O arrendamento é o contrato pelo qual o senhorio proporciona ao inquilino o gozo temporário de um imóvel, em troca de uma renda (artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil). Parece simples, mas em Portugal envolve um contrato escrito, obrigações nas Finanças, regras apertadas para aumentar a renda e prazos rígidos para pôr fim ao contrato.
Este guia é o mapa completo do senhorio: cada secção resume o essencial e aponta para o guia detalhado de cada etapa — do contrato ao IRS, das obras ao despejo.
O essencial em 30 segundos
- O contrato de arrendamento habitacional tem de ser escrito; com prazo certo, a duração mínima é, regra geral, de 1 ano.
- O senhorio comunica o contrato às Finanças (Modelo 2) e paga o imposto do selo de 10% de uma renda até ao fim do mês seguinte ao início do contrato.
- A caução está limitada a 2 rendas; a renda só sobe uma vez por ano, pelo coeficiente do INE, com aviso escrito de 30 dias.
- As rendas pagam IRS na categoria F: 25% no regime geral, 10% para rendas habitacionais até 2.300 €/mês (2026–2029, sem duração mínima de contrato) e 28% no não habitacional.
Tipos de contrato de arrendamento
O Código Civil distingue o arrendamento habitacional (casa para morar) do não habitacional (comércio, escritórios, armazéns). O primeiro é fortemente regulado para proteger quem lá vive; o segundo deixa muito mais liberdade às partes.
| Tipo | Duração | O que deve saber |
|---|---|---|
| Habitacional com prazo certo | Mínimo 1 ano, máximo 30 anos (art. 1095.º CC) | Renova-se automaticamente por períodos iguais, ou de 3 anos se o prazo for inferior, salvo oposição (art. 1096.º CC). É o modelo mais usado. |
| Habitacional de duração indeterminada | Sem termo | O senhorio só denuncia em casos tipificados (habitação própria, obras profundas) ou com 5 anos de antecedência (art. 1101.º CC). |
| Habitação não permanente / fins transitórios | Pode ser inferior a 1 ano | Estudantes, deslocações profissionais ou férias, com o motivo indicado no contrato (art. 1095.º, n.º 3 CC). |
| Não habitacional | Livre; no silêncio, 5 anos | Duração, denúncia e renovação são livremente acordadas (art. 1110.º CC). |
Se o contrato nada disser sobre o prazo, considera-se celebrado com prazo certo de 5 anos (art. 1094.º, n.º 3 CC). Para lojas e escritórios, veja as regras próprias do arrendamento comercial. O enquadramento legal completo está no nosso guia do NRAU explicado para senhorios.
O contrato e as cláusulas obrigatórias
O contrato de arrendamento tem de ser reduzido a escrito (art. 1069.º CC). O Decreto-Lei n.º 160/2006 define os elementos que não podem faltar: identificação completa das partes, identificação e localização do imóvel, fim do arrendamento (habitacional ou não), licença de utilização, valor da renda e data de celebração. O certificado energético também tem de existir antes de arrendar.
Além do obrigatório, um bom contrato define a data e forma de pagamento da renda, a caução, quem paga o condomínio e as obras permitidas, o inventário e as regras de comunicação entre as partes. Cláusulas contrárias à lei — como renúncias a direitos do inquilino — são simplesmente nulas.
A forma mais rápida de ter um contrato conforme a lei é o nosso gerador gratuito de contrato de arrendamento, que obriga a preencher todos os elementos legais. Se preferir partir de um documento, compare as cláusulas com o nosso modelo de contrato de arrendamento comentado.
Registo nas Finanças (Modelo 2) e imposto do selo
Depois de assinado, o contrato tem de ser comunicado à Autoridade Tributária através da Declaração Modelo 2, no Portal das Finanças, até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento (art. 60.º do Código do Imposto do Selo). Um contrato que começa a 10 de março deve estar comunicado até 30 de abril. Alterações e a cessação do contrato comunicam-se no mesmo prazo.
Com a comunicação é liquidado o imposto do selo: 10% do valor de uma renda mensal (verba 2 da Tabela Geral), pago uma única vez pelo senhorio. Desde agosto de 2025, se o senhorio não registar o contrato dentro do prazo, o inquilino pode fazê-lo por si.
O passo a passo, com capturas do Portal, está no guia como registar o contrato de arrendamento nas Finanças; o cálculo e o pagamento do imposto, em imposto do selo no arrendamento.
Recibos de renda eletrónicos
Por cada renda recebida, o senhorio emite um recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças (art. 115.º do CIRS). É esse registo mensal que alimenta a declaração de IRS e que o inquilino usa para deduzir a renda no seu próprio IRS.
