Como Redigir um Contrato de Arrendamento

Para fazer um contrato de arrendamento em Portugal, redija-o por escrito com a identificação do senhorio, do inquilino e do imóvel (incluindo o artigo matricial), o prazo (no mínimo 1 ano na habitação permanente), a renda e a data de pagamento, a caução (no máximo 2 rendas) e as regras de uso e de obras. Assinado por ambas as partes, o contrato tem de ser comunicado às Finanças até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, pagando o imposto do selo de 10% de uma renda.

Como fazer um contrato de arrendamento: os 5 passos

1. Reúna os dados do senhorio e do inquilino (nome, NIF, documento de identificação, morada) e do imóvel (morada, fração, artigo matricial, licença de utilização, certificado energético).
2. Defina o prazo, a renda e a caução: mínimo de 1 ano, valor e dia de pagamento da renda, caução até 2 rendas.
3. Acrescente as cláusulas recomendadas: subarrendamento, animais, obras, vistoria de entrada e saída, avisos por carta registada.
4. Assine o contrato em duplicado (ou com assinatura eletrónica) e guarde um exemplar assinado por ambas as partes.
5. Comunique-o à AT no Portal das Finanças até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento e pague o imposto do selo.

Prefere não começar do zero? O gerador de contratos NRAU faz estas perguntas por si e devolve o contrato pronto a assinar. Se quer preencher à mão, use a minuta de contrato de arrendamento em PDF e Word; para perceber cada cláusula, veja o modelo de contrato de arrendamento 2026.

O que tem de constar no contrato

A falta de um elemento obrigatório não anula necessariamente o contrato, mas cria margem para litígios e complica a prova em tribunal ou no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).

O que diz a lei: NRAU e Mais Habitação

Os contratos de arrendamento habitacional são regidos pelo Código Civil (artigos 1022.º a 1113.º) e pelo NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, com as alterações do Mais Habitação (Lei n.º 56/2023).

• Forma escrita: a lei exige contrato escrito. Se a falta de contrato for imputável ao senhorio, o inquilino pode provar o arrendamento por qualquer meio, por isso um acordo «à palavra» protege mal o senhorio (veja o contrato de arrendamento verbal).
• Prazo: na habitação permanente, o prazo certo não pode ser inferior a 1 ano nem superior a 30 anos, e o contrato renova-se automaticamente salvo oposição com o pré-aviso devido.
• Atualização da renda: o senhorio só pode aplicar o coeficiente anual publicado em Diário da República (1,0256 para 2027), salvo outro regime previsto no contrato ou acordado. Use a calculadora de atualização de renda.
• Renda inicial: o Mais Habitação limitou a renda dos novos contratos em casas já arrendadas nos anos anteriores. Uma proposta de lei em discussão acaba com esse travão: veja o novo regime do arrendamento 2026.
• Registo: o contrato é comunicado à AT até ao fim do mês seguinte ao do início. Desde agosto de 2025, o inquilino pode registá-lo se o senhorio não o fizer.

Cláusulas recomendadas

Além do mínimo legal, estas cláusulas evitam a maioria dos conflitos:

• Pagamento da renda por débito direto SEPA: a renda é cobrada automaticamente na data combinada.
• Subarrendamento e cedência: proibidos sem autorização escrita do senhorio.
• Animais de estimação: se são permitidos e em que condições.
• Obras e conservação: o que cabe a cada parte (art. 1074.º do Código Civil).
• Vistoria de entrada e saída: um inventário assinado no início e no fim do contrato.
• Despesas e contadores: que serviços ficam em nome do inquilino e quem paga o condomínio.
• Comunicações: avisos formais por carta registada com aviso de receção.

Quanto custa fazer um contrato de arrendamento

Redigir o contrato pode ser gratuito (gerador ou minuta). O custo obrigatório é o imposto do selo: 10% de uma renda mensal, pago uma vez quando o contrato é comunicado às Finanças. Numa renda de 900 €, são 90 €. Os detalhes estão no guia do imposto do selo no arrendamento.

Como registar o contrato nas Finanças

O registo é feito no Portal das Finanças até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento (art. 60.º do Código do Imposto do Selo). Em resumo (veja o guia passo a passo completo):

1. Entre no Portal das Finanças com o NIF e a senha do senhorio.
2. Abra Arrendamento e escolha Comunicar contrato.
3. Indique o imóvel (artigo matricial), o inquilino, a renda e a data de início.
4. Carregue a cópia do contrato assinado.
5. Pague o imposto do selo e guarde o comprovativo.

Depois do registo, emite um recibo de renda eletrónico em cada pagamento: veja como emitir o recibo de renda nas Finanças.

Erros mais comuns

• Usar um modelo anterior a 2023, sem as alterações do Mais Habitação.
• Não comunicar o contrato à AT: há coima, o imposto do selo fica em falta e a prova do contrato complica-se num despejo.
• Descrever o imóvel de forma vaga: indique sempre o artigo matricial e a fração.
• Não escrever a caução: sem ela, não há garantia para danos ou rendas em falta.
• Prever aumentos de renda ilegais: fora do coeficiente anual, só um regime de atualização escrito no contrato é válido.
• Não guardar o original assinado pelas duas partes.

Fontes oficiais

• Código Civil, artigos 1022.º a 1113.º (locação e arrendamento urbano), no Diário da República.
• Lei n.º 6/2006 (NRAU) e Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação).
• Portal das Finanças: comunicação do contrato e recibos de renda.

Perguntas frequentes