Arrendar uma casa por 3 ou 6 meses é possível, mas só em certas condições. Muitos senhorios misturam dois regimes diferentes: o arrendamento de curta ou média duração, que é um contrato de arrendamento, e o alojamento local, que é um serviço de alojamento. Confundi-los tem consequências fiscais e legais.
Este guia explica quando um contrato pode ter menos de 1 ano, o que deve constar nele, como o registar nas Finanças e quando o imóvel passa a ser alojamento local. Faz parte dos nossos guias sobre contratos de arrendamento.
O essencial em 30 segundos
- Um contrato de habitação permanente tem no mínimo 1 ano. Abaixo disso, só com um motivo transitório escrito no contrato.
- Sem motivo no contrato, o prazo considera-se de 1 ano, mesmo que as datas digam menos.
- O arrendamento curto comunica-se às Finanças. O alojamento local regista-se no RNAL e tem outras obrigações.
- Anunciar o imóvel como alojamento temporário pode fazer presumir alojamento local.
Curta duração: duas realidades diferentes
Quando se fala em “aluguer de curta duração”, cabem dois regimes. No primeiro, o senhorio celebra um contrato de arrendamento com prazo curto. No segundo, presta um serviço de alojamento, normalmente a turistas. A tabela resume as diferenças.
| Arrendamento de curta/média duração | Alojamento local | |
|---|---|---|
| Natureza | Contrato de arrendamento (Código Civil) | Prestação de serviços de alojamento (DL 128/2014) |
| Duração mínima | 1 ano, ou menos se houver motivo transitório no contrato | Não há contrato de arrendamento nem prazo mínimo de arrendamento |
| Registo | Comunicação às Finanças (Modelo 2 do Imposto do Selo) | Registo no RNAL (Balcão Único Eletrónico) |
| Documento de pagamento | Recibo de renda eletrónico | Fatura |
| IRS | Categoria F, taxa autónoma de 25% | Categoria B, regime simplificado com coeficiente 0,35 (0,50 em áreas de contenção) |
| Obrigações | Contrato com motivo e datas, imposto do selo, recibos | Seguro de responsabilidade civil, livro de reclamações, comunicação de hóspedes estrangeiros, taxa turística onde exista |
Quando é permitido um arrendamento com menos de 1 ano
Num contrato com prazo certo para habitação permanente, o Código Civil (art. 1095.º, n.º 2) fixa um mínimo de 1 ano e um máximo de 30 anos. O n.º 3 do mesmo artigo abre uma exceção: o mínimo não se aplica ao arrendamento para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios.
Os motivos admitidos são profissionais, de educação e formação, ou turísticos. Na prática, quatro situações são frequentes:
- Estudante deslocado, durante um semestre ou um ano letivo (veja o guia sobre arrendamento a estudantes e o que a família deduz em estudante deslocado e IRS).
- Trabalhador destacado, com um projeto de duração conhecida.
- Nómada digital, que passa alguns meses no país.
- Família com obras na casa própria, que precisa de uma casa durante a obra.
O que o contrato de curta duração deve ter
Um contrato curto é mais exposto a erros do que um contrato longo, porque a exceção só funciona se estiver bem documentada. Antes de assinar, confirme estes pontos:
- Motivo transitório escrito por extenso (por exemplo, "frequência de um curso", "destacamento profissional").
- Datas de início e de fim do contrato.
- Cláusula de não renovação: o contrato deve indicar que não se renova automaticamente e a data de fim.
- Renda e caução, com a forma e a data de pagamento.
- Inventário e vistoria do imóvel à entrada e à saída.
Pode gerar uma base de contrato com o nosso gerador de contrato de arrendamento e acrescentar o motivo e as datas. As cláusulas estão explicadas em contrato de arrendamento temporário.
Registar nas Finanças e passar recibos
Todos os contratos de arrendamento, incluindo os curtos e os de férias, se comunicam à AT pelo Modelo 2 do Imposto do Selo, até ao fim do mês seguinte ao início do contrato.
- Reúna o contrato, o NIF das partes e a identificação do imóvel (artigo matricial e fração).
- Comunique o contrato no Portal das Finanças. No campo Finalidade, escolha "Habitacional (Permanente)" ou "Habitacional (Não Permanente)", conforme o caso.
