Tem rendimento para pagar a renda e os documentos em ordem — e a candidatura encalha na mesma pergunta: «Tem fiador?». Se é jovem, chegou há pouco a Portugal ou trabalha a recibos verdes, é provável que não tenha ninguém que possa (ou queira) assumir essa responsabilidade. E a conclusão que muita gente tira — sem fiador não há casa — está errada.
Exigir fiador é legal, mas não é obrigatório por lei: nenhuma norma impõe um fiador num arrendamento habitacional. É uma condição negociável. E o que o senhorio quer não é o fiador — é a certeza de que a renda entra todos os meses.
Aqui ficam sete alternativas ao fiador que funcionam em Portugal, os limites legais em vigor em 2026 e como apresentar a candidatura. Nota de vocabulário: procura-se muito «alugar casa sem fiador», mas em português europeu diz-se arrendar.
Porque é que os senhorios pedem fiador
Para negociar bem, ajuda perceber o outro lado. O senhorio raramente pede fiador por desconfiança: pede porque um inquilino que deixa de pagar custa caro. Nas contas que fizemos noutro artigo, um incumprimento pode custar-lhe entre 5 400 € e 10 800 € em rendas perdidas e recuperação do imóvel — estimativa nossa, não um valor legal, mas explica a prudência.
A lei acrescenta o fator tempo: em regra, o senhorio só pode resolver o contrato por falta de pagamento quando a mora é igual ou superior a três meses (Código Civil, art. 1083.º). O fiador é a forma tradicional — e, para ele, gratuita — de encurtar esse risco.
Daí a conclusão que lhe interessa: o fiador é um meio, não um fim. Quem reduzir esse risco por outra via responde à pergunta verdadeira. Para saber o que essa pessoa assume, veja o guia sobre o fiador no contrato de arrendamento.
O que a lei permite (e limita) em 2026
Pedir fiador é legal. Vigora a liberdade contratual: nenhuma norma obriga a ter fiador, nenhuma proíbe o senhorio de o exigir. A doutrina sobre a lei anti-discriminação (Lei n.º 93/2017) cita mesmo «a necessidade de apresentar fiador» como critério objetivo e legítimo — desde que aplicado por igual a todos os candidatos.
Fiador e caução podem ser cumulados: o limite legal incide sobre o valor da caução, não sobre o número de garantias. Mas a caução e a antecipação de rendas têm tetos, fixados pelo artigo 1076.º do Código Civil desde 1 de janeiro de 2023 (Lei n.º 24-D/2022, o Orçamento do Estado para 2023).
| O que lhe podem pedir à assinatura | Limite em vigor (agosto de 2026) |
|---|---|
| Primeira renda | 1 renda (inevitável) |
| Antecipação de rendas (exige acordo escrito) | Máximo 2 meses |
| Caução | Máximo o valor de 2 rendas |
| Total máximo | Cerca de 5 rendas |
O máximo exigível à assinatura ronda cinco rendas, e só a primeira é obrigatória. Uma cláusula que exija caução acima de duas rendas é, em regra, nula — cai a cláusula, não o contrato. Mais detalhe no guia sobre caução e garantias no arrendamento.
Atenção ao que anda a circular. O «novo regime do arrendamento» aprovado em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026 propõe acabar com o limite da caução e subir a antecipação para três meses. É uma proposta de lei que, à data deste artigo, não está em vigor: valem os limites da tabela. Resumimos o que poderá mudar no artigo sobre o novo regime do arrendamento em 2026.
As alternativas ao fiador
Nenhuma destas opções substitui juridicamente uma fiança — só um fiador é fiador. O que estas sete fazem é responder à necessidade que levou o senhorio a pedir um. Escolha as que se aplicam ao seu caso.
1. Caução reforçada e rendas antecipadas
A mais direta: em vez de garantia pessoal, dinheiro à cabeça. Pode propor duas rendas de caução — o máximo legal — e, com acordo escrito, duas rendas antecipadas. Mas isso é o limite: exigir três ou quatro meses «por não ter fiador» excede o teto do artigo 1076.º. E é muito dinheiro imobilizado, por isso ponha o valor e a forma de devolução por escrito.
2. Seguro de proteção de rendas
O seguro de proteção de rendas (também conhecido como seguro de rendas ou GLI) cobre o senhorio quando o inquilino deixa de pagar por desemprego, incapacidade ou hospitalização, tipicamente quatro a seis meses de renda.
