Há duas razões possíveis para estar a ler este artigo. Ou um senhorio pediu-lhe um fiador para poder avançar com a candidatura a uma casa, e quer perceber se isso é normal, se pode recusar, ou o que fazer se não tiver ninguém disponível. Ou foi ao contrário: alguém lhe pediu para ser fiador — um filho, um sobrinho, um amigo próximo — e antes de assinar quer saber exatamente a que se está a comprometer.
Este artigo responde às duas situações: o que é a fiança, a cláusula que mais surpreende quem assina sem ler, se o senhorio pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo, que cuidados ter antes de aceitar ser fiador, e que alternativas existem quando não há ninguém disponível. Tudo com base na lei atualmente em vigor em Portugal — não em propostas ainda por aprovar.
O que é o fiador num contrato de arrendamento
O fiador é a pessoa que garante, com o seu próprio património, o cumprimento das obrigações do inquilino caso este não cumpra o contrato de arrendamento. Este mecanismo chama-se fiança e tem base no Código Civil, a partir do artigo 627.º. Na prática, o fiador assina o próprio contrato de arrendamento — ou um anexo dedicado à fiança — e passa a responder, nos termos da cláusula, normalmente pela renda em atraso, por encargos do contrato e por danos causados no imóvel.
É fácil confundir fiador com caução, mas são coisas diferentes:
| Caução | Fiador | |
|---|---|---|
| O que é | Quantia em dinheiro entregue pelo inquilino no início do contrato | Pessoa que garante o cumprimento com o seu próprio património |
| Limite legal | Até ao valor de 2 rendas (artigo 1076.º, n.º 2, do Código Civil) | Não há limite legal ao número de fiadores exigidos |
| Quando responde | Já está na posse do senhorio desde o início | Só é acionado se o inquilino não cumprir |
| Pode ser exigido em conjunto com o outro? | Sim | Sim |
Para perceber em detalhe como funciona a caução e como se proteger enquanto inquilino, veja também caução e garantias no arrendamento.
O que assina realmente o fiador
A cláusula mais importante — e a mais frequentemente assinada sem se perceber o alcance — é a que trata da responsabilidade do fiador. Por lei, a fiança é naturalmente subsidiária: antes de poder exigir o pagamento ao fiador, o senhorio deveria primeiro tentar cobrar ao inquilino, esgotando o património deste. Esta proteção chama-se benefício da excussão prévia (artigo 638.º do Código Civil).
O problema é que este benefício pode ser afastado por uma cláusula expressa, e é isso que acontece na generalidade dos contratos de arrendamento em Portugal. Quando a cláusula diz que o fiador renuncia ao benefício da excussão prévia ou que responde solidariamente com o inquilino (artigo 640.º), o efeito prático é direto: o senhorio pode ir diretamente atrás do património do fiador — conta bancária, salário, bens — assim que o inquilino entra em incumprimento, sem esgotar primeiro os bens deste. É esta a cláusula que mais surpreende quem assina sem ler com atenção.
Outro ponto gera confusão e não tem resposta única: a fiança cobre apenas o prazo inicial do contrato, ou também as renovações seguintes? A resposta está sempre na própria cláusula — muitos contratos estendem expressamente a fiança “ao prazo inicial e às suas renovações”, o que pode prolongar o compromisso do fiador por vários anos além da data de assinatura. Confirme sempre esse ponto no texto que vai assinar, sem assumir nada à partida.
Antes de assinar como fiador, peça a minuta do contrato com antecedência — não apenas no dia da assinatura — e confirme, na cláusula da fiança:
- Se há renúncia ao benefício da excussão prévia (ou seja, responsabilidade solidária).
- Se a fiança cobre só o prazo inicial ou também as renovações.
- Que obrigações garante exatamente: renda em atraso, danos, despesas, ou tudo isso.
- Se existe um valor máximo definido ou se a garantia é, na prática, ilimitada.
O senhorio pode exigir fiador? E fiador + caução?
Sim. Não há nenhuma lei em Portugal que obrigue um candidato a apresentar fiador, mas também não há nenhuma que proíba o senhorio de o exigir como condição para assinar o contrato — vigora a liberdade contratual. Pedir fiador é, aliás, um critério considerado objetivo e legítimo, desde que aplicado da mesma forma a todos os candidatos: o que não é permitido é exigi-lo só a certos grupos — por exemplo, apenas a estrangeiros.
E fiador mais caução, ao mesmo tempo? Também sim. Nada na lei limita o número de garantias que um senhorio pode pedir — o que a lei limita é apenas o valor da caução, até duas rendas (artigo 1076.º, n.º 2, do Código Civil). Na prática, um contrato pode legalmente somar, no mesmo momento, a renda do primeiro mês, até 2 meses antecipados, até 2 meses de caução — e ainda um fiador, sem que nada disto seja ilegal.
Vale referir uma proposta de lei, aprovada em Conselho de Ministros em julho de 2026, que prevê uma “caução livre”, sem este limite. Esta alteração ainda não é lei — depende de aprovação na Assembleia da República e publicação em Diário da República — e, até lá, mantém-se o limite atual de 2 rendas. Acompanhamos a proposta em detalhe em Novo Regime do Arrendamento 2026.
