Num mercado em que um anúncio recebe dezenas de candidaturas em poucas horas, quem chega à visita com o dossier pronto parte à frente. Entre candidatos com rendimentos parecidos, o senhorio escolhe quase sempre quem consegue confirmar o que diz — no próprio dia, sem «amanhã envio».
Este guia reúne os documentos para arrendar casa em Portugal do lado de quem procura casa: a checklist essencial, o que muda consoante a sua situação (conta de outrem, independente, estudante, reformado ou recém-chegado ao país) e — a parte que quase nenhum guia explica — o que o senhorio pode e não pode exigir, à luz do RGPD e das regras de não discriminação.
No final, os limites em vigor em agosto de 2026 para a caução, as rendas antecipadas e o fiador — e uma forma de ter tudo organizado num só sítio.
A checklist essencial: os documentos necessários para arrendar casa
Comecemos pela parte incómoda: não existe uma lista oficial — voltamos a isso adiante. Existe, sim, uma prática estável: em regra, são estes os documentos que senhorios e mediadoras pedem a um candidato.
| Documento | Para que serve | Onde obter |
|---|---|---|
| Cartão de Cidadão, passaporte ou título de residência válido | Confirmar a identidade | Renovações nos serviços de identificação civil e Lojas de Cidadão |
| NIF (número de identificação fiscal) | Assinar o contrato e permitir o registo nas Finanças | Serviço de Finanças ou Portal das Finanças |
| Comprovativo de morada | Mostrar onde reside atualmente | Fatura recente em seu nome ou atestado de residência da junta de freguesia |
| Recibos de vencimento (em regra, os três últimos) | Demonstrar rendimento líquido regular | Recursos humanos ou portal do empregador |
| Contrato de trabalho ou declaração da entidade patronal | Demonstrar estabilidade: função, antiguidade e vencimento | Recursos humanos |
| Declaração de IRS e nota de liquidação do ano anterior | Confirmar o rendimento anual declarado | Portal das Finanças |
O número de recibos é negociável: três é o pedido mais frequente, não uma regra. Convém saber com que critério serão lidos — a taxa de esforço, o peso da renda no rendimento líquido do agregado. A convenção portuguesa ronda um terço (as bandas mais usadas vão de 30% a 35%), mas não é um limite legal: nenhuma lei fixa uma taxa de esforço máxima no arrendamento — é um critério de seleção, não uma proibição. Se a dúvida é como provar o que ganha, veja o guia do comprovativo de rendimentos.
Documentos por situação
A checklist acima é o tronco comum; o que distingue uma candidatura sólida é a parte que corresponde à sua situação.
Trabalhador por conta de outrem
Recibos de vencimento, contrato de trabalho e declaração de IRS com a nota de liquidação. Dois detalhes fazem diferença: o tipo de contrato — um contrato sem termo é lido como estabilidade e pesa mais do que o valor do vencimento — e a declaração da entidade patronal, documento curto dos recursos humanos a confirmar função, antiguidade e remuneração. É frequentemente descrita como decisiva, porque evidencia rendimento previsível. E quase nenhum candidato a leva.
Trabalhador independente (recibos verdes)
O desafio não é ter rendimento, é mostrar que é regular: recibos verdes dos últimos meses, extratos bancários com os recebimentos e a declaração de IRS com a nota de liquidação — no seu caso, o documento mais forte, porque consolida um ano de atividade. Junte o comprovativo de início ou exercício de atividade e, se tiver contabilista certificado, uma declaração com o rendimento médio mensal: respondem à pergunta que o senhorio vai fazer, isto mantém-se?
Estudante
Sem rendimento próprio, a candidatura assenta em duas peças: a declaração de matrícula, que comprova o motivo e a duração previsível da estadia, e a documentação de quem garante o pagamento — normalmente os pais, como fiadores. É a situação em que o fiador é mais exigido, e é legítimo que o seja: leia antes o que significa ser fiador num arrendamento. Entre os 18 e os 35 anos, veja também se reúne condições para o Porta 65 Jovem — as candidaturas abrem por períodos curtos, de cerca de 15 dias.
Reformado
O comprovativo do valor da pensão substitui os recibos de vencimento e a declaração de IRS completa o quadro. Para muitos senhorios é o perfil mais tranquilizador: rendimento estável, sem risco de desemprego. Se a pensão for baixa face à renda, entram as alternativas — fiador, candidatura conjunta ou seguro de rendas.
Estrangeiro recém-chegado a Portugal
É o perfil com mais atrito e aquele em que a preparação mais rende. Na identidade, os cidadãos da União Europeia apresentam em regra o documento nacional; os de países terceiros, passaporte e visto ou título de residência. O NIF é indispensável antes de assinar — obtém-se num Serviço de Finanças ou, quando aplicável, através de representante fiscal.
