O recibo de renda eletrónico emite-se no Portal das Finanças no momento em que o senhorio recebe a renda: a lei não dá dias de folga. Estão dispensados os senhorios com 65 ou mais anos, ou sem caixa postal eletrónica e com rendas até 1 074,26 € por ano. Quem não emite arrisca uma coima de 150 € a 3 750 €.
Este guia responde ao que um senhorio precisa de saber: quando emitir, quem pode não emitir, como se emite passo a passo, como corrigir um recibo errado e quanto custa falhar.
- Prazo: o recibo emite-se quando a renda é recebida, com a data real do recebimento (art. 115.º, n.º 5, alínea a), do CIRS).
- Obrigação: vale para a generalidade dos senhorios (art. 115.º do CIRS) e pressupõe que o contrato, ou os respetivos elementos, constem do Portal das Finanças; confirme-o antes de emitir.
- Dispensa: senhorios com 65 ou mais anos a 31/12 do ano anterior, ou sem caixa postal eletrónica e com rendas até 2 × IAS (1 074,26 € em 2026; confirme o IAS de cada ano). Entregam o Modelo 44 por via eletrónica, até ao fim de fevereiro do ano seguinte.
- Multa: não emitir, ou emitir fora de prazo, dá coima de 150 € a 3 750 € (art. 123.º do RGIT).
Quem é obrigado a emitir recibo de renda eletrónico?
A regra está no artigo 115.º do Código do IRS, regulamentado pela Portaria n.º 98-A/2015: quem recebe rendas (categoria F do IRS) tem de emitir recibo eletrónico por cada importância recebida. Aplica-se a arrendamentos habitacionais e não habitacionais, a senhorios e a sublocadores, e a casas inteiras ou quartos.
A obrigação é pessoal de cada titular: se o imóvel tem vários proprietários, o recibo identifica todos os locadores e a respetiva quota. Se o inquilino for uma empresa ou outra entidade com contabilidade organizada, o recibo indica também a retenção na fonte de IRS que o inquilino faz e entrega ao Estado.
Qual é o prazo para emitir o recibo de renda eletrónico?
O recibo corresponde a um recebimento, não a um vencimento: emite-se quando o dinheiro entra, com a data real desse recebimento. A lei não fixa um número de dias: o recibo é emitido no momento em que a renda é recebida ou posta à disposição do senhorio (art. 115.º, n.º 5, alínea a), do CIRS, e arts. 5.º, n.º 1, e 6.º da Portaria n.º 98-A/2015). Se encontrar fontes que falam em “até ao fim do mês seguinte”, não conte com essa folga: o artigo 123.º do RGIT pune tanto a falta de emissão como a emissão fora dos prazos legais.
Do lado do inquilino, quem paga tem direito à quitação e pode recusar o pagamento enquanto ela não lhe for dada (art. 787.º do Código Civil). A boa prática é simples: emitir no próprio dia em que a renda entra na conta.
Casos práticos
- Renda paga adiantada: emita na data em que recebeu, indicando o período futuro a que respeita.
- Renda paga em atraso: emita na data em que o pagamento chegou, não na data de vencimento. Os recibos passam a documentar a mora.
- Pagamento parcial: emita pelo valor efetivamente recebido; complete com novo recibo quando receber o resto.
- Várias rendas recebidas de uma vez: emita com a data em que recebeu e indique os períodos a que o pagamento respeita. Em caso de dúvida sobre o preenchimento, confirme com a AT.
- Renda não paga: não emita recibo. Um recibo sem pagamento é uma declaração falsa e enfraquece qualquer ação de despejo.
E os recibos em atraso ou de meses anteriores?
Se deixou passar meses, emita os recibos em falta o quanto antes, com as datas reais de recebimento. Quanto mais cedo regularizar, menor o risco, e a regularização espontânea, antes de qualquer ação da AT, pode reduzir a coima. Se o IRS desse ano já foi entregue, fale com a AT através do e-balcão antes de declarar valores diferentes.
Quem está dispensado do recibo de renda eletrónico?
A Portaria n.º 98-A/2015 prevê duas dispensas. A primeira exige as duas condições em simultâneo: não ter nem estar obrigado a ter caixa postal eletrónica (verifique se a possui, ou está obrigado a possuí-la, nos termos do artigo 19.º da LGT; o domicílio fiscal eletrónico é uma noção mais ampla, que inclui a caixa postal eletrónica) e não ter recebido no ano anterior rendas acima de 2 vezes o IAS, ou, se começou a arrendar este ano, não prever ultrapassar esse limite.
