Arrendamento Comercial: Prazos e Renovação

No arrendamento para fins não habitacionais — lojas, escritórios, armazéns, consultórios —, a lei dá às partes muito mais liberdade do que na habitação: nos termos do artigo 1110.º, n.º 1, do Código Civil, as regras de duração, denúncia e oposição à renovação «são livremente estabelecidas pelas partes».

Mas essa liberdade tem três travões que apanham muitos senhorios de surpresa: na falta de estipulação o contrato vale por cinco anos; nos cinco primeiros anos o senhorio não pode opor-se à renovação, seja qual for o prazo escrito no contrato; e a denúncia só é possível em dois fundamentos, com indemnização ao arrendatário e aos trabalhadores. Se arrenda espaço comercial em Portugal, este é o artigo que devia ler antes de assinar o próximo contrato.

O que conta como arrendamento não habitacional

O artigo 1067.º, n.º 1, do Código Civil divide o arrendamento urbano em dois: fim habitacional ou não habitacional. Quando o contrato nada diga, o n.º 2 manda olhar para as aptidões do local «tal como resultem da licença de utilização». E o n.º 3 resolve a falta de licença: «o arrendamento vale como habitacional se o local for habitável ou como não habitacional se o não for, salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado».

O artigo 1108.º delimita o âmbito das regras especiais: aplicam-se «aos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais, bem como, com as necessárias adaptações e em conjunto com o regime geral da locação civil, aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais».

Dois casos de fronteira merecem cláusula expressa no contrato:

• Fim não definido — o artigo 1027.º permite ao arrendatário aplicar o locado «a quaisquer fins lícitos, dentro da função normal das coisas de igual natureza» quando o fim não resulte do contrato nem das circunstâncias. Não escrever o fim é abdicar de o controlar.
• Pluralidade de fins — o artigo 1028.º manda aplicar a cada fim o seu regime; havendo um fim principal e outros subordinados, «prevalecerá o regime correspondente ao fim principal».
• Arrendamentos mistos (parte urbana e parte rústica) — o artigo 1066.º define os critérios; na dúvida, o arrendamento tem-se por urbano.

Duração e renovação: o que a lei aplica se o contrato calar

Os cinco anos em que o senhorio não manda

É a norma mais importante deste regime e a que gera mais conflitos: artigo 1110.º, n.º 4 — «Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.»

Leia-se «independentemente do prazo estipulado». Assine um contrato de um ano, de dois ou de três: durante os primeiros cinco anos contados do início do contrato, a oposição à renovação está vedada ao senhorio. O arrendatário comercial tem, na prática, cinco anos de estabilidade garantida por lei.

Isto tem consequências muito concretas no planeamento de um investimento imobiliário. Se conta reabilitar o prédio, mudar o uso ou vender livre de ónus dentro de três anos, um arrendamento comercial assinado hoje não lho permite por esta via. Planeie o prazo em função do seu horizonte — e não do inverso.

Denúncia pelo senhorio: dois fundamentos e uma fatura

O artigo 1110.º-A, n.º 1, restringe fortemente a denúncia: «Nos contratos de arrendamento não habitacional, o senhorio apenas pode denunciar o contrato nos casos previstos nas alíneas b) e c) do artigo 1101.º» Ou seja:

• Alínea b) do artigo 1101.º — «Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento»;
• Alínea c) do artigo 1101.º — «Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação».

A indemnização

O n.º 2 do artigo 1110.º-A é o que torna esta via cara: a denúncia «obriga o senhorio a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato de arrendamento».

Duas modelações importantes:

• N.º 3 — não há indemnização ao arrendatário «se o arrendamento tiver sido objeto de trespasse nos três anos anteriores»;
• N.º 4 — no caso da alínea b) do artigo 1101.º, ao valor da indemnização devida ao arrendatário «é deduzido o valor da indemnização prevista na alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, na sua redação atual».

Antes de avançar por esta via, some tudo: indemnização ao arrendatário, indemnização aos trabalhadores e o custo do próprio projeto de obras. Para o panorama geral das vias de cessação, veja o guia de rescisão de contrato de arrendamento: prazos e regras.

