Relatório trimestral · Edição T4 2026
Rendas em Portugal: relatório trimestral Aluseg, edição T4 2026
A renda dos novos contratos de arrendamento subiu 10,2% num ano, quase quatro vezes o coeficiente legal de atualização de 2027 (2,56%). Os números do INE para o país e as regiões, os 24 maiores concelhos e todos os concelhos nos últimos 12 meses, com os dados em CSV.
- Fonte: INE
- Dados até ao 2.º trimestre de 2026
- Publicado em outubro de 2026
2.º trimestre de 2026
O trimestre em quatro números
- Renda mediana nacional dos novos contratos no 2.º trimestre de 2026 (INE)
- 10,17 €/m²
- Subida face ao 2.º trimestre de 2025 (INE). No 1.º trimestre tinha sido +9,1%
- +10,2%
- Novos contratos de arrendamento no trimestre, +0,4% num ano (INE)
- 35 407
- dos concelhos com dados fiáveis (155 de 176): a renda de um T2 subiu mais do que 2,56%, o coeficiente legal de 2027, em 12 meses
- 88%
Os 5 números do trimestre
Frases prontas a citar, com a fonte de cada valor.
- A renda mediana dos novos contratos de arrendamento em Portugal chegou aos 10,17 €/m² no 2.º trimestre de 2026, mais 10,2% do que um ano antes. A subida acelerou face ao 1.º trimestre (+9,1%). Fonte: INE.
- O mercado sobe quase quatro vezes mais depressa do que a lei permite nos contratos em vigor: +10,2% nos novos contratos, contra um coeficiente de atualização de 2,56% para 2027. Fonte: INE; Aviso n.º 24199/2026/2.
- Em 155 dos 176 concelhos com dados fiáveis (88%), a renda de um T2 subiu mais de 2,56% nos 12 meses até ao 2.º trimestre de 2026. No concelho mediano, a subida foi de 9,3%. Fonte: Aluseg, a partir de dados do INE.
- Lisboa continua a ser o concelho mais caro (17,79 €/m²), mas subiu 5,1%, metade do ritmo nacional. Num T2, a estimativa Aluseg é de 1.473 €/mês (+2,1%), a menor subida dos 22 grandes concelhos com dados fiáveis. Fonte: INE; estimativa Aluseg para o T2.
- Os preços sobem com um volume de contratos estável: 35 407 novos contratos no trimestre, +0,4% face ao mesmo trimestre de 2025. Fonte: INE.
Parte 1
O trimestre: 2.º trimestre de 2026
País e regiões, com os valores do INE para o conjunto das tipologias, e os 24 municípios com mais de 100 mil habitantes, com a estimativa Aluseg para um T2.
Portugal
A renda mediana dos novos contratos de arrendamento foi de 10,17 €/m² no 2.º trimestre de 2026: +10,2% face ao mesmo trimestre de 2025 (no 1.º trimestre, a variação homóloga tinha sido de +9,1%) e +7,5% face ao 1.º trimestre de 2026. Foram celebrados 35 407 novos contratos, mais 0,4% do que um ano antes.
As regiões (NUTS III) mais caras
| NUTS III | Renda mediana (2.º trim. 2026) |
|---|---|
| Grande Lisboa | 15,24 €/m² |
| Região Autónoma da Madeira | 12,78 €/m² |
| Península de Setúbal | 11,99 €/m² |
| Algarve | 11,56 €/m² |
| Área Metropolitana do Porto | 10,83 €/m² |
| Portugal | 10,17 €/m² |
Entre os 24 municípios com mais de 100 mil habitantes, Lisboa tem o valor mais alto (17,79 €/m², +5,1%) e Guimarães a maior subida homóloga (+20,7%). Valores para o conjunto das tipologias.
Fonte: INE, destaque de 29 de setembro de 2026 sobre as rendas da habitação no 2.º trimestre de 2026 (documento do INE). Valores citados tal como publicados.
