Desde 1 de setembro de 2026, o IRS que incide sobre a sua renda deixou de ter uma única resposta. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou o RSAA — um regime com isenção total de IRS — que passa a coexistir com a taxa reduzida de 10% em vigor desde janeiro, com o regime geral de 25% e com os 28% do arrendamento não habitacional.
Este guia explica as quatro taxas, qual se aplica ao seu contrato, e traz um simulador para estimar o valor. No final, os passos concretos para garantir a taxa mais baixa a que tem direito.
O essencial em 30 segundos
- Quatro taxas de IRS sobre a renda coexistem em 2026: 0% (RSAA), 10% (renda moderada, até 2.300 €/mês), 25% (regime geral) e 28% (não habitacional).
- O RSAA (isenção total) entrou em vigor a 1 de setembro de 2026 e substitui o antigo Programa de Arrendamento Acessível.
- A taxa de 10% já estava em vigor desde 1 de janeiro de 2026 — os dois regimes são alternativas, não se somam.
- Estes valores incidem sobre a renda antes de despesas dedutíveis (obras, condomínio, seguros, IMI), que reduzem o imposto efetivamente pago.
As quatro taxas de IRS sobre a renda em 2026
A taxa aplicável depende do tipo de imóvel e da renda praticada — não da sua situação pessoal como senhorio.
| Situação do contrato | Taxa de IRS | Base legal |
|---|---|---|
| Arrendamento não habitacional (comércio, indústria, serviços) | 28% | Regime geral do art. 72.º do CIRS |
| Habitação — regime geral | 25% | Taxa de referência sem regime especial |
| Habitação — renda moderada, até 2.300 €/mês | 10% | Decreto-Lei n.º 97/2026 (art. 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais), em vigor desde 1 de janeiro de 2026, até 31 de dezembro de 2029 |
| Contrato ao abrigo do RSAA (Arrendamento Acessível) | Isenção — 0% | Decreto-Lei n.º 97/2026, em vigor desde 1 de setembro de 2026 |
Duas notas que mudam a leitura da tabela. Primeiro: a taxa de 10% aplica-se a contratos novos e já existentes — mas só às rendas recebidas depois de o regime entrar em vigor. Segundo: o RSAA e a taxa de 10% são regimes alternativos, não cumulativos — mais abaixo explicamos como escolher entre eles.
Simule o IRS que vai pagar
Indique a renda mensal e a situação do contrato. O cálculo é feito no seu computador — nada é enviado.
Simulador de IRS do senhorio
Estimativa das quatro taxas em vigor desde 1 de setembro de 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026). Não substitui a sua declaração de IRS.
IRS estimado (ano)1 020 €
Renda líquida estimada (ano)9 180 €
Registar o contrato na AT automaticamente
Cálculo local: nada é enviado. Estimativa sobre a renda bruta — não inclui despesas dedutíveis (obras, condomínio, seguros, IMI), que reduzem o valor a pagar. Informativo, não constitui aconselhamento fiscal.
Como ter acesso à taxa de 10%
A taxa reduzida não é automática: exige que quatro condições estejam simultaneamente cumpridas.
- Finalidade habitacional — o imóvel destina-se à habitação permanente do inquilino, contrato ao abrigo do NRAU.
- Renda até 2.300 €/mês. Este valor corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026 — não é um número fixo na lei, mas o resultado dessa fórmula. Acima dele, aplica-se sempre o regime geral (25%).
- Contrato comunicado à Autoridade Tributária — a Declaração Modelo 2, no prazo de 30 dias após a celebração.
- Obrigações declarativas em dia — sem divergências entre o contrato, a declaração de IRS e a matriz do imóvel.
As duas primeiras condições dependem do imóvel e da renda; as duas últimas são puramente administrativas — e é aí que a maioria dos senhorios perde a taxa reduzida sem dar por isso. Veja como cumprir o registo do contrato na AT em 30 dias e como manter os recibos de renda eletrónicos em dia todos os meses.
