Arrendar a estudantes pode render mais por quarto, mas traz rotatividade, estudantes estrangeiros sem fiador em Portugal e regras próprias de duração. Uma plataforma pode encontrar-lhe o estudante. O contrato, as Finanças e os recibos continuam a ser consigo.
Este guia é para o senhorio: que prazo escolher, como tratar a caução e o fiador, quarto ou casa inteira, e o que fazer depois da reserva. Faz parte dos nossos guias sobre contratos de arrendamento.
O essencial em 30 segundos
- Pode arrendar a estudantes por 1 a 11 meses se o motivo (educação e formação) constar do contrato. Sem motivo escrito, o contrato conta como de 1 ano.
- A caução tem o máximo de 2 rendas (art. 1076.º, n.º 2 do Código Civil).
- Um fiador no estrangeiro é difícil de acionar: combine caução, garantia bancária ou seguro de rendas.
- Depois da reserva: contrato escrito, Modelo 2, imposto do selo de 10% de uma renda e recibos eletrónicos.
Que prazo escolher: semestre, ano letivo ou 1 a 3 meses
O Código Civil (art. 1095.º, n.º 2) fixa em 1 ano o mínimo de um contrato de habitação com prazo certo. O n.º 3 do mesmo artigo afasta esse mínimo nos arrendamentos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, entre eles a educação e a formação.
Por isso, um estudante deslocado pode arrendar por um semestre, por um ano letivo ou por uma estadia de 1 a 3 meses (um curso de verão, um estágio, um programa Erasmus curto).
| Duração | Para quem | Atenção |
|---|---|---|
| 1 a 3 meses | Curso de verão, estágio, Erasmus curto | Motivo e datas no contrato, sem renovação automática |
| Semestre (cerca de 5 a 6 meses) | Erasmus, intercâmbio | Marque a data de fim e a vistoria de saída |
| Ano letivo (por exemplo, setembro a julho) | Estudante que fica o ano inteiro | Combine o que acontece nos meses de verão |
Um contrato de habitação permanente de 12 meses ou mais renova-se automaticamente se ninguém se opuser. Se o estudante só fica uns meses, o contrato transitório é a escolha mais limpa, e deve dizer por escrito que não se renova. Veja o enquadramento completo em arrendamento de curta duração e a minuta explicada em contrato de arrendamento temporário.
Quarto ou casa inteira
A renda por quarto em zona universitária pode somar mais do que a renda da casa inteira, mas obriga a gerir mais contratos, mais recibos e mais saídas.
| Por quarto | Casa inteira | |
|---|---|---|
| Contratos | Um por estudante, cada um com a sua data de fim | Um só, com todos os estudantes como arrendatários |
| Rotatividade | Alta, com vazios parciais | Baixa, mas o vazio é total |
| Gestão | Mais recibos, mais Modelos 2, regras das zonas comuns | Mais simples, mas defina quem responde pela renda total |
| Inventário | Do quarto e das zonas comuns | Da casa toda |
Se arrendar quartos, leia o guia sobre arrendar um quarto e veja os valores de referência em Lisboa e no Porto. Para fixar a renda, use o simulador de mercado de arrendamento.
Caução, fiador e garantias para estudantes estrangeiros
A caução tem o máximo de 2 rendas (art. 1076.º, n.º 2 do Código Civil) e o limite aplica-se ao total garantido, em depósito ou em garantia bancária. A parte que exceder o limite é nula. O guia sobre a caução no arrendamento explica a devolução e o recibo.
O fiador costuma ser um dos pais. Se vive noutro país, executar a fiança é difícil na prática. As alternativas passam por uma garantia bancária, por um seguro de rendas ou por reforçar a seleção do candidato. Veja o guia do fiador e as alternativas ao fiador.
Inventário e vistoria
Estudantes mudam de casa com malas e pouca burocracia, por isso o inventário assinado à entrada e à saída é a sua melhor proteção na devolução da caução. Use o modelo de inventário e vistoria e a checklist do inventário, com fotografias datadas.
Plataformas para encontrar estudantes
Plataformas como a Uniplaces, a Inlife ou a Flatio ajudam a encontrar estudantes e estadias de média duração. Confirme sempre as condições e comissões de cada uma.
A reserva numa plataforma não substitui o contrato. A obrigação de ter contrato escrito, comunicá-lo às Finanças e emitir recibos continua a ser do senhorio.
Depois da reserva: o que o senhorio tem de fazer
- Assine o contrato por escrito, com o motivo transitório, as datas de início e de fim, a renda e a caução.
- Comunique o contrato às Finanças pelo Modelo 2 do Imposto do Selo, até ao fim do mês seguinte ao início. Na Finalidade, escolha "Habitacional (Não Permanente)".
- Pague o imposto do selo: 10% de uma renda mensal. Cada contrato (cada quarto) é comunicado à parte.
- Emita o recibo de renda eletrónico em cada pagamento. É obrigatório.
- Declare as rendas no IRS, como rendimentos da categoria F, à taxa autónoma de 25%.
Os passos detalhados estão no guia do registo do contrato nas Finanças, no guia do recibo de renda eletrónico, no imposto do selo e no IRS do senhorio.
Os recibos têm um efeito para a família: o estudante deslocado pode deduzir parte da renda no IRS, desde que o contrato e os recibos estejam em ordem. Explicamos em estudante deslocado e IRS.
Perguntas frequentes
Posso arrendar a um estudante por 3 meses?
Sim, se o contrato indicar um motivo transitório de educação e formação (art. 1095.º, n.º 3 do Código Civil), além das datas de início e de fim. Se o motivo não constar, o contrato considera-se celebrado por 1 ano.
Devo pedir fiador a um estudante estrangeiro?
Não é obrigatório, mas é uma garantia comum. Se o fiador vive no estrangeiro, é difícil de acionar. Considere uma caução de até 2 rendas, uma garantia bancária ou um seguro de rendas.
Quanto posso pedir de caução a um estudante?
No máximo 2 rendas (art. 1076.º, n.º 2 do Código Civil). Esse limite aplica-se ao total garantido, seja em depósito ou em garantia bancária.
Se arrendar por quarto, faço um contrato por estudante?
Em regra sim: um contrato por quarto, cada um com o seu estudante, datas, caução e recibos. Cada contrato é comunicado às Finanças pelo Modelo 2. Alternativamente, pode fazer um contrato único da casa com todos os estudantes como arrendatários.
O que tenho de fazer depois de o estudante reservar numa plataforma?
Assinar o contrato escrito, comunicá-lo às Finanças (Modelo 2) até ao fim do mês seguinte ao início, pagar o imposto do selo de 10% de uma renda mensal e emitir recibos de renda eletrónicos. As rendas são rendimentos da categoria F.
Fontes: Código Civil, art. 1076.º e art. 1095.º; instruções do Modelo 2 do Imposto do Selo; CIRS, art. 31.º.
Nota: artigo informativo, não constitui aconselhamento jurídico. Confirme sempre as condições atuais com um profissional.