Os grandes concelhos: variação da renda de um T2 num ano
Renda mediana de um T2 nos novos contratos, 2.º trimestre de 2026 face ao 2.º trimestre de 2025. A linha marca o coeficiente legal de 2027 (2,56%): só Lisboa fica abaixo.
- Santa Maria da Feira+20,7%
- Funchal+18,0%
- Loures+14,2%
- Vila Nova de Famalicão+10,0%
- Braga+9,9%
- Sintra+9,3%
- Vila Franca de Xira+8,9%
- Maia+8,8%
- Amadora+7,9%
- Cascais+7,3%
- Gondomar+7,2%
- Seixal+6,9%
- Matosinhos+6,8%
- Oeiras+6,7%
- Setúbal+5,9%
- Coimbra+5,7%
- Almada+5,7%
- Leiria+5,1%
- Porto+4,3%
- Vila Nova de Gaia+4,1%
- Odivelas+3,7%
- Lisboa+2,1%
Guimarães e Barcelos não aparecem: no 2.º trimestre de 2026, o número de contratos de T2 é insuficiente para um valor fiável.
Os 24 municípios com mais de 100 mil habitantes
Renda mediana de um T2 nos novos contratos no 2.º trimestre de 2026 (estimativa Aluseg para 85 m²), €/m² de um T2 (INE) e variação face ao 2.º trimestre de 2025. Do mais caro para o mais barato.
| # | Concelho | Renda T2 (2.º trim. 2026) | €/m² | Variação homóloga |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Lisboa | 1.473 € | 17,33 | +2,1% |
| 2 | Cascais | 1.417 € | 16,67 | +7,3% |
| 3 | Oeiras | 1.331 € | 15,66 | +6,7% |
| 4 | Funchal | 1.246 € | 14,66 | +18,0% |
| 5 | Almada | 1.166 € | 13,72 | +5,7% |
| 6 | Odivelas | 1.125 € | 13,23 | +3,7% |
| 7 | Amadora | 1.123 € | 13,21 | +7,9% |
| 8 | Porto | 1.109 € | 13,05 | +4,3% |
| 9 | Loures | 1.100 € | 12,94 | +14,2% |
| 10 | Matosinhos | 1.048 € | 12,33 | +6,8% |
| 11 | Sintra | 1.000 € | 11,76 | +9,3% |
| 12 | Setúbal | 995 € | 11,71 | +5,9% |
| 13 | Vila Franca de Xira | 989 € | 11,63 | +8,9% |
| 14 | Seixal | 982 € | 11,55 | +6,9% |
| 15 | Vila Nova de Gaia | 881 € | 10,37 | +4,1% |
| 16 | Maia | 828 € | 9,74 | +8,8% |
| 17 | Coimbra | 811 € | 9,54 | +5,7% |
| 18 | Gondomar | 785 € | 9,24 | +7,2% |
| 19 | Braga | 766 € | 9,01 | +9,9% |
| 20 | Leiria | 684 € | 8,05 | +5,1% |
| 21 | Santa Maria da Feira | 659 € | 7,75 | +20,7% |
| 22 | Vila Nova de Famalicão | 658 € | 7,74 | +10,0% |
| – | Guimarães | amostra insuficiente | – | – |
| – | Barcelos | amostra insuficiente | – | – |
Os valores desta tabela referem-se a um T2 (série trimestral do INE por tipologia). Os valores do INE citados acima (Lisboa 17,79 €/m², Guimarães +20,7%) referem-se ao conjunto das tipologias, por isso diferem. Dados completos: CSV dos 24 municípios.
Parte 2
Os últimos 12 meses (até ao 2.º trimestre de 2026): todos os concelhos
Para os restantes concelhos, o INE publica uma mediana móvel de 12 meses. Comparamos os 12 meses até ao 2.º trimestre de 2026 com os 12 meses até ao 2.º trimestre de 2025, num T2.
