Quer vender um imóvel que está arrendado. Antes de assinar seja o que for, há um passo que não pode saltar: se o arrendamento dura há mais de dois anos, o inquilino tem direito de preferência na compra.
Nos termos do artigo 1091.º do Código Civil, tem de lhe comunicar o projeto de venda por carta registada com aviso de receção e esperar 30 dias pela resposta. Ignorar este passo não anula automaticamente o negócio, mas abre a porta a uma ação judicial em que o inquilino toma o lugar do comprador — e, venda a quem vender, o contrato de arrendamento não termina: passa para o novo proprietário.
O essencial em 30 segundos
- Há preferência quando o local está arrendado há mais de 2 anos (art. 1091.º, n.º 1, a)).
- A comunicação faz-se por carta registada com aviso de receção e o inquilino tem 30 dias a contar da receção (n.º 4).
- Vender sem comunicar expõe o negócio à ação de preferência do art. 1410.º, nos 6 meses seguintes ao conhecimento da venda.
- A venda não termina o arrendamento: o comprador sucede nos direitos e obrigações do locador (art. 1057.º).
O que é o direito de preferência do arrendatário
Preferência não é veto. O inquilino não pode impedir a venda nem discutir o preço. O que a lei lhe dá é o direito de ficar com o negócio nas mesmas condições que o senhorio acordou com um terceiro. Se aceitar, compra pelo preço e nas condições comunicadas; se recusar ou não responder, a venda segue normalmente.
O artigo 1091.º, n.º 1, do Código Civil enumera duas situações distintas:
- Alínea a) — preferência «na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos». É o caso clássico: o senhorio decide vender.
- Alínea b) — preferência «na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado». Este segundo direito, diz o n.º 2, «existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º» — ou seja, dentro dos seis meses que o artigo 1053.º concede para desocupação nos casos de caducidade.
Prazos e regras: a tabela de referência
| Questão | Regra | Base legal |
|---|---|---|
| Antiguidade mínima do arrendamento | Mais de 2 anos | Art. 1091.º, n.º 1, a), CC |
| Negócios abrangidos | Compra e venda e dação em cumprimento | Art. 1091.º, n.º 1, a), CC |
| Forma da comunicação | Carta registada com aviso de receção | Art. 1091.º, n.º 4, CC |
| Prazo de resposta do inquilino | 30 dias a contar da data da receção | Art. 1091.º, n.º 4, CC |
| Venda do locado em conjunto com outros imóveis | A comunicação indica o preço atribuído ao locado e os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto | Art. 1091.º, n.º 6, CC |
| Prédio não constituído em propriedade horizontal | Preferência sobre a quota-parte correspondente à permilagem do locado | Art. 1091.º, n.º 8, CC |
| Vários inquilinos no mesmo prédio | Podem exercer a preferência em conjunto e adquirir o imóvel em compropriedade | Art. 1091.º, n.º 9, CC |
| Graduação face a outros preferentes | Imediatamente acima do direito do proprietário do solo (art. 1535.º) | Art. 1091.º, n.º 3, CC |
Como fazer a comunicação (e o que ela tem de dizer)
O artigo 1091.º, n.º 5, do Código Civil manda aplicar «com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º» — o regime geral da preferência. Na prática, isso significa que a comunicação tem de ser um projeto de venda com as condições essenciais do negócio já fechadas, e não um convite vago a negociar.
Elementos que a comunicação deve conter:
- Identificação completa do imóvel arrendado (morada, fração, artigo matricial);
- Preço acordado com o terceiro interessado;
- Condições de pagamento e prazo previsto para a escritura;
- Identificação do comprador com quem o negócio está projetado;
- Menção expressa de que se comunica para efeitos do direito de preferência do artigo 1091.º do Código Civil e de que o prazo de resposta é de 30 dias a contar da receção.
Se estiver a vender o locado juntamente com outros imóveis — por exemplo, o prédio inteiro ou várias frações num só negócio —, o n.º 6 obriga-o a discriminar na carta o preço atribuído ao locado e os valores atribuídos aos restantes imóveis.
O caso especial dos prédios sem propriedade horizontal
Se arrenda andares ou partes de um prédio que não está constituído em propriedade horizontal, o n.º 8 do artigo 1091.º resolve um problema antigo. O arrendatário habitacional passa a ter preferência «nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma», com três especificidades:
- O direito incide sobre a quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado, pelo valor proporcional dessa quota face ao valor total da transmissão;
- A comunicação tem de indicar esses valores;
- A aquisição faz-se «com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado».
E o n.º 9 vai mais longe: os vários arrendatários do prédio podem juntar-se e «exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade». Quem vende um prédio de rendimento inteiro tem, portanto, de contar com esta hipótese e calcular as permilagens antes de enviar as cartas.
A venda não termina o contrato de arrendamento
Este é o segundo mal-entendido clássico. Muitos senhorios vendem convencidos de que o arrendamento «cai» com a mudança de dono. Não cai. O artigo 1057.º do Código Civil é curto e claro: «O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.»