A segunda abrange os senhorios que, a 31 de dezembro do ano anterior, tinham 65 ou mais anos. Esta dispensa é autónoma: vale mesmo que o senhorio tenha caixa postal eletrónica e independentemente do valor das rendas recebidas (art. 5.º, n.º 3, alínea b), da Portaria n.º 98-A/2015). As rendas de contratos de arrendamento rural também ficam de fora. A dispensa é uma faculdade: quem está dispensado pode optar por emitir recibos eletrónicos e passa, então, a seguir as regras gerais dessa via.
| Situação do senhorio | Recibo eletrónico? | O que entrega |
|---|---|---|
| Regra geral | Obrigatório | Um recibo por cada renda recebida, no Portal das Finanças |
| 65 ou mais anos a 31/12 do ano anterior | Dispensado (pode optar por emitir) | Recibo em papel ao inquilino + Modelo 44 |
| Sem caixa postal eletrónica e rendas até 2 × IAS (1 074,26 € em 2026) | Dispensado (pode optar por emitir) | Recibo em papel ao inquilino + Modelo 44 |
| Contrato de arrendamento rural | Dispensado | Modelo 44 |
| Contrato ainda não comunicado à AT | Em regra, o Portal não o mostra para emissão | Confirmar no Portal se o contrato ou os respetivos elementos constam do sistema e, se não constarem, regularizar a comunicação (Modelo 2) antes de emitir os recibos em falta |
Os valores do limiar acompanham o IAS: em 2026 o IAS é de 537,13 €, pelo que o teto de rendas do ano anterior que conta para a dispensa é de 1 074,26 € por ano, cerca de 89,52 € por mês. Confirme o valor do IAS aplicável em cada ano. Na prática, quase nenhum arrendamento urbano cabe nesta dispensa.
Estou dispensado? Teste rápido
- Fiz 65 anos, ou mais, até 31 de dezembro do ano passado? Sim: está dispensado.
- Não tenho nem sou obrigado a ter caixa postal eletrónica e recebi, no ano passado, até 1 074,26 € de rendas? Sim: está dispensado.
- Nenhuma das anteriores? Tem de emitir o recibo eletrónico.
O que entrega quem está dispensado: o Modelo 44
Quem não emite recibos eletrónicos tem de entregar a declaração Modelo 44 com as rendas recebidas no ano anterior, por contrato e por mês, exclusivamente por via eletrónica no Portal das Finanças, até ao fim de fevereiro do ano seguinte ao recebimento das rendas (art. 115.º, n.º 5, alínea b), do CIRS, e Portaria n.º 2/2024). É esta declaração que permite à AT pré-preencher o IRS e ao inquilino deduzir as rendas.
A falta ou o atraso na entrega do Modelo 44 é, também ela, uma contraordenação fiscal. Se tem dúvidas sobre se está dispensado, emitir recibos eletrónicos resolve o problema: deixa de precisar do Modelo 44.
Como emitir recibo de renda eletrónico no Portal das Finanças, passo a passo
Antes de começar: o contrato tem de estar registado
Na seleção ordinária do contrato, o Portal só mostra os contratos ou elementos que constam do sistema. Se o seu não consta, o passo anterior é registar o contrato de arrendamento nas Finanças (declaração Modelo 2 e pagamento do imposto do selo). Assim que o registo fica ativo, o contrato aparece na lista de emissão de recibos. Ainda não registou e já recebeu rendas? Veja o que arrisca em contrato de arrendamento não registado: coima e como regularizar.
Os 8 passos
- Entre no Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt) com o seu NIF e senha, ou com a Chave Móvel Digital.
- Na pesquisa, escreva “Emitir recibo” ou siga o menu Serviços → Arrendamento → Recibos de Renda → Emitir.
- Escolha o contrato (identificado pelo imóvel e pelo inquilino). Se não aparecer, o contrato não está registado.
- Indique o tipo de importância: renda, adiantamento de renda ou outra (por exemplo, caução ou despesas acordadas).
- Preencha o período a que a renda respeita (de/até), a data em que a recebeu e o valor efetivamente recebido.
- Confirme os locadores e locatários e, se o inquilino for uma empresa, o valor da retenção na fonte.
