialidade |
| Caução | Máximo 2 rendas (art. 1076.º, n.º 2, do Código Civil) | Sem limite legal poderá ser limitado na especialidade |
| Despejo por falta de pagamento | 3 meses de incumprimento (regime do art. 1083.º do Código Civil) | 2 meses |
| Renovação do contrato | O senhorio não pode opor-se à primeira renovação antes de 3 anos (art. 1097.º, n.º 3, do Código Civil) | Sem esperar os 3 anos |
| Rendas antigas (anteriores a 1990) | Regime transitório, com atualização limitada | Atualização consoante idade e rendimento anual do inquilino; proteção reforçada para idosos prevista no acordo PSD–Chega |
| Inquilinos desalojados | Sem apoio específico neste regime | Novo apoio social |
Fim do travão de 2% nos contratos novos
O Mais Habitação limitou a renda inicial dos novos contratos em casas já arrendadas antes: a nova renda não podia subir mais do que um teto face à anterior. A proposta acaba com esse travão e a renda inicial volta a ser fixada pelo mercado.
Até a lei entrar em vigor, o travão continua a aplicar-se. Não confunda com a atualização anual dos contratos em curso, que segue o coeficiente do INE (ver abaixo) e as regras explicadas em o senhorio pode aumentar a renda?
Caução e rendas antecipadas: o que está proposto
Hoje, o art. 1076.º do Código Civil limita a caução a duas rendas e o pagamento antecipado a dois meses. A proposta eleva as rendas antecipadas para três e retira o teto à caução, que passaria a ser negociada entre as partes.
Atenção: é a proposta do Governo, que poderá ser limitada na especialidade. O acordo PSD–Chega prevê limitar a exigência de rendas antecipadas e cauções face ao alargamento proposto.
Despejos: de 3 para 2 meses de rendas em atraso
É a mudança com mais impacto prático. A falta de pagamento que permite resolver o contrato passa de três para dois meses, encurtando o tempo até o senhorio poder avançar.
O prazo exato e a forma de contagem dependem do texto final: até lá, conte com a regra atual do Código Civil (art. 1083.º, n.º 3).
O resto do caminho (comunicação ao inquilino, Balcão do Arrendatário e do Senhorio, tribunal) continua a exigir contrato escrito, registado na AT, e comunicações bem feitas. Veja quanto tempo demora hoje em quanto tempo demora um despejo em Portugal e o passo a passo no guia do despejo de inquilino em 2026.
Rendas antigas: atualização por idade e rendimento
Os contratos anteriores a 1990 transitariam para o NRAU, com a renda atualizada em função da idade e do rendimento do inquilino e com proteção dos inquilinos idosos. O acordo PSD–Chega prevê proteger os mais vulneráveis, com um regime de compensação para os senhorios. Os critérios finais dependem da especialidade.
Se tem um contrato destes, o primeiro passo é reunir a caderneta predial (VPT) e os dados do contrato, para simular o impacto assim que o texto final for conhecido.
Novo apoio social para inquilinos desalojados
Em contrapartida, a proposta cria um novo apoio social para inquilinos desalojados (idealista, 23/09/2026). O acordo PSD–Chega prevê aprofundar esta resposta social e reforçar o fundo de emergência habitacional. Os valores e as condições só serão conhecidos no texto final.
O que muda para inquilinos
Para quem arrenda, a proposta é menos favorável do que o regime atual em vários pontos. Nenhum se aplica hoje: a coluna do meio é a lei em vigor.
