Um aditamento (ou adenda) ao contrato de arrendamento é um acordo escrito que altera uma ou mais cláusulas de um contrato já assinado, sem o substituir. Serve para mudar a renda por acordo, prolongar o prazo, juntar ou retirar um arrendatário ou um fiador. Identifique o contrato original, escreva a nova redação, indique a data de efeitos e assine. Se a alteração toca em dados declarados, comunique-a às Finanças até ao fim do mês seguinte.
- Aditamento e adenda são, na prática, o mesmo documento: o que importa é o conteúdo, não o nome.
- Precisa de adenda sempre que as partes acordem mudar algo no contrato em vigor. A atualização anual da renda pelo coeficiente legal não precisa.
- Para mudar o titular (juntar ou retirar um arrendatário), todas as partes assinam e o fiador deve ser ouvido.
- Alterações de renda, prazo ou arrendatários comunicam-se à AT pelo Modelo 2, até ao fim do mês seguinte (art. 60.º do Código do Imposto do Selo).
Adenda ou aditamento: qual a diferença?
Nenhuma, para efeitos práticos. “Adenda” e “aditamento” designam o mesmo documento: um texto que acrescenta, substitui ou elimina cláusulas de um contrato em vigor, que continua a valer em tudo o resto. A lei não impõe um nome nem uma fórmula; o aditamento é lido em conjunto com o contrato original.
Pode chamar-lhe “Aditamento”, “Adenda” ou “Acordo de alteração”. O que o torna eficaz é ser inequívoco: quem acordou, a que contrato se refere, o que muda e desde quando. Em arrendamentos urbanos, a lei exige forma escrita para o contrato (art. 1069.º do Código Civil), pelo que a alteração deve seguir o mesmo caminho: escreva-a. Para o quadro geral da lei, veja o NRAU explicado para senhorios.
Quando é preciso um aditamento ao contrato de arrendamento?
Sempre que o senhorio e o arrendatário acordem alterar algo que consta do contrato. A tabela mostra os casos mais comuns, e se há comunicação à Autoridade Tributária (AT).
| Alteração | Precisa de adenda? | Comunicar à AT? |
|---|---|---|
| Renda alterada por acordo | Sim | Sim, é uma alteração do contrato (Modelo 2) |
| Atualização anual pelo coeficiente | Não, faz-se por carta com 30 dias de aviso | Consulte o guia da atualização |
| Prazo prolongado ou reduzido por acordo | Sim | Sim, se mudar a duração declarada |
| Titular: entra ou sai um arrendatário | Sim | Sim (Modelo 2) |
| Fiador acrescentado ou libertado | Sim, com a assinatura do fiador | Em regra, não |
| Animais autorizados | Sim, se o contrato os proíbe ou nada diz | Não |
| Obras feitas pelo arrendatário | Sim, com limites e reposição definidos | Não |
| Correção de lapso (morada, NIF, artigo matricial) | Sim | Sim, se o dado consta da declaração |
| Mudar de imóvel | Não: novo contrato | Cessação e novo registo |
Para calcular a nova renda do ano, use a calculadora de atualização de renda. Para o contrato inicial, o gerador de contrato de arrendamento evita remendos futuros.
Como fazer um aditamento ao contrato de arrendamento, passo a passo
- Acorde a alteração com todas as partes. Senhorio, arrendatário(s) e, se a garantia mudar, o fiador. Confirme por escrito o que vai mudar.
- Identifique o contrato original. Data, morada do imóvel, partes e, se existir, o número de comunicação à AT.
- Transcreva a nova redação completa. Evite “o prazo muda conforme combinado”. Escreva o texto exato da cláusula nova.
- Fixe a data de efeitos. Diga desde que dia a nova redação se aplica.
- Confirme a continuidade. Tudo o que não foi alterado mantém-se em vigor.
- Assine e guarde. Um exemplar por parte, junto do contrato original e dos anexos.
- Comunique à AT quando a alteração afete dados declarados (veja a secção sobre as Finanças).
Redação pronta para as alterações mais comuns
Copie e adapte o texto para a cláusula 1.ª da minuta abaixo:
- Renda: “A renda mensal passa a ser de [VALOR] €, devida a partir de [DATA], mantendo-se o dia de vencimento.”