O detalhe que poucos conhecem: é o senhorio quem subscreve o seguro. Nada o impede de o propor e de discutir quem suporta o custo, reportado em cerca de 4% a 6% da renda anual — numa renda de 800 €, uns 385 € a 575 € por ano. Note que as seguradoras analisam o perfil do inquilino antes de aceitar.
3. Garantia bancária
É o compromisso de um banco de pagar ao senhorio até certo montante se o inquilino falhar. É a via mais usada por candidatos sem fiador residente em Portugal, sobretudo estrangeiros, com valores reportados de seis meses a um ano de renda, muitas vezes «à primeira solicitação». É sólida para o senhorio e cara para si: o banco costuma exigir o montante caucionado ou uma linha de crédito, mais comissões.
4. Candidatura conjunta com um co-titular
Se vai partilhar a casa, assinem os dois o contrato como co-titulares: o senhorio passa a ter duas pessoas obrigadas e dois rendimentos a somar na conta que faz. Essa conta chama-se taxa de esforço — renda a dividir pelo rendimento líquido do agregado. A referência de mercado ronda um terço (30% a 35%) e não é um limite legal: é uma convenção de senhorios, mediadoras e bancos. Dois rendimentos fazem-na descer mais depressa do que qualquer garantia.
5. Histórico de pagamentos e atestações de senhorios anteriores
Um fiador é uma promessa sobre o futuro; um histórico é prova do passado — e pesa mais para muitos senhorios. Se já arrendou, peça ao senhorio anterior uma declaração de que pagou a tempo. No Dossier Aluseg isto está automatizado: envia-lhe uma ligação, ele responde a três perguntas simples e sem criar conta, e a atestação fica no dossier. Se pagou rendas através da Aluseg, os meses pagos ficam registados sem marcação manual. Se nunca arrendou, valem um extrato bancário com pagamentos regulares e uma declaração da entidade patronal.
6. Porta 65 Jovem, se tiver até 35 anos
O Porta 65 Jovem é o apoio do Estado, gerido pelo IHRU, que paga uma percentagem da renda mensal de jovens que arrendam para residência permanente. Não é uma garantia dada ao senhorio, mas ataca o mesmo problema pelo outro lado: reduz a renda que sai do seu bolso e, com ela, a taxa de esforço.
Em regra abrange candidatos dos 18 aos 35 anos (num casal, um pode ter até 37 desde que o outro não ultrapasse os 35), por períodos de 12 meses renováveis até cinco anos, cruzando idade, agregado, propriedade e rendimentos. O ponto mais acionável: as janelas de candidatura são curtas — cerca de 15 dias — e falhar uma significa esperar meses. Percentagens e tetos variam por fase; consulte-os no Portal da Habitação.
7. Negociar com um dossier completo
Esta última sustenta todas as anteriores. A pergunta do senhorio é «como sei que esta pessoa paga?», e o fiador é apenas a maneira mais preguiçosa de a responder. Um dossier completo responde diretamente — e melhor ainda quando é verificável: a distância entre dizer «ganho 1 400 € líquidos» e mostrar recibos cujo valor foi lido e confirmado é a distância entre uma afirmação e uma prova.
| Alternativa | O que resolve | Custo para si | Quando faz sentido |
|---|---|---|---|
| Caução reforçada + rendas antecipadas | Dinheiro imediato | Até 4 rendas imobilizadas | Tem poupança |
| Seguro de proteção de rendas | Cobre desemprego ou incapacidade | ~4% a 6% da renda anual, se o absorver | Tem rendimento comprovável |
| Garantia bancária | Compromisso do banco | Montante caucionado + comissões | Estrangeiro ou sem fiador em Portugal |
| Co-titular no contrato | Duas pessoas obrigadas, dois rendimentos | Nenhum | Vai partilhar a casa |
| Histórico e atestações | Prova do passado | Nenhum | Já arrendou antes |
| Porta 65 Jovem | Baixa a taxa de esforço | Nenhum | Tem entre 18 e 35 anos |
| Dossier completo e verificável | Responde à dúvida de fundo | Nenhum | Sempre |
Como convencer um senhorio sem fiador
Numa visita com dez candidatos, ganha quem for mais fácil de decidir, não quem tem melhor rendimento. Cinco passos concretos.
- Prepare o dossier antes das visitas. A maioria sai da visita a prometer documentos «logo à noite»; metade não envia e o senhorio decide entretanto. Reúna identidade, morada, profissão e rendimentos antes da primeira visita — a lista está no guia dos documentos para arrendar casa.
- Leve comprovativos, não afirmações. «Tenho contrato sem termo» vale pouco; o contrato, três recibos de vencimento e uma declaração da entidade patronal valem a decisão. Não existe lista legal de documentos exigíveis — é você que define o que entrega.