| Tema | Hoje | Proposta (ainda não é lei) |
|---|---|---|
| Caução e rendas antecipadas | Caução até 2 rendas e antecipação até 2 meses (art. 1076.º do Código Civil) | Até 3 rendas antecipadas e caução sem teto; o acordo PSD–Chega prevê limitar ambas |
| Despejo por falta de pagamento | Resolução com mora igual ou superior a 3 meses (art. 1083.º, n.º 3) | A partir de 2 meses de atraso |
| Renovação do contrato | O senhorio não pode opor-se à primeira renovação antes de 3 anos (art. 1097.º, n.º 3) | Senhorio pode opor-se à renovação sem esperar os 3 anos |
| Contratos anteriores a 1990 e proteção 65+ | Proteção do arrendatário com 65+ anos ou deficiência igual ou superior a 60% (art. 36.º do NRAU e Lei n.º 13/2019) | Transição para o NRAU com atualização da renda e proteção de idosos prevista no acordo PSD–Chega |
| Renda inicial de contratos novos | Travão de 2% face à renda anterior | Fim do travão |
| Inquilinos desalojados | Sem apoio específico neste regime | Novo apoio social |
A Deco e as associações de inquilinos criticam sobretudo as cauções sem teto e os prazos de despejo mais curtos. Mas a especialidade ainda pode mudar o texto.
O que pode fazer já como inquilino
- Guarde os recibos de renda. São a prova de pagamento e abrem a porta a apoios e à dedução no IRS. Saiba o que deve receber em recibo de renda eletrónico.
- Confirme que o contrato está registado nas Finanças e que a caução não excede 2 rendas. Verifique o seu contrato gratuitamente.
- Conheça os seus limites e direitos: o guia dos direitos do inquilino e quem não pode ser despejado.
- Se quiser sair, respeite os prazos de aviso em rescisão do contrato de arrendamento: prazos e use a carta de rescisão.
Nova lei do arrendamento e IRS: o que já mudou em 2026
A nova lei do arrendamento e o IRS são dois temas separados. A reforma do NRAU não altera o IRS das rendas. O que mudou o IRS em 2026 é o pacote fiscal do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que já é lei e se aplica independentemente da reforma:
- Taxa autónoma de IRS de 10% para rendas habitacionais até 2.300 €/mês, desde 1 de janeiro de 2026 (art. 45.º-C do EBF, criado pelo DL 97/2026). Aplica-se a contratos novos e já existentes, às rendas auferidas de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029, e o contrato deve estar registado nas Finanças. A AT confirmou que se aplica também ao arrendamento de casa a uma empresa, com cláusulas específicas.
- RSAA, com isenção de IRS (0%), desde 1 de setembro de 2026, como alternativa à taxa de 10%. Os dois regimes não se somam: veja o quadro completo em IRS das rendas em 2026 e faça as contas na calculadora de IRS das rendas.
- Coeficiente de atualização das rendas para 2027: 2,56%. O INE apurou-o a 10/09/2026 com a inflação de agosto (ECO, 10/09/2026) e é oficial desde o Aviso n.º 24199/2026/2, publicado em Diário da República a 1 de outubro de 2026. Faça as contas na calculadora de atualização de renda 2026/2027.
Do lado do inquilino, o IRS passa pelos recibos de renda: sem recibo não há prova de pagamento para a dedução. O guia dos direitos do inquilino explica o que pode exigir.
As críticas: inquilinos e Deco
A Deco e associações de inquilinos de Lisboa e do Porto contestam a proposta. Alertam que cauções sem teto, sem mecanismo garantido de devolução, e prazos de despejo mais curtos transferem risco para quem arrenda (idealista, 25/09/2026). O Jornal de Negócios titulou que a lei “transfere o risco de forma desproporcionada” para os inquilinos.
Para os senhorios, a leitura prática é simples: caução e despejos são os pontos mais contestados e os mais prováveis de serem alterados antes da votação final.
O que fazer já nos seus contratos
- Aplique a lei atual a qualquer contrato assinado hoje: caução até 2 rendas, antecipação até 2 meses e a regra atual de 3 meses de incumprimento.
- Não redija cláusulas “a pensar” na reforma. Uma cláusula que só seria válida com a lei nova é contestável agora.
- Ponha o dossier em ordem: contrato escrito, registo do contrato na AT e recibos eletrónicos em dia. Um contrato não registado arrisca coima, e os recibos de renda eletrónicos são a prova de qualquer cobrança. Qualquer despejo mais rápido só funciona com tudo documentado.
- Prepare a atualização de 2027 com o coeficiente de 2,56%, respeitando a comunicação com 30 dias de antecedência.