O problema real é não ter histórico português. Substitua-o por evidência equivalente: contrato de trabalho, mesmo internacional, recibos e declarações fiscais do país de origem, extratos bancários com saldo e movimentos regulares. Na prática, muitos senhorios pedem, em alternativa ao fiador, uma garantia bancária de seis meses a um ano. Nenhuma lei obriga a aceitar documentos estrangeiros — mas recusar a candidatura por o candidato ser estrangeiro é outra coisa, e é proibida.
O que o senhorio pode (e não pode) pedir
A resposta começa por uma constatação desconfortável: não existe em Portugal uma lista legal dos documentos que um senhorio pode exigir a um candidato. O regime do arrendamento não a contém. Os limites vêm de fora dele — e são três.
1. Só o que for necessário: a minimização de dados
O princípio da minimização (artigo 5.º, n.º 1, alínea c) do RGPD) exige que os dados tratados sejam adequados, pertinentes e limitados ao que é necessário face à finalidade. Numa candidatura, é o que for preciso para avaliar identidade e solvência — e nada mais. Vale também a limitação da conservação (alínea e): concluída a seleção, os dossiers dos recusados perdem finalidade e devem ser eliminados. Em regra, o senhorio que os recolhe é responsável pelo tratamento; o candidato mantém os direitos de acesso, retificação, apagamento, oposição e portabilidade, com a CNPD como autoridade de controlo. Ficam sempre de fora os dados de saúde — gravidez, deficiência, circunstâncias médicas do agregado —, categorias especiais nos termos do artigo 9.º.
2. Não discriminação: o artigo 1067.º-A do Código Civil
Introduzido pela Lei n.º 13/2019, o artigo 1067.º-A proíbe a discriminação no acesso ao arrendamento com base em sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência. O n.º 2 estende a proibição aos próprios anúncios: nenhuma publicidade pode conter restrições, especificações ou preferências assentes nessas categorias.
A fronteira é fina. Exigir capacidade financeira, ou exigir fiador, são critérios objetivos e legítimos; tornam-se ilegítimos quando aplicados apenas a um grupo protegido — pedir fiador só a estrangeiros, por exemplo. A Lei n.º 93/2017 trata como discriminatória a «recusa ou condicionamento» do arrendamento por motivos de origem racial e étnica, cor, nacionalidade, ascendência e território de origem; fiscaliza a CICDR, que aplica coimas que, segundo a imprensa especializada, ultrapassam os 10 mil euros.
3. A cópia do cartão de cidadão exige o seu consentimento
A Lei n.º 7/2007 (artigo 5.º, n.º 2) proíbe a reprodução do cartão de cidadão sem consentimento do titular, salvo nos casos previstos na lei ou por decisão de autoridade judiciária. Repare na formulação, tantas vezes mal citada: fotocopiar o cartão não é ilegal — sem consentimento é que é.
A CNPD dá três instruções a quem recebe esse pedido: perguntar em que norma se baseia; se a cópia for legalmente exigida, ocultar os dados não relevantes; e, se não for, perguntar que meio alternativo de prova de identidade é aceite. A razão é concreta: uma cópia do cartão expõe de uma vez quatro identificadores — identificação civil, NIF, utente do SNS e Segurança Social. Nada disto obriga o senhorio a aceitar a alternativa, mas muda a conversa.
Caução, rendas antecipadas e fiador: o que é legal em 2026
Falta saber quanto lhe podem pedir à cabeça — e é aqui que circula mais informação errada. Em agosto de 2026, valem os limites do artigo 1076.º do Código Civil.
| O que lhe podem pedir | Limite legal em vigor (agosto de 2026) |
|---|---|
| Antecipação de rendas (exige acordo escrito) | Até 2 meses |
| Caução | Até ao valor de 2 rendas |
| Fiador | Permitido; a lei não limita o número de garantias |
Estes tetos vigoram desde 1 de janeiro de 2023, introduzidos pelo Orçamento do Estado para 2023 (Lei n.º 24-D/2022) — não pela Lei 13/2019, como por vezes se lê. Antes, a antecipação podia ir até três meses e a caução não tinha teto. Somando tudo, na assinatura pode ser-lhe pedido cerca de cinco rendas — só a primeira é inevitável. E a cláusula que exija caução acima de duas rendas é tida por nula: o contrato mantém-se, a cláusula é que não é exigível.
Caução e fiador ao mesmo tempo? É legal: o limite de duas rendas aplica-se à caução, não ao número de garantias. Se for o seu caso, atenção ao benefício da excussão prévia (artigo 638.º do Código Civil): a fiança é naturalmente subsidiária, o senhorio deveria executar primeiro os bens do inquilino. Mas a renúncia a esse benefício é cláusula corrente e assina-se sem se ler — e, com ela, o fiador responde solidariamente. Sem fiador possível, veja como arrendar casa sem fiador.
E o «novo regime do arrendamento» de 2026? A proposta de lei aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026 prevê caução sem limite legal e antecipação até três rendas. Não é lei. Enquanto não for aprovada na Assembleia da República, promulgada e publicada, aplicam-se os limites da tabela acima — o ponto está detalhado na análise do novo regime do arrendamento 2026.