Riscos e cuidados antes de aceitar ser fiador
Ser fiador não é uma assinatura de cortesia: é um compromisso financeiro real, que pode durar anos e que só se sente por inteiro quando alguma coisa corre mal. Antes de aceitar, vale a pena confirmar esta lista:
- Conheça bem o inquilino e a sua situação. Está a garantir o comportamento de outra pessoa ao longo de todo o contrato, sem controlo sobre como essa pessoa vai gerir as suas finanças no futuro.
- Leia o contrato completo, não só a cláusula da fiança. O valor da renda, a duração e as condições de renovação definem a dimensão exata do que está a garantir.
- Calcule o montante total a que fica exposto. Não é só a renda mensal: some rendas em atraso possíveis e eventuais danos ao imóvel, consoante o que a cláusula cobrir.
- Peça sempre uma cópia do contrato assinado, com a sua parte da fiança incluída, para poder confirmar mais tarde exatamente a que se comprometeu.
- Acompanhe os pagamentos ao longo do contrato, em vez de esperar ser contactado pelo senhorio. Quanto mais cedo souber de um atraso, mais cedo pode agir.
Nenhum destes cuidados garante que nada vai correr mal — mas reduz a hipótese de ser surpreendido por uma dívida com que não contava.
Não tem fiador? As alternativas
Não tem ninguém disponível para ser fiador? Não é o fim da candidatura. Em Portugal há alternativas aceites por senhorios e agências — reforçar a caução até ao limite legal, apresentar uma garantia bancária, ou contratar um seguro de rendas — que explicamos em detalhe, com custos aproximados, em Como arrendar casa sem fiador. Se está a hesitar entre um seguro de proteção de rendas (também conhecido como seguro de rendas ou GLI) e um fiador, compare as duas opções em seguro de rendas vs. fiador.
Há ainda uma alternativa mais simples, que muitas vezes reduz a exigência de fiador antes mesmo dessa conversa: uma candidatura completa e bem documentada. Um senhorio pede fiador, sobretudo, porque não tem forma fácil de avaliar o risco de um candidato desconhecido — rendimentos comprovados, situação profissional clara e histórico de senhorios anteriores reduzem essa incerteza logo no primeiro contacto. É para isso que serve o Dossier de inquilino digital da Aluseg: preenche-se uma vez e partilha-se com qualquer senhorio através de uma ligação, com controlo total sobre o que cada um vê.
Perguntas frequentes
O fiador pode desistir a meio do contrato?
Não é uma decisão que o fiador tome sozinho. A fiança é um compromisso assumido na assinatura, e libertar-se dele antes do fim do prazo — ou de uma renovação, consoante a cláusula — depende normalmente do acordo do senhorio, por exemplo com um fiador substituto ou outra garantia equivalente. Nesta situação, o mais seguro é reler a cláusula da fiança no seu contrato específico e esclarecer as opções com um advogado antes de comunicar seja o que for ao senhorio.
Onde é que o fiador assina o contrato?
Em regra, o fiador assina o próprio contrato de arrendamento, ou um anexo dedicado à fiança, com os seus dados completos. O essencial é confirmar qual documento vai assinar — peça para o ler antes do dia da assinatura — e guardar sempre uma cópia completa, incluindo a cláusula da fiança e a sua assinatura.
Que rendimentos deve ter um fiador?
Não existe regra legal sobre o rendimento mínimo de um fiador. Cada senhorio define o seu próprio critério — na prática, aplica-se muitas vezes uma lógica semelhante à do inquilino, mas é um critério do senhorio, não uma exigência da lei. Os comprovativos pedidos costumam ser os mesmos: recibos de vencimento, declaração de IRS ou, para trabalhadores independentes, recibos verdes.
Um fiador estrangeiro serve?
Legalmente, nada impede que um fiador seja estrangeiro — a fiança não depende da nacionalidade. Na prática, porém, muitos senhorios preferem um fiador residente em Portugal, cujo rendimento ou património possa ser efetivamente acionado no país. É por essa razão prática, não legal, que a candidatos sem fiador residente em Portugal se pede antes, muitas vezes, uma garantia bancária ou um seguro de rendas.
O que acontece ao fiador se o inquilino não pagar?
Depende da cláusula assinada — vale a pena reler o contrato (ver secção anterior). Se a fiança incluir a renúncia ao benefício da excussão prévia, como acontece na generalidade dos contratos, o senhorio pode exigir o pagamento diretamente ao fiador assim que o inquilino entra em incumprimento, sem esgotar primeiro o património deste. Sem essa renúncia, deve em princípio tentar cobrar primeiro ao inquilino.
Uma candidatura mais forte pede menos garantias
Seja qual for o lado em que está — a preparar-se para ser fiador ou à procura de uma alternativa —, há um padrão que se repete: os senhorios pedem fiador quando não conseguem avaliar facilmente o risco de um candidato. Um dossier completo, com identidade, rendimentos e documentos num único perfil, reduz essa incerteza logo no primeiro contacto — e é muitas vezes o que faz a diferença entre precisar de fiador ou não. O Dossier Aluseg é gratuito para inquilinos: preenche-se uma vez e partilha-se com qualquer senhorio através de uma ligação.