Estão dispensados os senhorios com 65 ou mais anos a 31 de dezembro do ano anterior (mesmo que tenham caixa postal eletrónica e seja qual for o valor das rendas) e os que, cumulativamente, não têm nem são obrigados a ter caixa postal eletrónica e receberam rendas anuais até duas vezes o IAS (1.074,26 € em 2026). Nesse caso, comunicam as rendas do ano com a Modelo 44, entregue apenas por via eletrónica no Portal das Finanças, até ao fim de fevereiro. Veja como emitir, anular e corrigir recibos no guia do recibo de renda eletrónico das Finanças.
Caução e rendas antecipadas
Desde o pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023), a caução não pode exceder 2 rendas e a antecipação de rendas está igualmente limitada a 2 meses (art. 1076.º CC). A caução serve para cobrir danos ou rendas em falta no fim do contrato e deve ser devolvida quando nada for devido.
Documente o estado do imóvel com inventário e fotografias na entrada e na saída — é a única prova que vale num litígio. Limites, retenção e prazos de devolução estão explicados em caução no arrendamento.
Atualização anual da renda
Salvo outra fórmula acordada no contrato, a renda pode ser atualizada uma vez por ano, a partir de um ano de vigência, pelo coeficiente publicado pelo INE. O senhorio tem de comunicar o novo valor por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência (arts. 1077.º CC e 24.º do NRAU).
Para 2026, o coeficiente é 1,0224 (+2,24%). Para 2027, o coeficiente é 1,0256 (+2,56%), fixado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, publicado em Diário da República a 1 de outubro de 2026. Os detalhes estão em atualização das rendas e coeficiente.
Para saber a nova renda e o valor do aumento em segundos, use a calculadora de atualização de renda. Antes de fixar a renda de um novo contrato, compare com os valores reais por concelho no Índice de Rendas Aluseg.
IRS das rendas: categoria F
As rendas são rendimentos prediais (categoria F), declarados no Anexo F da declaração de IRS, entregue entre 1 de abril e 30 de junho. Por defeito, são tributadas à taxa autónoma; o senhorio pode optar pelo englobamento com os restantes rendimentos se isso lhe for mais favorável.
| Situação | Taxa de IRS | Base legal |
|---|---|---|
| Habitação — regime geral | 25% | Art. 72.º CIRS (Lei n.º 56/2023) |
| Habitação — contratos longos | 15% / 10% / 5% | Contratos de 5–10, 10–20 e 20 ou mais anos (art. 72.º CIRS) |
| Habitação — renda até 2.300 €/mês | 10% | Art. 45.º-C do EBF (DL n.º 97/2026), rendimentos de 2026 a 2029; sem duração mínima de contrato |
| Não habitacional | 28% | Art. 72.º CIRS |
Os impostos incidem sobre a renda depois de deduzidas as despesas aceites: condomínio, IMI, seguros e obras de conservação, entre outras. As condições de cada taxa e o simulador estão no guia do IRS do senhorio.
Obras e manutenção: quem paga o quê
Salvo acordo em contrário, cabe ao senhorio fazer as obras de conservação, ordinárias e extraordinárias (art. 1074.º CC): telhado, canalizações, humidades estruturais, equipamentos que se avariam pelo uso normal. O inquilino suporta as pequenas reparações do dia a dia e os danos que ele próprio causar.
O inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou com autorização escrita do senhorio; reparações urgentes podem ser feitas por ele, com direito a reembolso (art. 1036.º CC). A divisão detalhada, caso a caso, está em obras e manutenção no arrendamento.
Fim do contrato: oposição, denúncia e resolução
Há três formas de terminar um arrendamento, e confundi-las é um dos erros mais caros do senhorio. A comunicação faz-se por escrito, normalmente por carta registada com aviso de receção — exceto na resolução por falta de pagamento, em que a carta registada não basta (ver abaixo).
| Via | Quem | Prazos e regras |
|---|---|---|
| Oposição à renovação | Senhorio | Pré-aviso de 240 dias (contrato de 6 ou mais anos), 120 dias (1 a 6 anos), 60 dias (6 meses a 1 ano). A oposição à primeira renovação só produz efeitos 3 anos após a celebração (art. 1097.º CC). |
| Oposição à renovação | Inquilino | Pré-aviso de 120, 90 ou 60 dias, conforme a duração (art. 1098.º, n.º 1 CC). |
| Denúncia antecipada | Inquilino | Após 1/3 do prazo, com 120 dias de aviso (contrato de 1 ano ou mais) ou 60 dias (art. 1098.º, n.º 3 CC). |
| Resolução | Qualquer das partes | Por incumprimento grave da outra parte — por exemplo, rendas em atraso (arts. 1083.º e 1084.º CC). |
Os prazos para cada situação, com exemplos de datas, estão em rescisão do contrato de arrendamento: prazos.
Incumprimento e despejo (BAS / PED)
O senhorio pode resolver o contrato quando o inquilino está em mora há 3 meses ou mais, ou quando se atrasa mais de 8 dias por mais de 4 vezes em 12 meses (art. 1083.º CC). A resolução tem de ser comunicada ao inquilino por notificação judicial avulsa ou por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução — uma simples carta registada com AR não basta (art. 9.º, n.º 7 do NRAU). O inquilino pode ainda pôr fim à mora no prazo de um mês, pagando as rendas e uma indemnização de 20% — mas só uma vez por contrato (art. 1084.º CC). A Aluseg trabalha com um advogado parceiro que pode fazer esta comunicação por si — peça-nos o contacto em hello@aluseg.com.
