A caução no arrendamento é uma garantia que o inquilino entrega ao senhorio no início do contrato, até ao máximo de duas rendas (art. 1076.º, n.º 2 do Código Civil). Devolve-se no fim, descontados apenas danos e dívidas. A lei não fixa prazo de devolução: vale o contrato e, na prática, cerca de 30 dias.
É a maior fonte de conflito no fim de um arrendamento, quase sempre porque nada ficou escrito no início. Este guia explica o que é a caução, o valor máximo, o recibo e o IRS, quando e como é devolvida, o que o senhorio pode descontar e o que fazer quando não devolve.
O essencial em 30 segundos
- Caução é uma garantia devolvível, não é renda. O máximo legal é de 2 rendas (art. 1076.º, n.º 2 do Código Civil) e as cláusulas acima disso são nulas nessa parte.
- Caução ≠ renda antecipada (máx. 2 meses, abate nos últimos meses) ≠ fiador.
- Devolução: sem prazo legal geral; vale o contrato e, na prática, cerca de 30 dias após a entrega das chaves.
- Passe (ou exija) um recibo ou declaração de caução. A parte retida para cobrir rendas em atraso conta como rendimento predial (categoria F).
- Senhorio não devolve? Carta registada, prova, Julgado de Paz ou injunção (até 15.000 €).
O que é a caução no arrendamento (significado)
Caução significa garantia. No arrendamento, é o valor (quase sempre dinheiro, entregue por transferência) que o inquilino deixa em poder do senhorio para assegurar que cumpre o contrato: paga as rendas e os encargos e devolve a casa em bom estado. Não é renda nem pagamento: o dinheiro continua a ser do inquilino enquanto não houver dívida ou dano.
A caução serve para cobrir:
- rendas e encargos em dívida no fim do contrato;
- danos no imóvel ou no recheio que vão além do uso normal;
- consumos (água, luz, gás) que ficaram por pagar.
A lei permite a caução, não a impõe: só existe se o contrato a previr, com valor e condições de devolução. O Código Civil não diz onde o senhorio a guarda, mas o dinheiro não lhe pertence. Guardá-lo identificado, por exemplo numa conta separada, ajuda a devolvê-lo depressa e a provar a sua origem num litígio.
Valor máximo da caução: quantas cauções se podem pedir?
O artigo 1076.º, n.º 2 do Código Civil permite às partes caucionar o cumprimento das obrigações «até ao valor correspondente a duas rendas». O limite aplica-se ao total garantido por caução: seja em depósito, seja numa garantia bancária, a soma não pode passar de duas rendas. Uma caução de 3 rendas viola a lei e o inquilino pode exigir a redução ao limite.
O limite conta rendas, não euros: numa casa de 800 € por mês, a caução máxima é de 1.600 €. A caução deve ficar escrita no contrato (valor, finalidade e condições de devolução) e o pagamento deve ter comprovativo, idealmente uma declaração de caução assinada.
Caução, renda antecipada e fiador: três coisas diferentes
| Figura | O que é | Limite legal |
|---|---|---|
| Caução | Garantia entregue no início, devolvida no fim se não houver danos ou dívidas | até 2 rendas art. 1076.º, n.º 2 CC |
| Renda antecipada | Rendas futuras pagas adiantado, que abatem nos últimos meses | máx. 2 meses mediante acordo escrito (art. 1076.º, n.º 1 CC) |
| Fiador | Terceiro que responde pelas dívidas do inquilino | Sem limite legal de valor: é uma garantia pessoal |
Caução vs renda antecipada
A diferença está no destino do dinheiro. A renda antecipada é renda: o inquilino paga com avanço e esse valor abate nos últimos meses do contrato. A caução não é renda: fica retida como garantia e só se converte em pagamento se houver dívidas ou danos; caso contrário, devolve-se na totalidade.
Um pedido de «2 rendas de caução, 2 de adiantamento e fiador» é legal se tudo estiver escrito, mas pesado. Antes de assinar, verifique gratuitamente o contrato: cláusulas de caução acima do limite são nulas. Sobre o fiador, veja o guia do fiador no arrendamento.
