Alojamento local ou longa duração? Quanto rende a sua casa
Compare o rendimento líquido anual dos dois modelos, depois dos custos e de uma estimativa do IRS. Altere os valores: o cálculo atualiza na hora.
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Pressupostos com fonte
Como calculamos
O que entra no cálculo
Os mesmos custos fixos nos dois modelos, e o imposto de cada um. Os valores por defeito são um exemplo: um T2 de 250 000 €.
Receitas
Longa duração: renda mensal × meses arrendados por ano.
Alojamento local: preço médio por noite × noites ocupadas (365 × taxa de ocupação).
Custos
Nos dois modelos: IMI, condomínio, seguro e manutenção.
Alojamento local: comissão da plataforma, limpezas, água, luz e internet, e o gestor se tiver um.
Longa duração: a comissão da agência, se recorrer a uma.
Impostos (estimativa)
O IRS depende da sua situação: confirme sempre com um contabilista antes de decidir.
Longa duração (categoria F): rendas menos despesas dedutíveis, à taxa escolhida (25% no regime geral, taxas reduzidas para rendas moderadas e contratos longos) ou à sua taxa marginal em englobamento.
Alojamento local (categoria B, regime simplificado): receitas × coeficiente (0,35, ou 0,50 numa área de contenção) × a sua taxa marginal.
Fora do cálculo: Segurança Social, IVA, taxa turística, licenciamento e mobiliário.
Alojamento local ou longa duração: as diferenças que contam
O alojamento local (AL) pode render mais por noite, mas depende da ocupação, exige uma gestão ativa e está sujeito a regras municipais cada vez mais apertadas. O arrendamento de longa duração rende menos por mês, mas é mais estável e quase passivo.
Longa duração
Alojamento local
Rendimento
Estável, mês a mês
Mais alto por noite, sazonal
Regras
NRAU e Código Civil
Registo na câmara municipal; limites em algumas zonas
Gestão
Maioritariamente passiva
Reservas, limpezas, check-in, plataformas
Risco principal
Rendas em atraso
Ocupação baixa e mudanças de regras
IRS
Categoria F, taxa autónoma ou englobamento
Categoria B, regime simplificado ou contabilidade
Da rentabilidade bruta à rentabilidade líquida
Os anúncios mostram a rentabilidade bruta: a renda anual dividida pelo valor do imóvel. O que fica no bolso é bem menos.
Rentabilidade bruta: receitas de um ano ÷ valor do imóvel.
Menos os custos: IMI, condomínio, seguro, manutenção e, no AL, plataforma, limpezas e consumos.
Menos o IRS: a taxa do seu regime, aplicada à base tributável.
Menos o risco: meses sem inquilino, noites vazias ou rendas em atraso.
Os juros de um crédito à habitação não são dedutíveis às rendas, mas pesam no seu resultado: tenha-os em conta à parte.
O IRS de cada modelo
Longa duração (categoria F). Às rendas recebidas deduzem-se as despesas suportadas para as obter, como o IMI, o condomínio, o seguro e as obras de conservação e manutenção; não são dedutíveis os juros do crédito nem o mobiliário (artigo 41.º do Código do IRS). Sobre o resultado aplica-se uma taxa autónoma de 25%, ou uma taxa reduzida: 10% para rendas até 2 300 € por mês (rendimentos de 2026 a 2029) e 15%, 10% ou 5% para contratos de 5 a 10, 10 a 20 ou mais de 20 anos. Também pode optar pelo englobamento, à sua taxa marginal. Os detalhes estão no guia do IRS do senhorio.
Alojamento local (categoria B). No regime simplificado, só uma parte das receitas é tributada: 35% para uma moradia ou apartamento, 50% numa área de contenção (artigo 31.º do Código do IRS). Essa parte soma-se aos seus outros rendimentos e paga à sua taxa marginal.
O simulador não inclui as contribuições para a Segurança Social, o IVA nem a taxa turística, que dependem da sua situação e do município. Um contabilista certificado faz a conta completa.
Antes de escolher o alojamento local
Confirme na câmara municipal se aceita novos registos de alojamento local na sua zona.
Some o mobiliário, os equipamentos e o tempo que vai dedicar às reservas e limpezas.
Teste uma ocupação prudente: as médias de mercado escondem meses vazios.
Quando a longa duração compensa
Quando não quer, ou não pode, gerir reservas e limpezas.
Quando a sua zona limita o alojamento local.
Quando pode beneficiar de uma taxa reduzida de IRS, com uma renda moderada ou um contrato longo.
Pode mudar de modelo mais tarde: para passar a longa duração, precisa de um contrato conforme o NRAU e de o comunicar às Finanças.
Informativo, não constitui aconselhamento jurídico nem fiscal. Fontes: Código do IRS (artigos 31.º, 41.º e 72.º), guia do IRS do senhorio da Aluseg.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre a rentabilidade do arrendamento
O que rende mais, alojamento local ou arrendamento de longa duração?
Depende da ocupação, do preço por noite e dos custos. O alojamento local rende mais por noite, mas paga plataforma, limpezas e consumos e exige gestão diária. Use o simulador com os números do seu imóvel: a diferença líquida é muitas vezes menor do que parece.
Como é tributado o alojamento local?
Na categoria B do IRS. No regime simplificado, 35% das receitas são tributadas (50% numa área de contenção), somadas aos seus outros rendimentos, à sua taxa marginal.
Quanto IRS paga um senhorio sobre as rendas de longa duração?
Uma taxa autónoma de 25% sobre as rendas menos as despesas dedutíveis, ou uma taxa reduzida: 10% para rendas até 2 300 € por mês (rendimentos de 2026 a 2029) e 15%, 10% ou 5% para contratos de longa duração. Pode também optar pelo englobamento.
Que despesas posso deduzir às rendas?
As despesas suportadas para obter as rendas, como o IMI, o condomínio, o seguro e as obras de conservação e manutenção. Os juros do crédito e o mobiliário não são dedutíveis (artigo 41.º do Código do IRS).
Posso passar do alojamento local para a longa duração?
Sim. Precisa de um contrato de arrendamento conforme o NRAU e de o comunicar às Finanças. Antes de voltar ao alojamento local, confirme as regras do seu município.
Próximas etapas
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Depois de escolher o modelo, prepare o imóvel e defina a renda certa para o mercado.
Etapa 2
Preparar o imóvel
Certificado energético, licença de utilização, seguro e inventário.
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