Não Discriminação no Arrendamento: O Que Saber

Escolher inquilino não é o mesmo que discriminar — mas a fronteira está escrita na lei e convém conhecê-la. O artigo 1067.º-A do Código Civil proíbe discriminar no acesso ao arrendamento em razão de um conjunto de características pessoais, e vai mais longe: proíbe que o próprio anúncio contenha restrições, especificações ou preferências baseadas nessas categorias.

Em contrapartida, avaliar objetivamente a capacidade de pagamento continua a ser legítimo — dentro de limites duros: caução até duas rendas e antecipação até dois meses, nos termos do artigo 1076.º. Este guia traça a linha: o que pode pedir, o que não pode escrever e onde estão os tetos que a lei impõe.

O que o artigo 1067.º-A proíbe

O n.º 1 é taxativo: «Ninguém pode ser discriminado no acesso ao arrendamento em razão de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência.»

Os fatores protegidos, que vale a pena ter presentes quando redige um anúncio ou responde a um candidato:

• Sexo e género
• Ascendência ou origem étnica
• Língua
• Território de origem
• Nacionalidade
• Religião e crença
• Convicções políticas ou ideológicas
• Orientação sexual
• Idade
• Deficiência

Os anúncios: onde a maioria dos senhorios tropeça

O n.º 2 do artigo 1067.º-A é a novidade que muitos ainda ignoram: «O anúncio de oferta de imóvel para arrendamento e outra forma de publicidade ligada à disponibilização de imóveis para arrendamento não pode conter qualquer restrição, especificação ou preferência baseada em categorias discriminatórias violadoras do disposto no número anterior.»

A leitura prática: formule os requisitos do anúncio em torno das condições do negócio — valor da renda, garantias exigidas, documentação a apresentar, duração pretendida, regras de ocupação do imóvel — e nunca em torno de características das pessoas. Sempre que um requisito só se possa traduzir num dos fatores do n.º 1, está no perímetro de risco da norma.

Em caso de dúvida sobre a redação de um anúncio, peça aconselhamento antes de publicar. E antes de chegar ao anúncio, defina o processo: a checklist para escolher o inquilino ajuda a fixar critérios objetivos por escrito, e a checklist de análise do dossiê do candidato mostra como aplicá-los a todos por igual.

O que pode (e o que não pode) exigir

Os tetos que não pode ultrapassar: caução e antecipação

O artigo 1076.º do Código Civil tem apenas dois números, mas define o dinheiro que pode pedir à cabeça:

1. N.º 1 — «O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses.»
2. N.º 2 — «As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas, até ao valor correspondente a duas rendas.»

Estes limites estão em vigor desde 1 de janeiro de 2023, introduzidos pela Lei do Orçamento do Estado para 2023 (Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro), que substituiu o regime anterior — sem teto para a caução.

Note que o n.º 2 fala em caucionar «por qualquer das formas legalmente previstas»: o teto respeita à caução, não impede outras garantias como a fiança, que segue o seu próprio regime. Para o desenho de garantias, veja o nosso guia sobre caução e garantias antes de arrendar.

E quando é que a renda se vence?

Vale a pena fixar isto no contrato, porque a regra supletiva surpreende muita gente. O artigo 1075.º, n.º 2, determina que, na falta de convenção em contrário e estando as rendas em correspondência com os meses do calendário gregoriano, «a primeira vencer-se-á no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito». A renda de outubro vence-se, por defeito, no primeiro dia útil de setembro.

Quem pode viver no imóvel

Outro ponto onde a boa intenção do senhorio esbarra na lei. O artigo 1093.º, n.º 1, permite que, além do arrendatário, residam no prédio:

• Alínea a) — «Todos os que vivam com ele em economia comum»;
• Alínea b) — «Um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário».

O n.º 2 esclarece quem se considera sempre em economia comum: a pessoa que viva em união de facto com o arrendatário, os seus parentes ou afins na linha reta ou até ao 3.º grau da linha colateral — «ainda que paguem alguma retribuição» —, e as pessoas relativamente às quais haja obrigação legal ou negocial de convivência ou de alimentos. O n.º 3 define hóspedes como as pessoas a quem o arrendatário «proporcione habitação e preste habitualmente serviços relacionados com esta, ou forneça alimentos, mediante retribuição».

Forma e requisitos: o contrato escrito não é opcional

O artigo 1069.º, n.º 1, é curto: «O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito.» E o n.º 2 explica por que razão é o senhorio quem mais perde com a informalidade: na falta de redução a escrito «que não seja imputável ao arrendatário», este «pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses».

Seis meses de pagamentos aceites bastam para o arrendatário provar um arrendamento que nunca chegou a ser assinado — com todas as proteções legais associadas.

Acresce o artigo 1070.º, n.º 1: «O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível.» Confirme a licença antes de anunciar, não depois de assinar. E, assinado o contrato, siga para o passo seguinte do percurso: registar o contrato nas Finanças nos 30 dias seguintes.

Assédio no arrendamento: uma proibição autónoma

O artigo 13.º-A da Lei n.º 6/2006 proíbe o assédio no arrendamento ou subarrendamento, definindo-o como «qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado».

A norma abrange comportamentos do senhorio, de quem o represente e ainda de terceiros interessados na aquisição ou comercialização do imóvel — o que é particularmente relevante em processos de venda ou reabilitação de prédios com inquilinos. Cortes de serviços, obras usadas como pressão ou visitas insistentes são exatamente o tipo de conduta que esta norma visa. As vias corretas para fazer cessar um contrato estão na lei; veja o nosso guia de relação com inquilinos sem conflitos.

Checklist: critérios de seleção defensáveis

• Defina os critérios antes de ver candidatos e aplique-os a todos por igual. Critérios escritos e uniformes são a melhor defesa contra qualquer acusação.
• Use rácios, não impressões. Um limite de esforço renda/rendimento é objetivo, verificável e neutro.
• Peça a mesma documentação a toda a gente — identificação, NIF, comprovativos de rendimento e de vínculo, referências.
• Redija o anúncio sobre as condições do imóvel e do contrato, nunca sobre o perfil pessoal do inquilino (art. 1067.º-A, n.º 2).
• Justifique a recusa por facto objetivo e guarde o registo — rendimento insuficiente, garantia não prestada, documentação em falta.
• Respeite os tetos do artigo 1076.º: duas rendas de caução, dois meses de antecipação com acordo escrito.
• Escreva as cláusulas de ocupação (hóspedes, subarrendamento, número de residentes) — é aí que tem margem legal.
• Reduza sempre o contrato a escrito (art. 1069.º, n.º 1) e confirme a licença de utilização (art. 1070.º, n.º 1).

Se quiser partir de uma base já conforme, pode gerar gratuitamente um contrato de arrendamento conforme o NRAU, com as cláusulas de ocupação e de garantias já dentro dos limites legais. Mais guias para senhorios no hub de artigos da Aluseg.

Perguntas frequentes

Este artigo tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento jurídico. A qualificação de uma prática como discriminatória depende dos factos concretos e pode envolver legislação para além do Código Civil. Para o seu caso, consulte um advogado ou solicitador.