Seguro-caução: a alternativa à caução em dinheiro
Em vez de imobilizar duas rendas, o inquilino pode contratar um seguro-caução: paga um prémio a uma seguradora, que garante ao senhorio o cumprimento do contrato. O prémio não é devolvido no fim, ao contrário da caução, e nenhuma lei obriga o senhorio a aceitar uma garantia em vez de outra. Veja como funciona no guia do seguro-caução no arrendamento.
Como é que o recibo de caução de arrendamento deve ser emitido?
A lei do arrendamento não prevê um recibo próprio para a caução, mas sem documento é difícil provar a entrega. O senhorio deve passar um recibo de caução no momento em que recebe o valor, sobretudo se for em numerário, onde não fica rasto bancário.
- Identifique as partes e o imóvel: nomes, NIF e morada da casa arrendada;
- Indique o valor em algarismos e por extenso, a data e o meio de pagamento (transferência, numerário);
- Diga que é caução, nos termos do art. 1076.º, n.º 2 do Código Civil, e não renda: é uma garantia a devolver no fim do contrato;
- Assine pelo senhorio (é quem declara ter recebido) e entregue uma via ao inquilino, guardando outra;
- Reflita a receção no recibo de renda eletrónico, se o enquadramento fiscal do senhorio o exigir (Portal das Finanças).
Pode usar o modelo de recibo de caução, que prova a entrega, ou a declaração de caução, que acrescenta a finalidade, o prazo de devolução e as deduções admitidas. Se perdeu o comprovativo, procure prova indireta: transferência bancária, mensagens ou a referência à caução no contrato.
Caução e IRS: quando passa a ser rendimento (categoria F)
Enquanto está retida como garantia, a caução não é renda: é um valor que o senhorio tem de devolver. Passa a ser rendimento quando o senhorio a aplica para cobrir rendas em atraso: essa parte é renda recebida e conta como rendimento predial (categoria F), a declarar no anexo F do IRS.
Para a parte retida por danos, o tratamento fiscal depende do caso: confirme com um contabilista ou com a AT. As reparações que o senhorio pague, com fatura, podem ser despesas do anexo F, se cumprirem as regras: veja as deduções no IRS do senhorio e como funciona o recibo de renda eletrónico.
Quando deve ser devolvida a caução?
No fim do contrato, depois de o senhorio verificar o estado do imóvel e as contas (rendas e despesas em dia). A lei não fixa um prazo geral de devolução. Aplica-se o que as partes escreveram no contrato; se for omisso, a devolução deve ocorrer em tempo razoável após a entrega das chaves. Um prazo de 30 dias é o que se vê com mais frequência, mas é uma convenção de mercado, não um prazo legal.
O que decide a devolução é o que ficou documentado:
- Vistoria de entrada e inventário assinados no início: sem eles, é a palavra de um contra a do outro (modelo de vistoria de entrada);
- Vistoria de saída feita em conjunto na entrega das chaves, com fotografias (modelo de vistoria de saída);
- Leitura final dos contadores (água, luz, gás) e confirmação de que não há consumos em dívida.
O que o senhorio pode descontar na caução
A caução garante o cumprimento das obrigações do inquilino. O senhorio pode descontar, com prova:
- rendas em atraso que o inquilino não pagou;
- danos no imóvel ou no recheio que vão além do uso normal;
- consumos e encargos em dívida que fossem da responsabilidade do inquilino (água, eletricidade, gás, ou outros previstos no contrato).
O que não pode descontar é o desgaste normal. O inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, «ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização» (art. 1043.º, n.º 1 do Código Civil). Paredes a precisar de pintura após anos de uso são desgaste; um vidro partido ou uma queimadura no pavimento são dano. Também não se desconta a caução para obras que cabem ao senhorio, nem para valores sem fatura ou orçamento que os justifique.
O senhorio não devolve a caução: o que fazer
- Interpele por escrito. Carta registada com aviso de receção (ou email com confirmação) a pedir a devolução num prazo razoável (10 a 15 dias), juntando o comprovativo do pagamento da caução e as fotos da saída. Pode [enviar a carta registada online](/carta-registada-online/), com o [modelo de pedido de devolução da caução](/documentos/devolucao-da-caucao/);
- Reúna a prova: contrato, comprovativo da caução, vistorias, fotografias e comunicações trocadas. Se o senhorio invoca danos, cabe-lhe demonstrá-los e apresentar valores plausíveis;
- Sem acordo, escolha a via: o Julgado de Paz (para valores até 15.000 €, com custas reduzidas e sem necessidade de advogado, nos concelhos abrangidos), a injunção (procedimento simplificado para dívidas em dinheiro decorrentes de contrato até 15.000 €, no Balcão Nacional de Injunções) ou a ação nos tribunais comuns.