Dos 221 concelhos com valor na série de 12 meses, 176 têm uma estimativa de confiança alta ou média. Nesses 176 concelhos:
- a renda de um T2 subiu mais de 2,56% (o coeficiente legal de 2027) em 155 (88%);
- subiu 10% ou mais em 78;
- desceu em 13;
- a variação do concelho mediano foi de +9,3%.
Os rankings abaixo só incluem os 120 concelhos com pelo menos 100 novos contratos em 12 meses (confiança alta), para que amostras pequenas não dominem a lista.
As maiores variações acontecem sobretudo em mercados pequenos, com rendas de partida baixas e poucos contratos: uma diferença de algumas dezenas de euros pesa muito em percentagem. Os 24 grandes concelhos têm a sua própria série trimestral (Parte 1) e não entram nesta lista.
As 10 maiores subidas
| # | Concelho | Distrito | Renda T2 (12 meses até ao 2.º trim. 2026) | €/m² | Variação homóloga |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sines | Setúbal | 1.367 € | 16,08 | +29,1% |
| 2 | Coruche | Santarém | 608 € | 7,15 | +23,6% |
| 3 | Soure | Coimbra | 517 € | 6,08 | +21,4% |
| 4 | Câmara de Lobos | Madeira | 673 € | 7,92 | +20,6% |
| 5 | Nelas | Viseu | 442 € | 5,20 | +17,9% |
| 6 | Gouveia | Guarda | 316 € | 3,71 | +17,5% |
| 7 | Marco de Canaveses | Porto | 427 € | 5,03 | +17,0% |
| 8 | Óbidos | Leiria | 767 € | 9,02 | +16,7% |
| 9 | Ribeira Grande | Açores | 503 € | 5,92 | +16,7% |
| 10 | Mira | Coimbra | 552 € | 6,50 | +16,7% |
Sines é o caso à parte: com 1.367 € por um T2, é o concelho mais caro de toda a série de 12 meses (que não inclui os 24 grandes municípios) e, ainda assim, um dos que mais subiu (+29,1%).
As 10 maiores descidas
| # | Concelho | Distrito | Renda T2 (12 meses até ao 2.º trim. 2026) | €/m² | Variação homóloga |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Sobral de Monte Agraço | Lisboa | 628 € | 7,39 | −4,8% |
| 2 | São Brás de Alportel | Faro | 570 € | 6,70 | −4,7% |
| 3 | Oliveira de Frades | Viseu | 429 € | 5,05 | −2,5% |
| 4 | Arganil | Coimbra | 397 € | 4,67 | −2,2% |
| 5 | Alcácer do Sal | Setúbal | 708 € | 8,33 | −1,7% |
| 6 | Salvaterra de Magos | Santarém | 545 € | 6,41 | −0,4% |
| 7 | Santa Comba Dão | Viseu | 444 € | 5,22 | +0,5% |
| 8 | Santo Tirso | Porto | 451 € | 5,31 | +0,9% |
| 9 | Tábua | Coimbra | 400 € | 4,70 | +1,0% |
| 10 | Estremoz | Évora | 470 € | 5,53 | +2,4% |
Só concelhos com pelo menos 100 novos contratos em 12 meses (confiança alta). Os concelhos com ligação têm uma página própria, com as rendas por tipologia e a evolução. Todos os concelhos: rendas por concelho e o CSV completo.
O que significa para senhorios
Num contrato em vigor, a atualização de 2027 está limitada a 2,56%; num contrato novo, a renda segue o mercado, que subiu bem mais. Antes de fixar ou atualizar uma renda, compare com os dados do seu concelho.
Simulador de mercado de arrendamento
Estime a renda de mercado do seu imóvel, por concelho, tipologia e área.
Simular a rendaCoeficiente de atualização de 2027
1,0256: quanto pode subir a renda de um contrato em vigor em 2027, e com que prazos.
