Para terminar um arrendamento é preciso avisar por escrito, com pré-aviso: o inquilino precisa de 60 a 120 dias, o senhorio de 60 a 240 dias, consoante a duração do contrato. A denúncia do contrato de arrendamento é uma das quatro vias legais; no dia a dia chama-se-lhe rescisão. Este guia explica cada uma e os prazos de 2026.
- "Rescisão" não é um termo legal: a lei fala em revogação (acordo), resolução (incumprimento), denúncia e oposição à renovação (art. 1079.º do Código Civil).
- O senhorio opõe-se à renovação com 60 a 240 dias de antecedência, mas a oposição à primeira renovação só produz efeitos ao fim de 3 anos de contrato (art. 1097.º).
- O inquilino pode sair antes do prazo depois de cumprido 1/3 do contrato, com 60 ou 120 dias de pré-aviso (art. 1098.º, n.º 3).
- A comunicação é escrita, por carta registada com aviso de receção. Os modelos estão na carta de rescisão de contrato de arrendamento.
Denúncia, oposição à renovação e resolução: qual a diferença?
No dia a dia diz-se “rescindir o contrato”, mas o art. 1079.º do Código Civil enumera as formas de cessação: acordo, resolução, caducidade, denúncia e outras causas legais. Escolher a via errada numa carta é o erro mais comum e pode torná-la ineficaz.
| Via | Quem a usa | Quando | Base legal |
|---|---|---|---|
| Revogação | Ambos, de comum acordo | A qualquer momento, nas condições que acordarem | Art. 1082.º CC |
| Resolução | A parte lesada | Incumprimento grave (ex.: rendas em atraso, obras não autorizadas) | Arts. 1047.º, 1083.º e 1084.º CC |
| Oposição à renovação | Senhorio ou inquilino | Contratos com prazo certo, para o contrato terminar no fim do prazo | Arts. 1097.º, n.º 1, e 1098.º, n.º 1 CC |
| Denúncia | Inquilino (prazo certo ou indeterminado); senhorio só em duração indeterminada | Para sair antes do fim do prazo ou terminar um contrato sem termo | Arts. 1098.º, n.º 3, 1100.º, 1101.º a 1104.º CC |
Revogação: o fim por acordo
A via mais rápida: senhorio e inquilino acordam a data de saída, as chaves e, se for o caso, uma compensação, por escrito e assinado por ambos (art. 1082.º).
Resolução: quando há incumprimento
A resolução responde a um incumprimento grave que torne inexigível manter o contrato (art. 1083.º, n.º 2). Opera por comunicação à outra parte, nos casos que a lei permite (arts. 1047.º e 1084.º), ou por via judicial.
O caso típico é a falta de pagamento: o senhorio pode resolver com mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas (art. 1083.º, n.º 3), ou com atrasos superiores a oito dias, mais de quatro vezes em 12 meses, depois de avisar o inquilino por carta registada, após o terceiro atraso (art. 1083.º, n.º 4).
Oposição à renovação: não renovar no fim do prazo
Nos contratos com prazo certo, o contrato renova-se automaticamente no termo, por períodos iguais ou de três anos se o prazo for inferior, salvo estipulação em contrário (art. 1096.º, n.º 1). Quem não quer continuar tem de se opor à renovação com a antecedência da tabela abaixo. A oposição do senhorio não precisa de fundamento.
A limitação introduzida pela Lei n.º 13/2019: a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos da celebração do contrato, que se mantém em vigor até essa data (art. 1097.º, n.º 3). A exceção é a necessidade de habitação do próprio senhorio ou de um filho (art. 1097.º, n.º 4).
Denúncia: sair antes do prazo ou terminar um contrato sem termo
O inquilino pode denunciar um contrato de prazo certo depois de decorrido um terço do prazo (art. 1098.º, n.º 3) e um de duração indeterminada depois de seis meses (art. 1100.º, n.º 1). O senhorio só denuncia contratos de duração indeterminada, e apenas nos casos do art. 1101.º.