Se o inquilino não sair, o senhorio recorre ao Procedimento Especial de Despejo (PED) no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), mais rápido do que uma ação judicial comum (art. 15.º do NRAU). Para o PED é preciso o contrato, a prova da comunicação e o comprovativo do imposto do selo pago.
O que fazer desde o primeiro atraso está em inquilino não paga a renda: o que fazer; o processo completo, com prazos e custos, no guia do despejo de inquilino através do BAS.
Calendário do senhorio: prazos ao longo do ano
Guarde esta tabela: reúne as obrigações que se repetem todos os anos e as que nascem com cada contrato.
| Quando | Obrigação | Base legal / nota |
|---|---|---|
| Até ao fim do mês seguinte ao início do contrato | Comunicar o contrato (Modelo 2) e pagar o imposto do selo (10% de uma renda) | Art. 60.º do Código do Imposto do Selo; verba 2 da TGIS |
| Todos os meses | Emitir o recibo de renda eletrónico de cada renda recebida | Art. 115.º CIRS |
| Até ao fim de fevereiro | Modelo 44 com as rendas do ano anterior — só para senhorios dispensados de recibos eletrónicos | Em 2026, o prazo terminou a 2 de março (28 de fevereiro foi sábado) |
| 1 de abril a 30 de junho | Entregar o IRS com o Anexo F (rendas e despesas do ano anterior) | Art. 60.º CIRS |
| Maio (e agosto/novembro, conforme o valor) | Pagar o IMI do imóvel arrendado | Prestação única em maio até 100 €; 2 ou 3 prestações acima disso |
| Setembro a 30 de outubro | INE apura a variação; o coeficiente do ano seguinte é publicado em Diário da República | Art. 24.º NRAU |
| 30 dias antes da data de atualização | Comunicar por escrito a nova renda (só após 1 ano de contrato) | Arts. 1077.º CC e 24.º NRAU |
| 240 / 120 / 60 dias antes do fim do prazo | Enviar oposição à renovação, se não quiser renovar | Art. 1097.º CC |
| Até ao fim do mês seguinte à alteração ou cessação | Comunicar à AT a alteração da renda ou o fim do contrato | Art. 60.º do Código do Imposto do Selo |
Para conhecer todos os direitos que tem — e os limites que a lei lhe impõe —, leia também o guia dos direitos e deveres do senhorio.
Perguntas frequentes
O que é o arrendamento?
É o contrato pelo qual o senhorio se obriga a proporcionar ao inquilino o gozo temporário de um imóvel mediante o pagamento de uma renda (arts. 1022.º e 1023.º do Código Civil). Pode ser habitacional ou não habitacional e tem de ser feito por escrito.
Qual a duração mínima de um contrato de arrendamento?
No arrendamento habitacional com prazo certo, a duração mínima é de 1 ano e a máxima de 30 anos. Prazos inferiores só são possíveis para habitação não permanente ou fins transitórios. Se o contrato nada disser, considera-se celebrado por 5 anos.
Quanto paga o senhorio de imposto?
No IRS (categoria F), as rendas habitacionais pagam 25% no regime geral, 10% se a renda não exceder 2.300 €/mês (rendimentos de 2026 a 2029, sem exigência de duração mínima do contrato) e taxas de 15%, 10% ou 5% em contratos de longa duração; o não habitacional paga 28%. Soma-se o imposto do selo de 10% de uma renda, pago uma vez, e o IMI.
É obrigatório registar o contrato de arrendamento?
Sim. O senhorio tem de comunicar o contrato à Autoridade Tributária com a Modelo 2 até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento e pagar o imposto do selo. Se não o fizer, desde agosto de 2025 o inquilino pode registá-lo.
Quanto pode ser a caução?
Desde a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), a caução não pode ultrapassar o valor de 2 rendas, e a antecipação de rendas também está limitada a 2 meses.
Fontes: Código Civil, arts. 1022.º, 1023.º, 1036.º, 1069.º, 1074.º, 1076.º, 1077.º, 1083.º, 1084.º e 1094.º a 1110.º; NRAU (Lei n.º 6/2006), arts. 9.º, 15.º e 24.º; Decreto-Lei n.º 160/2006; Código do IRS, arts. 60.º, 72.º e 115.º; Estatuto dos Benefícios Fiscais, art. 45.º-C (Decreto-Lei n.º 97/2026); Código do Imposto do Selo, art. 60.º e verba 2 da TGIS; Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação); Portaria n.º 98-A/2015, art. 5.º; Portaria n.º 2/2024 e Decreto-Lei n.º 49/2025 (Modelo 44). Atualizado em setembro de 2026.
