Desde 1 de setembro de 2026, o IRS que incide sobre a sua renda deixou de ter uma única resposta. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou o RSAA — um regime com isenção total de IRS — que passa a coexistir com a taxa reduzida de 10% em vigor desde janeiro, com o regime geral de 25% e com os 28% do arrendamento não habitacional.
Este guia explica as quatro taxas, qual se aplica ao seu contrato, e traz um simulador para estimar o valor. No final, os passos concretos para garantir a taxa mais baixa a que tem direito.
O essencial em 30 segundos
- Quatro taxas de IRS sobre a renda coexistem em 2026: 0% (RSAA), 10% (renda moderada, até 2.300 €/mês), 25% (regime geral) e 28% (não habitacional).
- O RSAA (isenção total) entrou em vigor a 1 de setembro de 2026 e substitui o antigo Programa de Arrendamento Acessível.
- A taxa de 10% já estava em vigor desde 1 de janeiro de 2026 — os dois regimes são alternativas, não se somam.
- Os contratos de habitação permanente de 5 anos ou mais têm taxas reduzidas: 15%, 10% ou 5% conforme a duração. Se o contrato cabe em mais do que uma taxa, aplica-se a mais baixa.
- Estes valores incidem sobre a renda antes de despesas dedutíveis (obras, condomínio, seguros, IMI), que reduzem o imposto efetivamente pago.
As quatro taxas de IRS sobre a renda em 2026
A taxa aplicável depende do tipo de imóvel e da renda praticada — não da sua situação pessoal como senhorio.
| Situação do contrato | Taxa de IRS | Base legal |
|---|---|---|
| Arrendamento não habitacional (comércio, indústria, serviços) | 28% | Regime geral do art. 72.º do CIRS |
| Habitação — regime geral | 25% | Taxa de referência sem regime especial |
| Habitação — renda moderada, até 2.300 €/mês | 10% | Decreto-Lei n.º 97/2026 (art. 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais), em vigor desde 1 de janeiro de 2026, até 31 de dezembro de 2029 |
| Habitação permanente: contratos longos: 5 a 10, 10 a 20 ou mais de 20 anos | 15% · 10% · 5% | Art. 72.º do CIRS (Lei n.º 56/2023) |
| Contrato ao abrigo do RSAA (Arrendamento Acessível) | Isenção — 0% | Decreto-Lei n.º 97/2026, em vigor desde 1 de setembro de 2026 |
Três notas que mudam a leitura da tabela. Primeiro: a taxa de 10% aplica-se a contratos novos e já existentes — mas só às rendas recebidas depois de o regime entrar em vigor. Segundo: o RSAA e a taxa de 10% são regimes alternativos, não cumulativos — mais abaixo explicamos como escolher entre eles. Terceiro: quando o contrato cabe em mais do que uma taxa (por exemplo, uma renda moderada num contrato de 20 anos), aplica-se a mais baixa: o próprio regime dos 10% ressalva os casos em que outra taxa é mais favorável. A calculadora de IRS das rendas faz essa escolha por si.
Simule o IRS que vai pagar
Indique a renda mensal e a situação do contrato. O cálculo é feito no seu computador — nada é enviado.
Simulador de IRS do senhorio
Estimativa das quatro taxas em vigor desde 1 de setembro de 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026). Não substitui a sua declaração de IRS.
IRS estimado (ano)1 020 €
Renda líquida estimada (ano)9 180 €
Registar o contrato na AT automaticamente
Cálculo local: nada é enviado. Estimativa sobre a renda bruta — não inclui despesas dedutíveis (obras, condomínio, seguros, IMI), que reduzem o valor a pagar. Informativo, não constitui aconselhamento fiscal.
Como escolher entre o RSAA e a taxa de 10%
Os dois regimes são alternativas: não se somam. A escolha depende da renda, do tipo de contrato e da elegibilidade:
- Taxa de 10%: contrato de habitação com renda até 2.300 €/mês. Acima desse valor não há acesso à taxa reduzida. Tal como qualquer contrato, deve estar registado nas Finanças (Modelo 2): é uma obrigação legal à parte.
- Contratos longos (15%, 10% ou 5%): habitação permanente com contrato de 5 a 10, 10 a 20 ou mais de 20 anos. Se a renda também cabe nos 10%, fica com a taxa mais baixa das duas.
- RSAA (0%): isenção total de IRS, mas só para contratos que cumpram as condições do regime. Antes de optar, confirme os limites de renda da portaria para a tipologia do imóvel e a elegibilidade junto do IHRU.
- Regime geral (25%) e não habitacional (28%): aplicam-se quando nenhum dos regimes anteriores é possível, e são as taxas de referência para comparar.
Passos para garantir a taxa mais baixa a que tem direito
- Confirme que o contrato está comunicado à AT (Modelo 2). É uma obrigação legal e é com base nesse registo que as Finanças cruzam as rendas que declara. Veja como registar o contrato nas Finanças;
- Verifique o tipo de contrato (habitação permanente ou não habitacional) e se a renda cabe nos limites de cada regime;
- Se está a pensar no RSAA, valide a elegibilidade e os limites de renda antes de alterar o contrato;
- Guarde os recibos de renda eletrónicos e os comprovativos das despesas — são a base do IRS;
- Declare as rendas na Categoria F e reduza o imposto com as despesas dedutíveis (Anexo F).
Perguntas frequentes
Quanto IRS paga o senhorio sobre as rendas em 2026?
Depende do contrato: 0% no RSAA (isenção total, desde 1 de setembro de 2026), 10% na renda moderada até 2.300 €/mês, 25% no regime geral da habitação e 28% no arrendamento não habitacional. Estes valores incidem sobre a renda antes das despesas dedutíveis.
O RSAA e a taxa de 10% podem somar-se?
Não. São regimes alternativos: aplica-se um ou o outro ao mesmo contrato.
A taxa de 10% aplica-se a contratos já existentes?
Sim, aplica-se a contratos novos e já existentes, mas só às rendas recebidas depois de o regime entrar em vigor (1 de janeiro de 2026). O contrato deve, como qualquer outro, estar registado nas Finanças.
Os contratos longos pagam menos IRS?
Sim. Num contrato de habitação permanente, a taxa desce para 15% (5 a 10 anos), 10% (10 a 20 anos) ou 5% (mais de 20 anos), nos termos do art. 72.º do CIRS. Se a renda também cabe na taxa de 10% da renda moderada, aplica-se a mais baixa.
E se a renda for superior a 2.300 € por mês?
Acima de 2.300 €/mês não há acesso à taxa reduzida de 10% e aplica-se o regime geral de 25%, salvo contrato ao abrigo do RSAA, cuja elegibilidade deve ser confirmada.