Quanto tempo para denunciar um contrato de arrendamento?
Os prazos contam-se a partir da data em que a carta é recebida (ou se considera recebida) pela outra parte, não da data de envio. A denúncia ou oposição do inquilino produz efeitos no final de um mês do calendário (art. 1098.º, n.º 5). Um contrato sem prazo indicado considera-se celebrado por 5 anos (art. 1094.º, n.º 3).
Prazos do inquilino
| Situação | Duração do contrato / renovação | Pré-aviso mínimo | Artigo |
|---|---|---|---|
| Oposição à renovação | 6 anos ou mais | 120 dias | 1098.º, n.º 1, a) |
| Oposição à renovação | 1 a 6 anos | 90 dias | 1098.º, n.º 1, b) |
| Oposição à renovação | 6 meses a 1 ano | 60 dias | 1098.º, n.º 1, c) |
| Oposição à renovação | Menos de 6 meses | 1/3 do prazo | 1098.º, n.º 1, d) |
| Denúncia antes do prazo (após 1/3 do contrato) | 1 ano ou mais | 120 dias | 1098.º, n.º 3, a) |
| Denúncia antes do prazo (após 1/3 do contrato) | Menos de 1 ano | 60 dias | 1098.º, n.º 3, b) |
| Denúncia em contrato de duração indeterminada (após 6 meses de duração efetiva) | 1 ano ou mais / menos de 1 ano | 120 dias / 60 dias | 1100.º, n.º 1 |
| Denúncia depois de receber denúncia sem motivo do senhorio (art. 1101.º, c)) | Qualquer | 30 dias | 1100.º, n.º 2 |
Prazos do senhorio
| Situação | Duração do contrato / renovação | Pré-aviso mínimo | Artigo |
|---|---|---|---|
| Oposição à renovação | 6 anos ou mais | 240 dias | 1097.º, n.º 1, a) |
| Oposição à renovação | 1 a 6 anos | 120 dias | 1097.º, n.º 1, b) |
| Oposição à renovação | 6 meses a 1 ano | 60 dias | 1097.º, n.º 1, c) |
| Oposição à renovação | Menos de 6 meses | 1/3 do prazo | 1097.º, n.º 1, d) |
| Denúncia por habitação própria ou obras profundas (duração indeterminada) | Qualquer | 6 meses | 1101.º, a) e b); 1102.º; 1103.º |
| Denúncia sem motivo (duração indeterminada) | Qualquer | 5 anos + confirmação | 1101.º, c); 1104.º |
| Resolução por mora de 3 meses ou mais | Qualquer | Sem pré-aviso de renovação | 1083.º, n.º 3 |
Na denúncia sem motivo, o senhorio tem ainda de confirmar a denúncia, sob pena de ineficácia, com a antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data em que produz efeitos (art. 1104.º). Na denúncia por habitação própria ou obras, a carta tem de indicar de forma expressa o fundamento invocado.
O senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento?
Pode terminar o contrato, mas não livremente. As opções dependem do tipo de contrato:
- Prazo certo: opor-se à renovação no fim do prazo (art. 1097.º), com a regra dos três anos na primeira renovação, ou resolver se o inquilino incumprir.
- Duração indeterminada: denunciar por habitação própria ou de descendentes em 1.º grau, obras profundas, ou com cinco anos de antecedência (art. 1101.º).
- Qualquer contrato: propor uma revogação por acordo, muitas vezes com compensação.
Na denúncia para habitação própria, o senhorio paga ao inquilino um ano de renda e cumpre os requisitos do art. 1102.º; se depois não habitar a casa nos três meses seguintes ou a não mantiver dois anos, deve 10 anos de renda (art. 1103.º). Nas obras profundas, indemniza em valor não inferior a dois anos de renda ou garante o realojamento no mesmo concelho (art. 1103.º).