Depois de assinar, há um prazo que lhe interessa: o senhorio tem 30 dias para comunicar o contrato à Autoridade Tributária. É essa comunicação — com os recibos de renda eletrónicos — que faz as rendas chegarem ao seu IRS. A dedução é de 15% das rendas de habitação permanente, até 700 € para as rendas pagas em 2025 e declaradas em 2026 (sobe para 900 € nas pagas em 2026, a declarar em 2027). Veja o registo do contrato nas Finanças.
Como organizar tudo num dossier
Reparou no padrão? A mesma dúzia de ficheiros, enviada dezenas de vezes, sem saber quem os abriu nem onde ficaram guardados. É trabalhoso para si e pouco fiável para o senhorio, que recebe cinco candidaturas em cinco formatos diferentes.
Em França existe um serviço público para isto, o DossierFacile. Em Portugal não existe equivalente: a Plataforma do Arrendamento Acessível emite um certificado, mas só dentro desse programa, não no mercado aberto.
O Dossier Aluseg é a resposta prática: um dossier de inquilino digital, gratuito, que preenche uma vez — identidade, profissão e rendimento, agregado e extras, documentos — e partilha com qualquer senhorio através de uma ligação, sem que ele precise de conta.
- Escolhe o que cada senhorio vê. A visibilidade define-se secção a secção: identidade, contactos, rendimento, situação profissional, documentos, agregado.
- Os documentos só abrem depois de aprovar. O senhorio pede acesso; aprova, recusa ou retira — e cada abertura fica registada.
- Dados verificados. A leitura automática dos comprovativos compara o valor lido com o rendimento declarado. Os níveis de confiança (0 a 3) não são uma nota: mostram quais das suas informações têm confirmação de alguém além de si.
- Atestações de senhorios anteriores. Envia uma ligação ao antigo senhorio, que responde a três perguntas simples, sem criar conta.
O consentimento RGPD é pedido antes de qualquer carregamento e a ligação pode ser despublicada a qualquer momento. Pode juntar um texto de apresentação — há um modelo de carta de apresentação que pode adaptar.
É senhorio? Do outro lado o problema é o inverso: várias candidaturas em formatos diferentes e pouco tempo para as comparar. Consultar um dossier partilhado é gratuito e não exige conta, e a análise inclui a taxa de esforço — comece pela calculadora de solvência de inquilinos.
Perguntas frequentes
Que documentos são obrigatórios para arrendar casa?
Nenhum, em sentido estrito: a lei não fixa uma lista de documentos exigíveis a um candidato. Na prática, o que é preciso para arrendar casa resume-se a identificação válida, NIF, comprovativo de rendimentos e comprovativo de morada. O NIF é o mais próximo de indispensável, porque é necessário para o contrato.
O senhorio pode exigir a declaração de IRS completa?
Pode pedi-la, e é um pedido comum. Mas o RGPD impõe que os dados tratados sejam apenas os necessários para avaliar identidade e solvência, o que abre espaço para negociar: pergunte qual a finalidade e proponha entregar só as páginas relevantes, ou uma versão com os elementos não pertinentes ocultados.
Posso recusar dar fotocópia do cartão de cidadão?
Pode. A reprodução do cartão de cidadão depende do consentimento do titular (Lei n.º 7/2007, artigo 5.º, n.º 2), salvo previsão legal expressa ou decisão judicial. A CNPD aconselha a perguntar em que norma assenta o pedido e a pedir meios alternativos de prova de identidade. Seja realista: nada obriga o senhorio a aceitar essa alternativa.
Quantas rendas podem pedir à cabeça?
Com a lei em vigor em agosto de 2026: a renda do primeiro mês, até duas de antecipação (com acordo escrito) e caução até ao valor de duas rendas — cerca de cinco no total. Nem a antecipação nem a caução são obrigatórias, e a cláusula que exija caução superior a duas rendas é tida por nula. A «caução livre» faz parte da proposta de 2026, que ainda não é lei.
E se acabei de chegar a Portugal?
Trate primeiro do NIF, que tem de ter antes de assinar, e reúna passaporte com visto ou título de residência (ou o documento nacional, se for cidadão da UE). Sem histórico português, substitua-o por contrato de trabalho, recibos e declarações fiscais do país de origem e extratos bancários. Recusar a candidatura por motivo de nacionalidade é discriminação proibida.
O senhorio pode pedir o registo criminal?
Os dados relativos a condenações penais estão sujeitos ao regime restritivo do artigo 10.º do RGPD e, na leitura corrente, exigi-los num arrendamento habitacional é desproporcionado e sem base legal. Se lhe fizerem esse pedido, pergunte qual a finalidade e em que norma se baseia.
Prepare o dossier antes da próxima visita
Reunir os documentos para arrendar casa é metade do trabalho; a outra metade é apresentá-los num formato que o senhorio verifica em minutos. Preencha uma vez, partilhe sempre que precisar — e mantenha o controlo sobre quem vê os seus documentos.