Obras: aqui a liberdade é quase total

O artigo 1111.º, n.º 1, é claro: «As regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes.»

Só se as partes nada convencionarem entra o regime supletivo do n.º 2: «cabe ao senhorio executar as obras de conservação, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato».

Esta última parte merece atenção. No silêncio do contrato, o arrendatário comercial fica autorizado por lei a fazer as obras exigidas pelo fim do contrato — o que, num restaurante ou numa clínica, pode significar intervenções profundas. Se quer aprovar cada obra, escreva-o. E defina desde já o destino das benfeitorias no fim do contrato. Compare com o regime da habitação no nosso artigo sobre obras e manutenção no arrendamento: quem paga o quê.

Trespasse e locação de estabelecimento

Duas figuras próprias do comércio, ambas fora do seu poder de autorização — mas não fora do seu conhecimento.

Trespasse (artigo 1112.º)

É permitida a transmissão por ato entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial, ou a pessoa que continue a exercer no prédio a mesma profissão liberal (n.º 1). Mas o n.º 2 delimita: não há trespasse quando a transmissão não seja acompanhada da transferência conjunta «das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento», nem quando vise o exercício de outro ramo de comércio ou indústria.

Os restantes números protegem o senhorio:

• N.º 3 — a transmissão «deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio»;
• N.º 4 — «O senhorio tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário»;
• N.º 5 — se, depois da transmissão, for dado outro destino ao prédio ou o transmissário não continuar a mesma profissão liberal, «o senhorio pode resolver o contrato».

Locação de estabelecimento (artigo 1109.º)

É «a transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado» (n.º 1). O n.º 2 dispensa a autorização do senhorio, «mas deve ser-lhe comunicada no prazo de um mês».

Habitação vs. não habitação: o quadro comparativo

O que acontece quando o arrendatário de uma loja falece é tratado em detalhe no guia sobre a morte do arrendatário e a transmissão do contrato.

Checklist antes de assinar um arrendamento comercial

• Escreva o fim do contrato com precisão. Sem ele, aplica-se o artigo 1027.º e o arrendatário escolhe dentro da função normal do espaço.
• Confirme a licença de utilização e a sua compatibilidade com a atividade — é ela que o artigo 1067.º, n.º 2, manda considerar.
• Defina o prazo e a renovação por escrito. No silêncio, são 5 anos com renovações de 5 anos (art. 1110.º, n.os 2 e 3).
• Assuma os cinco anos do n.º 4. Não conte com a oposição à renovação antes disso, qualquer que seja o prazo contratado.
• Regule as obras e as benfeitorias (art. 1111.º, n.º 1) — quem faz, quem aprova, quem paga, o que fica no fim.
• Regule a atualização da renda e o momento em que se aplica; veja como funciona a atualização anual de rendas.
• Preveja o trespasse. Não o pode proibir nos termos do artigo 1112.º, n.º 1, mas pode organizar a comunicação e acautelar a sua preferência do n.º 4.
• Distribua encargos e despesas — incluindo os do condomínio, que num espaço comercial pesam mais.
• Registe o contrato na AT dentro do prazo legal: guia passo a passo.

Perguntas frequentes

A liberdade contratual vale ouro — se a exercer

Ao contrário da habitação, aqui quase tudo o que escrever prevalece sobre a lei. O reverso é que tudo o que não escrever é decidido por um regime supletivo generoso para o arrendatário — cinco anos de prazo, cinco anos de renovação e cinco anos sem oposição. Comece por um contrato completo: pode gerar gratuitamente um contrato de arrendamento e acompanhar as alterações previstas no novo regime do arrendamento. Mais guias para senhorios no hub de artigos da Aluseg.

Este artigo tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento jurídico. O regime aplicável depende da data e do teor de cada contrato. Antes de celebrar, alterar ou fazer cessar um arrendamento comercial, consulte um advogado ou solicitador.