- Prazo: “O contrato é prorrogado até [DATA], renovando-se depois nos termos da cláusula [N.º] do contrato.”
- Arrendatário que entra: “[NOME], NIF [NIF], passa a ser arrendatário, responsável solidariamente com os restantes por todas as obrigações do contrato.”
- Animais: “O arrendatário fica autorizado a manter [N.º] animal(is) de companhia, responsabilizando-se por eventuais danos.”
- Obras: “O arrendatário pode realizar as obras descritas no anexo I, a suas expensas, repondo o estado inicial no fim do contrato, salvo acordo escrito em contrário.”
Minuta de aditamento ao contrato de arrendamento
A minuta seguinte é um ponto de partida. Retire as opções que não se aplicam e peça revisão profissional quando a alteração envolva cessão de posição, garantias, incumprimento ou conflito. Prefere um ficheiro? Descarregue a adenda ao contrato de arrendamento em PDF e Word, grátis.
Entre:
1. [NOME DO SENHORIO], NIF [NIF], residente em [MORADA], adiante “Senhorio”;
e
2. [NOME DO ARRENDATÁRIO], NIF [NIF], residente em [MORADA], adiante “Arrendatário”;
é celebrado o presente aditamento ao contrato de arrendamento assinado em [DATA], relativo ao imóvel situado em [MORADA COMPLETA], que se rege pelas cláusulas seguintes:
Cláusula 1.ª (Alteração)
A cláusula [NÚMERO] do contrato passa a ter a seguinte redação:
“[TRANSCREVER A NOVA REDAÇÃO COMPLETA]”.
Cláusula 2.ª (Produção de efeitos)
A alteração produz efeitos em [DATA].
Cláusula 3.ª (Manutenção do contrato)
Mantêm-se integralmente em vigor todas as cláusulas do contrato original que não sejam expressamente alteradas pelo presente aditamento.
Feito em [NÚMERO] exemplares, ficando um na posse de cada parte.
[LOCAL], [DATA]
O Senhorio: ____________________
O Arrendatário: ____________________
[O Fiador, se aplicável: ____________________]
Como alterar o titular do contrato de arrendamento (juntar ou retirar um arrendatário)
Mudar o titular não é uma correção administrativa: altera quem responde pela renda e pelo imóvel. A solução depende do que acontece.
Juntar um arrendatário (novo titular ou companheiro)
Faz-se por adenda assinada pelo senhorio, pelos arrendatários atuais e pelo novo arrendatário, com os respetivos NIF e documentos de identificação. Diga que todos respondem solidariamente. Se há fiador, ele deve consentir por escrito, porque a garantia passa a cobrir uma pessoa a mais. Antes de aceitar, o senhorio pode pedir os documentos do novo candidato: veja a checklist de documentos para arrendar.
Retirar um arrendatário (saída de um dos titulares)
Também por adenda: o titular que sai declara que se desvincula e o senhorio aceita, mantendo-se o contrato com os restantes. A saída de um co-arrendatário exige o acordo do senhorio, porque este perde um devedor. Convém libertar ou renovar a fiança em conformidade e fixar a data da saída e a devolução da sua parte da caução.
Substituir o arrendatário (cessão de posição)
A cessão da posição do arrendatário a um terceiro depende do consentimento do senhorio (regras gerais da cessão da posição contratual, art. 424.º do Código Civil). Se o senhorio recusa, não há cessão: pode ser mais seguro terminar o contrato e fazer um novo. Em caso de falecimento do arrendatário ou de divórcio, aplicam-se regras próprias: veja morte do arrendatário.
Como comunicar o aditamento às Finanças (Modelo 2)
O art. 60.º do Código do Imposto do Selo obriga o senhorio a comunicar à AT o início do arrendamento, as suas alterações e a cessação. Faz-se no Portal das Finanças, na área do arrendamento, escolhendo o contrato já registado, através da declaração Modelo 2.
Qual é o prazo?
