Inquilino Não Paga Renda: O Que Fazer?

O seu inquilino não pagou. A data de vencimento passou, há silêncio do outro lado e o dinheiro não está na sua conta. Esta é uma das situações mais stressantes que um senhorio pode enfrentar — e, infelizmente, em Portugal, uma das que mais tempo consome a resolver se não agir corretamente desde o início.

Este guia oferece-lhe um plano de ação claro, calmo e cronológico: desde o primeiro dia de não pagamento até ao procedimento de despejo, caso seja necessário. Siga cada passo pela ordem. Cada dia que atrasa é um dia que lhe custa dinheiro.

Dias 1 a 7: Comunicação Escrita Formal

Não comece com um telefonema. Comece por escrito.

Porque a comunicação escrita é importante:

Cada notificação formal que envia cria um rasto documental legal. Sem documentação, não pode iniciar o procedimento de despejo e o tribunal não levará o seu caso a sério. Desde o primeiro dia de não pagamento, comunique apenas de formas que possam ser provadas.

O que enviar:

• Uma notificação escrita formal (carta de interpelação) por correio registado (com aviso de receção).
• Indique o valor em dívida, a data de vencimento que foi incumprida e um prazo para pagar (normalmente 8 a 10 dias).
• Guarde o talão de correio — este é o seu comprovativo de entrega.

Meses 1 a 3: Notificação de Resolução do Contrato

Se o inquilino não pagar após a sua notificação formal — ou pagar os valores em atraso mas não pagar o mês seguinte — está agora numa situação de não pagamento ao abrigo do NRAU.

Limiar legal para a resolução:

Nos termos do Artigo 1083.º do Código Civil Português, um senhorio pode rescindir o contrato de arrendamento e iniciar o despejo se o inquilino estiver em mora no pagamento da renda há 3 meses ou mais, ou se se tiver atrasado repetidamente (mais de 8 dias, por mais de 4 vezes num período de 12 meses, mesmo que os valores sejam posteriormente pagos).

O que fazer:

1. Comunique a resolução do contrato por notificação judicial avulsa ou por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, que entrega a comunicação escrita ao inquilino (artigo 9.º, n.º 7, do NRAU) — para a resolução por falta de pagamento, uma simples carta registada com AR não basta.
2. Indique as violações específicas (meses não pagos, valores, datas).
3. Conceda ao inquilino um prazo final de 30 dias para desocupar voluntariamente o imóvel.
4. Documente tudo: datas, recibos postais, quaisquer respostas do inquilino.

A Aluseg trabalha com um advogado parceiro que pode fazer esta comunicação por si — peça-nos o contacto em hello@aluseg.com.

Se o inquilino responder e pagar todos os valores em atraso antes que a notificação de rescisão produza efeitos, não é legalmente obrigado a prosseguir com o despejo — mas tem o direito de o fazer. Procure aconselhamento jurídico para a sua situação específica, junto de um advogado de arrendamento na sua região.

Mês 3+: Procedimento Especial de Despejo (PED)

Se o inquilino não desocupou voluntariamente o imóvel após a sua notificação de rescisão, é hora de iniciar o Procedimento Especial de Despejo (PED) no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).

O que é o PED?

O PED é um procedimento de despejo simplificado e administrativo, introduzido em Portugal para acelerar a recuperação de imóveis arrendados. É tratado pelo BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio) e é significativamente mais rápido do que ir a tribunal — tipicamente 3 a 6 meses a partir da apresentação do pedido.

Como iniciar o PED:

1. Submeta o requerimento de despejo junto do BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio).
2. Anexe: contrato de arrendamento assinado, comprovativo de registo na AT, comprovativo de rendas não pagas (extratos bancários que demonstrem a ausência de depósitos), cópias de todas as notificações formais enviadas.
3. Pague a taxa de apresentação do pedido (atualmente cerca de 25€–50€).
4. O BAS notifica formalmente o inquilino da ordem de despejo, concedendo-lhe 15 dias para se opor.
5. Se o inquilino não se opuser no prazo de 15 dias, o BAS emite uma ordem de despejo (título de desocupação).
6. Se o inquilino se opuser, o caso é transferido para tribunal — mas isto é raro em casos genuínos de falta de pagamento.

Prazos típicos:

• PED não contestado: 3–4 meses desde a apresentação até à ordem de despejo.
• PED contestado (transferido para tribunal): 6–18 meses.
• As proteções para inquilinos vulneráveis podem estender ainda mais os prazos.

Como Minimizar Perdas Durante o Processo

Os 3–9 meses entre a falta de pagamento e o despejo são dispendiosos. Aqui está como reduzir os danos:

• Não realize quaisquer melhorias ou manutenção além de reparações de emergência durante a disputa.
• Verifique se tem seguro de renda. Se tiver, participe o sinistro à sua seguradora imediatamente e confirme o prazo do primeiro pagamento previsto na apólice.
• Continue a enviar exigências de renda mensais por escrito — isto mantém o relógio da dívida a correr e fortalece o seu caso legal.
• Guarde todos os recibos de quaisquer custos que incorra como resultado da falta de pagamento.
• Não remova os pertences do inquilino ou mude as fechaduras — isto é um despejo ilegal por meios próprios e resultará em acusações criminais contra si.

Quanto Tempo Demora um Despejo em Portugal?

Esta é a pergunta que todo o senhorio faz. A resposta honesta: depende.

• Melhor cenário (PED não contestado, sem proteções para inquilinos vulneráveis): 3–5 meses.
• Cenário típico: 4–8 meses desde a primeira falta de pagamento até ao despejo.
• Pior cenário (contestação judicial, inquilino vulnerável): 12–24 meses.

A forma mais eficaz de reduzir este risco é preveni-lo desde o início — através de uma triagem rigorosa de inquilinos e de um seguro de renda.

Perguntas frequentes