- Pague o Imposto do Selo: 10% de uma renda mensal.
- Emita o recibo de renda eletrónico em cada pagamento. É obrigatório e não se substitui por uma fatura.
- Declare as rendas no IRS, como rendimentos da categoria F, à taxa autónoma de 25%.
As taxas reduzidas para contratos longos aplicam-se a arrendamentos de habitação permanente com 5 ou mais anos, por isso não chegam aos contratos curtos. O passo a passo completo está no guia para registar o contrato nas Finanças, e o das rendas no guia do recibo de renda eletrónico.
Quando passa a ser alojamento local
O alojamento local (AL) não é um arrendamento. O Decreto-Lei 128/2014, alterado pelo Decreto-Lei 76/2024, trata-o como prestação de serviços de alojamento. A lei presume que um imóvel é AL quando é publicitado ou intermediado como alojamento turístico ou temporário, ou quando é cedido mobilado e com serviços (por exemplo, limpeza) por menos de 30 dias.
Essa presunção pode ser afastada por um contrato de arrendamento registado nas Finanças. Por isso, anunciar um arrendamento em plataformas de alojamento turístico, com a linguagem de um hotel, é um risco evitável.
Se o imóvel for mesmo AL, o senhorio precisa de:
- Registo no RNAL, por comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico.
- Seguro de responsabilidade civil obrigatório, com mínimo de 75 000 € por sinistro.
- Livro de reclamações.
- Comunicação dos hóspedes estrangeiros (boletim de alojamento, SIBA, hoje AIMA).
- Taxa turística municipal, onde exista.
Os municípios podem ainda definir áreas de contenção e suspender novos registos de AL (Decreto-Lei 76/2024). Antes de comprar ou converter um imóvel para AL, confirme a situação da zona na câmara municipal.
Arrendamento temporário ou alojamento local: qual escolher?
Não há resposta única. O arrendamento temporário implica menos rotação e menos serviço aos ocupantes, com rendas tributadas a 25% em categoria F. O AL exige registo, seguro e atendimento de hóspedes, e está sujeito às áreas de contenção.
Para comparar com os seus números, use o simulador de rentabilidade, que compara o alojamento local com o arrendamento de longa duração.
Perguntas frequentes
Qual a duração mínima de um contrato de arrendamento?
Num contrato com prazo certo para habitação permanente, o mínimo é de 1 ano e o máximo de 30 anos (art. 1095.º, n.º 2 do Código Civil). O mínimo não se aplica a arrendamentos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, desde que o motivo conste do contrato.
Posso arrendar por 3 ou 6 meses?
Sim, se existir um motivo transitório (profissional, de educação e formação, ou turístico) e ele estiver escrito no contrato. Se o motivo não constar, o contrato considera-se celebrado por 1 ano. Confirme com um jurista se tem dúvidas sobre o seu caso.
Qual a diferença entre alojamento local e arrendamento?
O arrendamento é um contrato regulado pelo Código Civil, comunicado às Finanças, com recibo de renda e IRS na categoria F. O alojamento local é uma prestação de serviços de alojamento: exige registo no RNAL, seguro, livro de reclamações, emite faturas e é tributado na categoria B.
É preciso registar um contrato de curta duração nas Finanças?
Sim. Todos os contratos de arrendamento, incluindo os curtos e os de férias, comunicam-se pelo Modelo 2 do Imposto do Selo, até ao fim do mês seguinte ao início. O campo Finalidade distingue "Habitacional (Permanente)" e "Habitacional (Não Permanente)". O imposto do selo é 10% de uma renda mensal.
Um contrato de arrendamento pode ser usado para alojamento local?
Não. O alojamento local não é arrendamento, e um contrato de arrendamento não substitui o registo no RNAL se o imóvel for explorado como AL. Em sentido inverso, um arrendamento genuíno registado nas Finanças pode afastar a presunção de que o imóvel é alojamento local.
Fontes: Código Civil, art. 1095.º; Decreto-Lei 128/2014, republicado pelo Decreto-Lei 76/2024; instruções do Modelo 2 do Imposto do Selo; CIRS, art. 31.º.
Nota: artigo informativo, não constitui aconselhamento jurídico. Confirme sempre as condições atuais com um profissional.