- Diga que não tem fiador no primeiro contacto — e o que traz em vez disso. Guardar o assunto até à assinatura torna-o má notícia no pior momento. Dito à cabeça, com duas alternativas concretas, passa a ser uma proposta.
- Junte referências de quem já foi seu senhorio. Duas linhas a confirmar que pagou a tempo valem mais do que qualquer carta de apresentação: é a única prova que não pode escrever sozinho.
- Responda depressa e por escrito, no próprio dia, com a ligação para o seu dossier. Rapidez lê-se como fiabilidade.
É para isto que existe o Dossier Aluseg, o dossier de inquilino digital e gratuito: preenche uma vez — identidade, profissão, rendimento, agregado, documentos — e partilha com qualquer senhorio através de uma ligação.
- Escolhe o que cada senhorio vê, secção a secção: identidade, contactos, rendimento, profissão, documentos, agregado, atestações.
- Os documentos só abrem depois de aprovar o pedido de acesso, e cada abertura fica registada. O consentimento é pedido antes de qualquer carregamento.
- Leitura automática dos comprovativos de rendimento: quando o valor lido corresponde ao declarado, o dossier mostra o selo «Dados verificados».
- Níveis de confiança que mostram apenas quais das suas informações têm confirmação de alguém além de si — não é uma nota, uma avaliação de risco nem uma recomendação.
- Do lado do senhorio, consultar é grátis e sem conta, e a página inclui o cálculo da taxa de esforço.
Sejamos claros: um dossier não substitui juridicamente um fiador e não garante que a candidatura seja aceite. O que faz é responder à necessidade de confiança que levou o senhorio a pedir um.
Perguntas frequentes
É legal exigirem fiador e caução ao mesmo tempo?
Sim. Nada na lei impede a cumulação de garantias: o limite de duas rendas do artigo 1076.º incide sobre o valor da caução, não sobre o número de garantias. Um senhorio pode pedir a primeira renda, duas rendas antecipadas, duas de caução e ainda um fiador. O que não pode é ultrapassar o teto da caução.
Sou estudante e não tenho rendimentos. Como faço?
Sem rendimento próprio, a via realista é a candidatura conjunta: alguém com rendimento — em geral um dos pais — entra no contrato como co-titular ou fiador. Se tiver entre 18 e 35 anos, verifique as datas da fase em curso do Porta 65 Jovem. Leve declaração de matrícula e o comprovativo de rendimento de quem o apoia.
Sou estrangeiro e não tenho histórico em Portugal. O que posso apresentar?
Comece pelo NIF, necessário antes de assinar e obtido num Serviço de Finanças. Para identidade, a cidadãos da UE basta em regra o cartão de identidade nacional; fora da UE, passaporte mais visto ou título de residência. Como rendimento, apresente contrato de trabalho, declarações fiscais do país de origem e extratos bancários. Não há obrigação legal de o senhorio os aceitar — mas recusar por o candidato ser estrangeiro é outra coisa.
O senhorio pode recusar a minha candidatura sem justificação?
Em regra sim: ninguém é obrigado a arrendar a um candidato determinado nem a fundamentar a escolha. Há, porém, um limite. O artigo 1067.º-A do Código Civil proíbe a discriminação no acesso ao arrendamento com base em sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade e deficiência, e proíbe que os anúncios contenham preferências assentes nessas categorias. A Lei n.º 93/2017 trata como discriminação a recusa ou o condicionamento do arrendamento por origem racial e étnica, cor, nacionalidade e ascendência, com fiscalização da CICDR. Exigir fiador é legítimo; exigi-lo apenas a estrangeiros já não é.
Quanto posso dar de caução, no máximo?
O valor de duas rendas (Código Civil, art. 1076.º n.º 2), a que se pode somar até duas rendas antecipadas com acordo escrito. Uma cláusula que exija mais é, em regra, nula. Ofereça caução como argumento de negociação se puder, mas acima de duas rendas ninguém lha pode impor.
Candidate-se com um dossier que fala por si
Não ter fiador não o torna um mau candidato: torna-o um candidato que tem de provar o que outros apenas prometem — e isso, bem preparado, é uma vantagem. Chegue à visita com tudo reunido e partilhável numa ligação, e deixe que o senhorio confirme sozinho o que o candidato seguinte ainda tenta explicar.
O Dossier Aluseg é gratuito, preenche-se uma vez e serve para todas as candidaturas. O campo do fiador existe e é opcional: se tiver um, indica-o; se não, apresenta tudo o resto.