Até ao fim do mês seguinte ao da alteração. Uma adenda assinada a 12 de março deve ser comunicada até 30 de abril. É o mesmo prazo do registo inicial. Veja o guia passo a passo do registo do contrato nas Finanças.
Quando a renda muda
Se o aditamento altera a renda, o prazo ou os arrendatários, atualize o contrato registado: a AT usa esses dados para os recibos de renda eletrónicos e para o IRS do senhorio. O imposto do selo de 10% de uma renda (verba 2 da TGIS) foi liquidado no início do contrato; se a renda sobe por adenda, confirme no Portal das Finanças se há valor adicional a liquidar.
E se o senhorio não comunicar?
O arrendatário pode comunicar a alteração quando o senhorio não o fez dentro do prazo (art. 60.º, n.º 4 do CIS). A falta ou o atraso na comunicação pode dar coima de 150 € a 3 750 € (RGIT), que pode reduzir-se se regularizar voluntariamente antes de qualquer inspeção. Um aditamento privado não corrige o registo fiscal.
Quanto custa um aditamento ao contrato de arrendamento?
Entre particulares, não tem custo obrigatório: não é preciso notário nem advogado, e a comunicação à AT é feita no Portal das Finanças. Os custos possíveis são o do envio por carta registada, se quiser prova da entrega (quanto custa a carta registada), e o imposto do selo, se a alteração o gerar (confirme no Portal das Finanças). Com a Aluseg, o contrato e os aditamentos ficam associados ao imóvel e às partes, com os prazos num só lugar.
Erros que tornam a alteração difícil de provar
- não identificar o contrato original ou o imóvel;
- escrever “a cláusula muda”, sem transcrever a redação nova;
- não obter a assinatura de uma pessoa diretamente afetada, incluindo o fiador;
- não definir a data de entrada em vigor;
- alterar a renda apenas por mensagem ou verbalmente;
- guardar o aditamento separado do contrato e dos anexos;
- esquecer a comunicação à AT dentro do prazo.
Na Aluseg, o contrato e os documentos do arrendamento ficam associados ao imóvel e às partes, com prazos e comunicações num único lugar.
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Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre aditamento e adenda ao contrato?
Nenhuma na prática: os dois termos designam o documento que altera ou completa um contrato em vigor. O essencial é que identifique o contrato original e diga, sem ambiguidade, o que muda e desde quando.
Como fazer uma adenda ao contrato de arrendamento?
Identifique o contrato, transcreva a nova redação, indique a data de efeitos, confirme que o resto se mantém e assine com todas as partes afetadas. Depois, comunique a alteração às Finanças, se mexer em dados declarados.
Posso alterar a renda através de um aditamento?
Sim, quando há acordo entre as partes. É diferente da atualização anual, que se faz por carta com 30 dias de aviso (art. 1077.º do Código Civil) e não precisa de adenda.
Como alterar o titular de um contrato de arrendamento nas Finanças?
Assine primeiro a adenda (ou novo contrato) com todos os envolvidos. Depois comunique a alteração no Portal das Finanças, pelo Modelo 2, até ao fim do mês seguinte (art. 60.º do CIS). Se o senhorio não o fizer, o arrendatário pode.
Um aditamento tem de ser assinado por senhorio e arrendatário?
Sim, pelas partes cujos direitos ou obrigações mudam. Se afetar uma garantia, o fiador também deve intervir. Uma alteração unilateral só é possível quando a lei ou o próprio contrato a admitem.
É preciso comunicar o aditamento às Finanças?
Se altera dados declarados (renda, prazo, arrendatários), sim: Modelo 2, até ao fim do mês seguinte, no Portal das Finanças. Alterações sem efeito nos dados declarados, como animais ou obras, em regra não se comunicam.
O aditamento substitui o contrato original?
Não, salvo se disser expressamente o contrário. O contrato original continua em vigor e lê-se em conjunto com as alterações do aditamento.
Fontes oficiais consultadas: Código Civil, arts. 424.º, 1069.º, 1077.º e 1093.º; Código do Imposto do Selo, art. 60.º; Lei n.º 6/2006 (NRAU); Decreto-Lei n.º 160/2006; Portal das Finanças. Atualizado em 16 de outubro de 2026.