Exemplo prático: senhorio que não quer renovar
- 1 de março de 2025Contrato de 2 anos celebrado
Termo a 28 de fevereiro de 2027. Sem oposição, renovar-se-ia por 3 anos.
- Até 31 de outubro de 2026Carta de oposição à renovação recebida pelo inquilino
Contrato entre 1 e 6 anos: pelo menos 120 dias antes do termo.
- 28 de fevereiro de 2027Termo do prazo: o inquilino ainda pode ficar
Por ser a primeira renovação, a oposição só produz efeitos quando o contrato completar 3 anos (art. 1097.º, n.º 3).
- 1 de março de 2028Três anos completos: fim do contrato e entrega das chaves
Vistoria de saída, devolução da caução e comunicação da cessação às Finanças até ao fim do mês seguinte.
Como rescindir um contrato de arrendamento antes do prazo?
O inquilino tem três caminhos.
Denúncia pelo inquilino, depois de 1/3 do prazo
Num contrato com prazo certo, o inquilino sai depois de cumprido um terço da duração inicial ou da renovação em curso, com 120 dias de pré-aviso (contrato de um ano ou mais) ou 60 dias (menos de um ano), nos termos do art. 1098.º, n.º 3. Num contrato de 3 anos, isso significa poder denunciar a partir do fim do primeiro ano. Antes de cumprido o terço, a lei não prevê a denúncia unilateral: só por acordo com o senhorio (revogação, art. 1082.º) ou se o contrato o permitir.
Resolução por incumprimento do senhorio
Se o senhorio incumprir de forma grave, por exemplo recusando reparações essenciais ou deixando o imóvel com risco para a saúde, o inquilino pode resolver o contrato nos termos gerais (art. 1083.º), comunicando por escrito o fundamento. Pintar a casa ou pequenas desavenças não bastam.
E se o inquilino sair sem pré-aviso?
O contrato cessa na mesma, mas o inquilino fica obrigado a pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (art. 1098.º, n.º 6). Com renda de 800 € e 120 dias de pré-aviso, quem avisa com 30 dias deve cerca de 90 dias de renda, aproximadamente 2 400 €. A lei afasta esta indemnização quando a falta resulta de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do inquilino ou de pessoa com quem viva em economia comum há mais de um ano.
Indemnização por rescisão de contrato de arrendamento: quem paga o quê
| Situação | Indemnização | Base legal |
|---|---|---|
| Inquilino sai sem respeitar o pré-aviso | Rendas do período de pré-aviso em falta (salvo desemprego involuntário, incapacidade ou morte) | Art. 1098.º, n.º 6 |
| Senhorio denuncia para habitação própria | Um ano de renda, pago ao inquilino | Art. 1102.º |
| Senhorio denuncia para obras profundas | Mínimo de dois anos de renda ou realojamento no mesmo concelho | Art. 1103.º |
| Senhorio (ou descendente) não passa a habitar a casa em 3 meses ou não a mantém durante 2 anos | 10 anos de renda, pagos ao inquilino | Art. 1103.º |
| Rendas em atraso (resolução) | Rendas em dívida + 20% sobre o valor em atraso | Arts. 1041.º e 1084.º |
| Revogação por acordo | A que as partes acordarem (nenhuma é obrigatória) | Art. 1082.º |
Denúncia de contrato de arrendamento: como comunicar
A comunicação faz-se por escrito, assinado, por carta registada com aviso de receção (art. 9.º do NRAU). O aviso de receção prova que a outra parte recebeu a carta dentro do prazo. A exceção é a resolução por falta de pagamento (art. 9.º, n.º 7 do NRAU, ver acima).
- Identifique a via certa: oposição à renovação, denúncia, resolução ou revogação, e o artigo que a sustenta.
- Calcule o prazo a partir da data de saída, com margem para os correios, e redija a carta com os 3 modelos da carta de rescisão de contrato de arrendamento (inquilino, senhorio e falta de pagamento).