- Clique em Emitir. O recibo fica disponível em PDF e o inquilino consulta-o na área dele do Portal.
- Repita todos os meses, de preferência no dia em que a renda entra na conta.
Se gere rendas para vários senhorios, como numa agência, o software de gestão de arrendamento para agências emite os recibos de renda eletrónicos de toda a carteira, sem entrar no Portal das Finanças contrato a contrato.
Como anular ou corrigir um recibo de renda eletrónico
Não existe “editar”: corrige-se anulando o recibo errado e emitindo outro. Só quem emitiu pode anular, e a anulação é pedida no Portal das Finanças até ao termo do prazo legal de entrega da declaração de IRS (Modelo 3) correspondente ao rendimento recebido.
- No Portal das Finanças, abra Arrendamento → Recibos de Renda → Consultar.
- Filtre pelo contrato e pelo período e abra o recibo com o erro.
- Selecione Anular e confirme. A AT comunica a anulação ao inquilino.
- Emita um novo recibo com o valor, o período e a data de recebimento corretos.
Qual é a multa por não emitir recibo de renda?
O artigo 123.º do RGIT pune a falta de emissão de recibos, ou a emissão fora de prazo, com coima de 150 € a 3 750 €. O montante concreto depende de culpa, reincidência e de ter regularizado antes de a AT o detetar: a regularização espontânea pode reduzir a coima.
| Se não emitir o recibo | Consequência |
|---|---|
| Falta ou atraso na emissão | Coima de 150 € a 3 750 € (art. 123.º do RGIT) |
| Rendimentos no IRS | O anexo F não é pré-preenchido e as divergências com o que o inquilino deduz podem gerar alertas |
| Inquilino | Pode ter dificuldade em comprovar a despesa, e o pré-preenchimento da dedução pode ficar afetado; a situação deve ser regularizada junto da AT |
| Litígio por rendas em atraso | Sem recibos, falta a prova mais simples de quando recebeu e quanto |
Se o seu problema é o passo anterior, a coima por não registar o contrato de arrendamento tem montantes próprios e as duas falhas costumam andar juntas.
Recibo de renda eletrónico ou em papel?
Para quem está obrigado, só o recibo eletrónico cumpre a lei. O recibo em papel continua a ser o documento dos senhorios dispensados, que o entregam ao inquilino e depois comunicam o total anual à AT. Se é o seu caso, pode usar o nosso modelo gratuito de recibo de renda em PDF e Word, com todos os campos que o inquilino precisa.
| Recibo eletrónico | Recibo em papel | |
|---|---|---|
| Quem o usa | Generalidade dos senhorios | Apenas senhorios dispensados |
| Onde se emite | Portal das Finanças | Em mão (modelo livre) |
| Custo | Gratuito | Gratuito |
| Chega à AT | Automaticamente | Via Modelo 44 |
| IRS do senhorio | Pré-preenche as rendas no anexo F | Rendas declaradas pelo senhorio |
| IRS do inquilino | Dedução da renda pré-preenchida no IRS | Depende da comunicação do Modelo 44 |
| Correção | Anular e reemitir no Portal | Emitir novo recibo e corrigir o Modelo 44 |
Para ver como se preenche um recibo em papel, consulte os exemplos de recibos de renda em papel preenchidos, incluindo retenção na fonte, pagamento parcial e quarto.
Recibo de renda de quarto
Arrendar um quarto é um arrendamento como outro qualquer para o fisco: as rendas são rendimentos da categoria F e as obrigações são as mesmas. O contrato do quarto é registado na AT identificando a parte do imóvel arrendada, e cada inquilino tem o seu contrato e os seus recibos.
Se arrenda vários quartos na mesma casa, emita um recibo por contrato, todos os meses. Não junte vários inquilinos num único recibo: cada um precisa do seu para efeitos de IRS e de apoios à renda.
Recibos de renda, IRS e o que vem a seguir
Os recibos emitidos durante o ano somam as rendas brutas que aparecem no anexo F do IRS. Os gastos dedutíveis (IMI, condomínio, obras de conservação, seguros) continuam a ser declarados por si. Para manter recibos e despesas organizados por imóvel durante o ano, veja a organização para o Anexo F. Veja como tudo encaixa no nosso guia do IRS do senhorio (categoria F) e nas deduções do anexo F. Se preferir delegar, um contabilista para senhorios na sua região pode emitir os recibos e entregar o IRS por si.