- Acompanhe o processo: atualizamos este artigo após cada votação.
Precisa de um contrato agora? O gerador gratuito de contratos NRAU redige-o segundo a lei em vigor, e o guia como fazer um contrato de arrendamento explica cada cláusula. Quando a reforma for publicada, basta um aditamento, se necessário.
Perguntas frequentes
A nova lei do arrendamento já está em vigor?
Não. A Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, de autorização legislativa, foi aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026. Seguem-se a especialidade e a votação final global; depois, o Governo aprova o decreto-lei, que tem de ser promulgado e publicado em Diário da República. Até lá aplicam-se as regras atuais.
Quando entra em vigor a nova lei do arrendamento?
Ainda não há data e nenhuma fonte fiável a indica. Falta a especialidade, a votação final global, o decreto-lei do Governo, a promulgação e a publicação em Diário da República. A lei só vale a partir da data de entrada em vigor que o decreto-lei fixar. Até lá aplicam-se as regras atuais.
Onde está o PDF da nova lei do arrendamento?
O texto disponível é o da Proposta de Lei n.º 103/XVII/1.ª, com cerca de 75 páginas, no site da Assembleia da República (iniciativas legislativas, PPL 103/XVII) e na LexPoint. É uma proposta, não a lei final: o texto pode mudar na especialidade.
A nova lei do arrendamento já saiu em Diário da República?
Não. Ainda não existe decreto-lei nem publicação em Diário da República. Um PDF que circule como “decreto-lei da nova lei do arrendamento” é a proposta de lei ou o pacote fiscal do Decreto-Lei n.º 97/2026, que é outra coisa. Ligaremos aqui ao texto oficial no dia da publicação.
A nova lei do arrendamento muda o IRS das rendas?
Não. A reforma do NRAU não mexe no IRS. O que mudou em 2026 foi o Decreto-Lei n.º 97/2026, que já está em vigor: taxa de 10% nas rendas habitacionais até 2.300 €/mês (art. 45.º-C do EBF), desde 1 de janeiro de 2026, e isenção no RSAA desde 1 de setembro de 2026.
A nova lei aplica-se aos contratos que já tenho?
Depende das regras de transição do decreto-lei final, que ainda não existe. Hoje não muda nada: os contratos em curso e os que assinar agora seguem o Código Civil e o NRAU em vigor. Confirme as regras de transição no Diário da República quando o diploma for publicado.
O que muda para os inquilinos com a nova lei?
Se a proposta passar como está: despejo a partir de 2 meses de atraso, até 3 rendas antecipadas, caução sem teto, renovação sem esperar 3 anos e rendas antigas atualizáveis, com proteção de idosos. O acordo PSD–Chega prevê limitar cauções e rendas antecipadas. Nada disto se aplica ainda.
Posso pedir 3 rendas de caução num contrato novo?
Hoje não. O art. 1076.º do Código Civil limita a caução a duas rendas e a antecipação de rendas a dois meses. A proposta retira o limite à caução e sobe as rendas antecipadas para três, mas só depois de entrar em vigor, e o acordo PSD–Chega prevê limitar estes valores na especialidade.
Com a nova lei, posso despejar ao fim de 2 meses sem pagamento?
Se a proposta for aprovada como está, o despejo passa a ser possível ao fim de 2 meses de incumprimento, em vez de 3. Até à entrada em vigor, continua a aplicar-se o prazo atual do art. 1083.º, n.º 3, do Código Civil.
Quanto posso aumentar a renda em 2027?
Até 2,56%, o coeficiente fixado pelo Aviso n.º 24199/2026/2 (Diário da República, 1 de outubro de 2026). Não depende da nova lei do arrendamento.
Fontes: Jornal Económico, 30/09/2026 · Renascença, 30/09/2026 · idealista, 23/09/2026 · idealista, 25/09/2026 · Jornal de Negócios · ECO, 10/09/2026 · Código Civil, arts. 1076.º, 1083.º e 1097.º · NRAU, art. 36.º. Para o quadro legal completo, veja o NRAU explicado para senhorios e o guia completo do arrendamento em Portugal.