O comprador torna-se senhorio, com o contrato tal como está: mesma renda, mesmo prazo, mesmas renovações, mesmas comunicações já feitas. Se quiser saber que prazos de oposição à renovação e denúncia herda, é o contrato existente que manda — não a data da escritura.
Há ainda uma armadilha para quem compra, prevista no artigo 1058.º: «A liberação ou cessão de rendas ou alugueres não vencidos é inoponível ao sucessor entre vivos do locador, na medida em que tais rendas ou alugueres respeitem a períodos de tempo não decorridos à data da sucessão.» Traduzindo: se o vendedor perdoou ou adiantou rendas futuras, esse acordo não vincula o comprador — que continua a poder cobrá-las a partir do momento em que se torna dono.
Checklist do senhorio que vai vender um imóvel arrendado
- Datar o arrendamento. Mais de dois anos? Se sim, há preferência a comunicar (art. 1091.º, n.º 1, a)).
- Identificar todos os preferentes. Além do arrendatário, pode haver comproprietários e o proprietário do solo; o n.º 3 fixa a graduação.
- Fechar primeiro as condições com o comprador. Sem preço, forma de pagamento e prazo definidos, não há projeto de venda que se comunique.
- Enviar carta registada com aviso de receção a cada arrendatário, com todos os elementos acima (art. 1091.º, n.º 4).
- Contar os 30 dias a partir da receção, não da data de expedição. Guarde o talão e o aviso de receção assinado.
- Discriminar valores se vender em conjunto com outros imóveis (n.os 6 e 7) ou se o prédio não tiver propriedade horizontal (n.º 8).
- Preparar o dossiê para o comprador: contrato, comprovativo do registo na AT, recibos, histórico de atualizações de renda, caução recebida e auto de vistoria.
- Informar o comprador do artigo 1057.º. Ele compra a casa e o contrato. Um comprador surpreendido é um litígio à espera de acontecer.
O que arrisca se não comunicar
A venda feita sem respeitar a preferência não é, em si, nula — mas o preferente preterido pode reagir. O artigo 1091.º, n.º 5, remete para o artigo 1410.º do Código Civil, que regula a ação de preferência: o titular do direito pode pedir em tribunal que a quota alienada lhe seja adjudicada, dentro do prazo de seis meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da alienação, depositando o preço nos termos aí previstos (Diário da República — Lexionário).
Vale a pena notar que a preferência corre também no sentido inverso: no arrendamento não habitacional, o artigo 1112.º, n.º 4, dá ao senhorio direito de preferência «no trespasse por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário» — um dos pontos tratados no guia do arrendamento comercial.
Perguntas frequentes
O inquilino pode impedir-me de vender a casa?
Não. O artigo 1091.º do Código Civil dá-lhe preferência, não veto: o direito de adquirir nas condições que comunicou a um terceiro. Se não exercer a preferência dentro dos 30 dias previstos no n.º 4, a venda prossegue para o comprador inicial.
Tenho de comunicar se o contrato tem menos de dois anos?
A alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º restringe a preferência ao «local arrendado há mais de dois anos». Abaixo dessa antiguidade, o inquilino não tem, por esta via, direito de preferência — o que não afasta outros preferentes, como comproprietários, nem eventuais direitos que tenham sido convencionados no próprio contrato.
O que acontece ao contrato depois da venda?
Mantém-se integralmente. Pelo artigo 1057.º, o comprador «sucede nos direitos e obrigações do locador». A renda, o prazo e as renovações não se reiniciam. E, pelo artigo 1058.º, perdões ou adiantamentos de rendas futuras acordados pelo vendedor não são oponíveis ao comprador.
Vendi sem comunicar. E agora?
O arrendatário preterido pode recorrer à ação de preferência prevista no artigo 1410.º do Código Civil, para o qual remete o n.º 5 do artigo 1091.º, dentro de seis meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da alienação. É uma situação que exige apoio jurídico imediato, tanto do lado do vendedor como do comprador.
Tenho vários inquilinos no mesmo prédio. Como funciona?
Cada um recebe a sua comunicação. Se o prédio não estiver constituído em propriedade horizontal, o n.º 8 do artigo 1091.º manda calcular a quota-parte pela permilagem do locado, e o n.º 9 permite que os arrendatários interessados exerçam a preferência em conjunto, adquirindo a totalidade do imóvel em compropriedade, na proporção respetiva.
A preferência aplica-se a uma doação ou a uma partilha?
A alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º abrange a compra e venda e a dação em cumprimento. Negócios com natureza diferente ficam fora desta previsão, mas a qualificação depende dos termos concretos do ato — confirme com um advogado ou solicitador antes de avançar.
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Este artigo tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento jurídico. As regras aqui descritas baseiam-se no texto do Código Civil em vigor, mas cada situação tem particularidades. Para o seu caso concreto, consulte um advogado ou solicitador.