RSAA: quando a isenção total compensa mais do que os 10%
O RSAA não é uma taxa mais baixa — é isenção total de IRS e de IRC sobre a renda. Em troca, o senhorio aceita um teto de renda mais apertado do que o limite de 2.300 €/mês da taxa de 10%.
É por isso uma verdadeira decisão de arbitragem: renda mais baixa com 0% de imposto, ou renda de mercado com 10%. Qual compensa mais depende de quanto o teto do RSAA se afasta do valor de mercado do seu imóvel.
| O que sabemos do teto de renda do RSAA | Estado |
|---|---|
| Os limites são fixados por portaria, por tipologia, com ajustes possíveis por eficiência energética e estacionamento | Confirmado |
| Essa portaria toma como ponto de partida 80% da mediana das rendas do concelho apurada pelo INE | Confirmado — ordem de grandeza, não o teto exato |
| Duração mínima do contrato: 3 anos para residência permanente (3 meses, renovável, para residência temporária) | Confirmado |
Para ter uma primeira ideia de onde está a mediana do seu concelho — o ponto de partida do cálculo — consulte o Simulador de Mercado de Arrendamento. O valor exato do teto RSAA para o seu imóvel depende sempre da portaria em vigor e da tipologia.
Arrendamento não habitacional: sempre 28%
Lojas, escritórios, armazéns e outros fins não habitacionais não têm acesso a nenhuma das taxas reduzidas — nem aos 10%, nem ao RSAA — seja qual for o valor da renda. Aplica-se sempre a taxa de 28% sobre o rendimento predial. Se é este o seu caso, veja as regras específicas de prazos e renovação em arrendamento comercial.
Como declarar: o Anexo F
O rendimento predial (renda recebida) declara-se todos os anos no Anexo F da declaração de IRS — independentemente da taxa que lhe é aplicada. O ponto de partida da declaração são os recibos de renda eletrónicos emitidos mês a mês no Portal das Finanças: sem eles em dia, a Autoridade Tributária não tem o registo das rendas efetivamente recebidas.
Este cálculo é sobre a renda bruta. Despesas como obras de manutenção e conservação, condomínio, seguros ou o IMI pago podem ser dedutíveis e reduzir o rendimento predial líquido sobre o qual a taxa é aplicada — mas as regras exatas de dedução não são cobertas por este guia. Consulte um contabilista para o seu caso concreto.
Perguntas frequentes
Quando entrou em vigor a taxa de 10% de IRS para senhorios?
A taxa de 10% sobre rendas moderadas (até 2.300 €/mês) está em vigor desde 1 de janeiro de 2026, introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (art. 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais). O mesmo diploma cria o RSAA, que entrou em vigor mais tarde, a 1 de setembro de 2026.
RSAA e taxa de 10% podem aplicar-se ao mesmo contrato?
Não. São regimes alternativos: ou o contrato cumpre o teto de renda do RSAA e fica isento (0%), ou pratica uma renda até 2.300 €/mês e acede à taxa de 10%. Não se somam nem se acumulam.
A taxa de 10% aplica-se a contratos que já tinha antes de 2026?
Sim, aplica-se a contratos novos e já existentes — mas apenas às rendas recebidas depois de o regime entrar em vigor, e desde que cumpra as condições (renda até 2.300 €/mês, contrato comunicado à AT, obrigações declarativas em dia).
O que acontece se eu não comunicar o contrato à Autoridade Tributária?
Perde o acesso à taxa reduzida de 10% e ao RSAA, mesmo que a renda cumpra o limite. A comunicação — Declaração Modelo 2, no prazo de 30 dias — é uma condição, não uma formalidade acessória.
Um imóvel comercial pode aceder à taxa de 10% ou ao RSAA?
Não. Ambos os regimes reduzidos são exclusivos de arrendamento habitacional. Um imóvel não habitacional paga sempre 28%.
Este simulador substitui a minha declaração de IRS?
Não. Calcula uma estimativa sobre a renda bruta anual, sem despesas dedutíveis. O valor final de IRS depende da sua declaração completa, incluindo encargos dedutíveis e a sua situação fiscal global.