Uma vez por ano, a renda pode ser atualizada. Depois de aplicar o coeficiente de atualização das rendas, os recibos passam a sair com o novo valor: confira o primeiro mês. E para ver o ciclo completo do senhorio (contrato, registo, recibos, atualização, IRS e incumprimento), consulte o guia do NRAU para senhorios.
Perguntas frequentes
Qual é o prazo para emitir o recibo de renda eletrónico?
O recibo deve ser emitido quando a renda é recebida, com a data efetiva de recebimento. A lei não fixa um número de dias de folga. Emitir fora de prazo é uma contraordenação punível com coima de 150 a 3 750 euros (artigo 123.º do RGIT). A boa prática é emitir no próprio dia em que o dinheiro entra na conta.
Quem está dispensado de emitir recibo de renda eletrónico?
Estão dispensados os senhorios com 65 ou mais anos a 31 de dezembro do ano anterior (mesmo com caixa postal eletrónica) e quem, cumulativamente, não tem caixa postal eletrónica e recebeu no ano anterior rendas até 2 vezes o IAS, ou seja, 1 074,26 euros em 2026. Os dispensados entregam o Modelo 44, exclusivamente por via eletrónica, até ao fim de fevereiro do ano seguinte.
Qual é a multa por não emitir recibo de renda?
A falta de emissão do recibo de renda, ou a emissão fora de prazo, é punida com coima de 150 a 3 750 euros (artigo 123.º do RGIT). O valor concreto depende da culpa, da reincidência e de ter regularizado antes de a AT detetar a falta; a regularização espontânea pode reduzir a coima.
Sou obrigado a passar recibo de renda?
Sim, em regra. O artigo 115.º do Código do IRS obriga o senhorio a emitir recibo eletrónico por cada renda recebida. Só está dispensado quem cumpre os critérios da Portaria n.º 98-A/2015: 65 ou mais anos a 31 de dezembro do ano anterior, ou sem caixa postal eletrónica e com rendas até 2 vezes o IAS.
Como emitir recibo de renda nas Finanças?
Entre no Portal das Finanças com NIF e senha, abra Arrendamento, escolha Emitir recibo, selecione o contrato registado, indique o tipo de importância, o período a que respeita, a data em que recebeu e o valor, confirme e emita. O recibo fica em PDF e o inquilino vê-o na área dele.
Como anular recibo de renda?
No Portal das Finanças vá a Arrendamento, Consultar recibos, escolha o recibo errado e selecione Anular. Só quem o emitiu pode anulá-lo, e a anulação é pedida até ao termo do prazo legal de entrega da declaração de IRS correspondente ao rendimento recebido. Depois emita um novo recibo com os dados corretos; a AT informa o inquilino da anulação.
Posso emitir recibo de renda sem contrato registado?
Confirme no Portal das Finanças se o contrato ou os respetivos elementos necessários constam do sistema. Se não constarem, regularize a comunicação (Modelo 2), mesmo que atrasada, antes de emitir os recibos em falta, e depois emita os recibos em falta com as datas reais de recebimento. Registar fora de prazo tem coima própria, que pode reduzir-se se regularizar por iniciativa própria.
Posso emitir recibos de renda de meses anteriores?
Sim, deve regularizar os recibos em falta o quanto antes, com as datas reais de recebimento. Se o IRS do ano em causa já foi entregue e os valores mudam, fale primeiro com a AT através do e-balcão. Regularizar antes de qualquer ação da AT pode reduzir a coima.
Fontes
- Código do IRS, artigo 115.º (obrigações acessórias dos titulares de rendimentos da categoria F).
- Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março (recibo de renda eletrónico e dispensas).
- Regime Geral das Infrações Tributárias, artigo 123.º (violação do dever de emitir recibos).
- Portaria n.º 480-A/2025/1, de 30 de dezembro (IAS de 2026: 537,13 €).
- Portal das Finanças, folheto “Modelo 44, declaração anual de rendas recebidas”.
- Portaria n.º 2/2024 (entrega eletrónica do Modelo 44).
- Código Civil, artigo 787.º (direito à quitação).
Informação de caráter geral, atualizada em outubro de 2026. Não constitui aconselhamento jurídico nem fiscal; em caso de dúvida, confirme a sua situação junto da AT ou de um contabilista certificado.