- Envie e guarde o comprovativo: pode enviar a carta registada online e conservar o aviso de receção.
Se preferir um documento já pronto, descarregue a comunicação de fim de contrato de arrendamento, grátis, com as versões para oposição à renovação e denúncia.
Depois da saída: Finanças e caução
O fim do contrato não termina as obrigações do senhorio. A cessação tem de ser comunicada à Autoridade Tributária através do Portal das Finanças até ao fim do mês seguinte (art. 60.º do Código do Imposto do Selo), o mesmo sítio do registo do contrato de arrendamento nas Finanças. Se o senhorio não o fizer, o próprio inquilino pode comunicá-la (art. 60.º, n.º 4).
Faça a vistoria de saída e devolva a caução, descontando apenas valores justificados. Para o enquadramento completo, consulte o NRAU explicado para senhorios.
Perguntas frequentes
Quanto tempo de pré-aviso para denunciar um contrato de arrendamento?
O inquilino avisa com 120 dias (contrato de 1 ano ou mais) ou 60 dias (menos de 1 ano) para denunciar após 1/3 do prazo (art. 1098.º, n.º 3). Na oposição à renovação, são 120, 90 ou 60 dias (art. 1098.º, n.º 1). O senhorio usa 240, 120 ou 60 dias (art. 1097.º).
O senhorio pode denunciar o contrato de arrendamento?
Num contrato de prazo certo, só pode opor-se à renovação (art. 1097.º) ou resolver por incumprimento. Num contrato de duração indeterminada, pode denunciar para habitação própria ou de descendentes, para obras profundas ou com 5 anos de antecedência (art. 1101.º).
Qual a diferença entre denúncia, oposição à renovação e resolução?
A oposição à renovação impede a renovação no fim do prazo e não exige motivo. A denúncia termina o contrato antes do prazo ou num contrato sem termo. A resolução exige incumprimento grave da outra parte (art. 1083.º), como rendas em atraso há três meses ou mais.
Como rescindir um contrato de arrendamento antes do prazo?
O inquilino pode denunciar depois de cumprido 1/3 do prazo, com 60 ou 120 dias de pré-aviso (art. 1098.º, n.º 3). Antes disso, só por acordo com o senhorio (art. 1082.º), por cláusula do contrato ou por resolução, se o senhorio incumprir gravemente.
Que indemnização paga o inquilino que sai sem pré-aviso?
Paga as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (art. 1098.º, n.º 6). Não há esta indemnização se a falta resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do inquilino ou de pessoa com quem viva em economia comum há mais de um ano.
Quando produz efeitos a denúncia do inquilino?
No final de um mês do calendário (art. 1098.º, n.º 5). O pré-aviso conta-se a partir da receção da carta, por isso convém enviá-la por carta registada com aviso de receção e com margem para os correios.
Quanto dura um contrato de arrendamento sem prazo indicado?
Considera-se celebrado por 5 anos (art. 1094.º, n.º 3 do Código Civil). Como é um contrato de prazo certo, aplicam-se as regras de renovação e de denúncia dos arts. 1096.º a 1098.º, incluindo o terço do prazo para o inquilino denunciar.
Tenho de comunicar às Finanças o fim do contrato de arrendamento?
Sim. O senhorio comunica a cessação no Portal das Finanças até ao fim do mês seguinte (art. 60.º do Código do Imposto do Selo). Se não o fizer, o inquilino pode comunicá-la (art. 60.º, n.º 4).
Informação de caráter geral, não constitui aconselhamento jurídico. Fontes: Código Civil, arts. 1041.º, 1079.º a 1104.º (redação da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro); NRAU (Lei n.º 6/2006), arts. 9.º e 36.º; Código do Imposto do Selo, art. 60.º. Em caso de litígio, consulte um advogado de arrendamento ou solicitador.