Se o senhorio se opuser à injunção, o processo segue para tribunal; por isso, quando há dúvidas sobre os danos ou o montante, vale a pena falar com um advogado de arrendamento antes de escolher a via. Na prática, uma carta registada bem documentada resolve a maioria dos casos.
Nova lei do arrendamento: o limite das 2 rendas pode mudar
Enquanto nada mudar, um contrato que peça mais de duas rendas de caução continua a violar o art. 1076.º, n.º 2. Nos contratos que assinar agora, mantenha o valor dentro do limite legal em vigor.
Para senhorios: como reter a caução sem risco
A retenção (total ou parcial) só se sustenta com prova: vistoria de entrada assinada, inventário, vistoria de saída, fotografias e faturas ou orçamentos das reparações. Devolva o remanescente rapidamente, explique cada dedução por escrito e guarde os comprovativos. Um processo limpo evita Julgados de Paz e avaliações negativas.
Lembre-se também de que a caução cobre semanas, não meses: num incumprimento prolongado, cobre uma fração mínima do prejuízo. Por isso, combine-a com outras camadas de proteção:
- Escolher bem o inquilino: analise a solvência antes de assinar com a calculadora de solvência de inquilinos;
- Fiador: reforço útil, mas com execução lenta e incerta;
- Seguro de rendas: garante o pagamento mesmo em incumprimento (veja o seguro de proteção de rendas).
A minuta de contrato de arrendamento já inclui a cláusula de caução.
Perguntas frequentes
Qual é o valor máximo legal da caução?
Duas rendas (art. 1076.º, n.º 2 do Código Civil). Qualquer cláusula acima disso é nula nessa parte e o inquilino pode exigir a redução. A renda antecipada tem um limite à parte: até 2 meses, por acordo escrito.
Quando deve ser devolvida a caução?
No fim do contrato, depois da entrega das chaves e das contas fechadas. A lei não fixa um prazo geral: aplica-se o prazo do contrato e, se for omisso, um prazo razoável. Cerca de 30 dias é o mais habitual, por convenção.
Quantas cauções se podem pedir?
O limite é de duas rendas no total garantido por caução, seja em depósito ou noutra forma. A renda antecipada (até 2 meses) e o fiador são figuras diferentes e podem acrescer, se estiverem escritas no contrato.
Como é que o recibo de caução deve ser emitido?
Pelo senhorio, no ato do recebimento: identifica as partes e o imóvel, o valor, a data e o meio de pagamento, e diz que é caução e não renda. Fica uma via com cada parte. Consoante o enquadramento fiscal do senhorio, a receção pode constar também do recibo de renda eletrónico.
A caução paga imposto?
Enquanto é garantia, não é renda. A parte que o senhorio retém para cobrir rendas em atraso conta como rendimento predial (categoria F) e declara-se no anexo F do IRS. Para outras retenções, confirme o tratamento com um contabilista.
A caução pode pagar o último mês de renda?
Não, salvo acordo do senhorio: a caução garante danos e dívidas apuradas no fim, não substitui rendas. Quem quer rendas pagas adiantado usa a renda antecipada, por escrito e até 2 meses.
O senhorio pode descontar a pintura na caução?
Só se for além do desgaste normal de utilização. Pintura envelhecida por uso normal é responsabilidade do senhorio; danos causados pelo inquilino, como buracos ou manchas anómalas, podem ser descontados, com prova.
O que fazer se o senhorio não devolver a caução?
Envie uma carta registada com aviso de receção a pedir a devolução num prazo de 10 a 15 dias, com o comprovativo do pagamento. Sem resposta, pode recorrer ao Julgado de Paz, à injunção ou ao tribunal, com as vistorias, fotografias e comunicações como prova.
Nota: artigo informativo, não constitui aconselhamento jurídico. Para mais sobre os direitos de cada parte, veja os direitos do inquilino e os direitos e deveres do senhorio.