Ver o coeficienteCalculadora de IRS das rendas
Quanto paga de IRS sobre as rendas, com as taxas autónomas e a taxa mais baixa aplicável.
Calcular o IRSRendas por concelho
Renda de um T2 concelho a concelho, com as rendas por tipologia e a comparação com o distrito.
Ver os concelhos
Para jornalistas
«Os novos contratos estão a subir quase quatro vezes mais depressa do que o limite legal. Com rendas de contratos reais, e não preços de anúncios, queremos que o senhorio saiba quanto pode pedir e atualizar, e que o inquilino saiba se está a pagar o preço justo. É esse o papel de um terceiro de confiança no arrendamento em Portugal.»
Paulo, Aluseg
Como citar: «Fonte: Relatório trimestral de rendas Aluseg, edição T4 2026, a partir de dados do INE.»
Licença CC BY 4.0. Os dados e os gráficos deste relatório podem ser reproduzidos e adaptados sem pedido prévio, com a citação acima e uma ligação para esta página.
Dados para descarregar (CSV, UTF-8, separador vírgula, ponto decimal):
- Todos os concelhos, 12 meses até ao 2.º trimestre de 2026: renda estimada de um T2, €/m², renda um ano antes, variação homóloga, confiança da estimativa e página Aluseg do concelho.
- Os 24 municípios com mais de 100 mil habitantes, 2.º trimestre de 2026: os mesmos campos, face ao 2.º trimestre de 2025.
Os valores de confiança baixa ficam em branco no ficheiro: não os publicamos.
Contacto e pedidos de recortes (distrito, concelho, tipologia): hello@aluseg.com.
Aluseg é uma plataforma portuguesa para senhorios: contratos de arrendamento, gestão das rendas e das atualizações anuais, análise de solvência de inquilinos e simulador de rendas. aluseg.com
Metodologia e fontes
Edição e período. Edição T4 2026 do relatório trimestral de rendas Aluseg, publicada em outubro de 2026. Os dados vão até ao 2.º trimestre de 2026, o último trimestre publicado pelo INE à data. Cada edição fica com os seus números; a seguinte terá uma página nova.
Fontes. (1) INE, destaque de 29 de setembro de 2026 sobre as rendas da habitação no 2.º trimestre de 2026 (documento do INE): valores nacionais, NUTS III e dos 24 municípios com mais de 100 mil habitantes, para o conjunto das tipologias, citados tal como publicados. (2) INE, Estatísticas de Rendas da Habitação ao nível local, através da base de dados do simulador de rendas Aluseg (extração de 7 de outubro de 2026): valores por concelho. São rendas de novos contratos de arrendamento, não preços pedidos em anúncios.
Valores por concelho. Apartamentos não mobilados, ao nível do concelho. O INE publica a mediana do €/m². A renda mensal de um T2 é uma estimativa Aluseg: o €/m² aplicado a uma área de referência de 85 m². Na série de 12 meses, o €/m² do concelho é ajustado pelos rácios por tipologia da NUTS III; na série trimestral dos 24 grandes municípios, o INE publica o €/m² por tipologia. A variação homóloga compara a renda de um T2 com a do mesmo período um ano antes (2.º trimestre de 2025, ou 12 meses até ao 2.º trimestre de 2025). São os mesmos dados e o mesmo método das páginas por concelho.
Confiança. Cada estimativa tem um nível de confiança (alta, média ou baixa) que depende do número de contratos. Os rankings só incluem estimativas de confiança alta (pelo menos 100 novos contratos em 12 meses). As contagens nacionais incluem também a confiança média (30 a 99 contratos). Os valores de confiança baixa não são publicados.
Coeficiente legal. O coeficiente de atualização das rendas para 2027 é de 1,0256 (2,56%), segundo o Aviso n.º 24199/2026/2. Aplica-se aos contratos em vigor, não aos novos contratos.
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