Ação de despejo em Portugal: como despejar um inquilino

O inquilino deixou de pagar — ou o contrato acabou e ele não sai. E agora? Em Portugal, o despejo de um inquilino é um processo formal, com regras e prazos próprios, e a diferença entre fazê-lo bem e fazê-lo mal mede-se em meses de renda perdida.

Este guia explica, passo a passo, como funciona a ação de despejo em 2026: quando usar o procedimento especial de despejo (PED) no BAS e quando ir a tribunal, os motivos admitidos, quanto custa, quanto demora e como evitar os erros que a bloqueiam.

Note que o novo regime do arrendamento aprovado em julho propõe despejos a partir de 2 meses de atraso, mas ainda não está em vigor: hoje aplica-se a regra dos 3 meses.

Motivos para uma ação de despejo

Quando se pode despejar um inquilino? Só depois de o contrato terminar: o despejo é a consequência do fim do contrato, nunca um ato espontâneo. As portas de entrada mais comuns são:

• Resolução por falta de pagamento — rendas em atraso nos termos do NRAU (o caso mais frequente). O art. 1083.º do Código Civil admite a resolução com mora igual ou superior a 3 meses (n.º 3) ou com atrasos de mais de 8 dias por mais de 4 vezes num período de 12 meses (n.º 4);
• Oposição à renovação comunicada dentro do prazo, com o inquilino a permanecer no imóvel depois do termo;
• Denúncia para habitação própria ou obras profundas, cumpridos os requisitos legais;
• Outras violações do contrato — subarrendamento não autorizado, uso diverso do acordado, obras sem autorização, oposição a obras ordenadas. Pelo art. 1083.º, n.º 2, o incumprimento tem de ser grave ao ponto de tornar inexigível a manutenção do arrendamento, e é o tribunal que o aprecia.

Se o problema é rendas em atraso recentes, comece por aqui: o que fazer nos primeiros 30 dias de impago. Agir cedo e por escrito muda por completo o desfecho.

O BAS: o balcão que substituiu o tribunal na maioria dos despejos

Desde a reforma do arrendamento, a maioria dos despejos por incumprimento não passa por um julgamento clássico: corre no BAS — Balcão do Arrendatário e do Senhorio (sucessor do BNA), através do Procedimento Especial de Despejo (PED). É um procedimento tendencialmente administrativo, desenhado para ser mais rápido do que o tribunal.

Condições de acesso que travam muitos senhorios logo à partida:

1. Contrato escrito e válido;
2. Contrato registado na AT (Modelo 2 / comunicação do contrato) com imposto do selo pago — sem isto, o BAS recusa o requerimento. Veja como registar o contrato nas Finanças;
3. Comunicações prévias corretamente feitas — a carta de resolução por falta de pagamento (ou a oposição à renovação) tem de cumprir a forma e os prazos do NRAU.

Ação de despejo ou procedimento especial de despejo (PED)?

Na linguagem corrente, «ação de despejo» designa qualquer processo para despejar um inquilino. Em rigor, há dois caminhos: o PED, no BAS, e a ação de despejo propriamente dita, em tribunal. Por falta de pagamento, com contrato escrito e registado, o PED é quase sempre o mais rápido.

Se o inquilino deduzir oposição no PED, o processo segue para o juiz e passa a correr como uma ação judicial. Por isso, o dossier tem de ser preparado desde o início como se fosse para tribunal.

As fases do processo, na prática

Total realista em 2026: um PED limpo, sem oposição, resolve-se tipicamente em poucos meses. Com oposição, incidentes sociais ou falhas nas comunicações, pode arrastar-se mais de um ano. A variável que o senhorio controla é a qualidade do dossier: contrato, registo e cartas impecáveis.

Para o detalhe processual completo, leia o nosso guia do PED e como funciona o BAS.

Quanto tempo demora uma ação de despejo

Mesmo pelo caminho mais rápido, contam-se meses, não semanas. A mora só funda a resolução ao fim de 3 meses; segue-se a comunicação ao inquilino, que pode pôr fim à mora pagando tudo no prazo de 1 mês (uma única vez), e só depois o requerimento no BAS.

• PED sem oposição: cerca de 6 meses desde o primeiro atraso; o título de desocupação sai poucas semanas depois do requerimento.
• PED com oposição: o processo segue para tribunal e pode chegar aos 12 meses ou mais.
• Atrasos frequentes: contrato não comunicado às Finanças, carta de resolução defeituosa, morada de notificação desatualizada e o mês de agosto, em que os prazos processuais ficam suspensos.

A cronologia fase a fase, com os prazos legais de cada etapa, está em quanto tempo demora um despejo em Portugal.

Quanto custa uma ação de despejo?

Entre taxa de justiça, agente de execução, eventual advogado, rendas perdidas durante o processo, danos no imóvel e o tempo sem arrendar, o custo real de um incumprimento completo situa-se, na maioria dos casos, entre 5.400€ e 10.800€ para uma renda média. Fizemos as contas ao detalhe em quanto custa realmente um despejo — e é este número que justifica investir na prevenção.

Os custos diretos do processo são a parte menor da fatura:

O resto são as rendas que deixa de receber enquanto o processo corre. Cada mês ganho na preparação do dossier é um mês de renda poupado.

Quando chamar um advogado

O PED foi pensado para o senhorio o poder apresentar sem representação. Mas há dois momentos em que um advogado deixa de ser opcional:

1. A comunicação da resolução por falta de pagamento. Tem de ser feita por notificação judicial avulsa ou por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução (art. 9.º, n.º 7 do NRAU). Uma carta mal feita obriga a recomeçar a contagem.
2. A oposição do inquilino. O processo segue para tribunal e, acima da alçada, a constituição de advogado passa a ser obrigatória.

Também vale a pena uma consulta antes de avançar quando o contrato é verbal ou não está registado, quando há fiador a quem cobrar a dívida ou quando o fundamento não é a falta de pagamento.

Encontre um advogado de arrendamento na sua região: o pedido é gratuito e até 3 advogados contactam-no. Há páginas próprias para Lisboa, Porto, Setúbal e Faro e Algarve.

Os 5 erros que bloqueiam despejos (e como evitá-los)

1. Contrato não registado na AT. O BAS não aceita o requerimento. É o erro nº 1 em Portugal — e resolve-se em 20 minutos no Portal das Finanças.
2. Carta de resolução mal feita. Sem os fundamentos, valores e prazos certos, a resolução é inválida e o processo volta à estaca zero.
3. Aceitar pagamentos parciais sem estratégia. Pagamentos parciais mal documentados podem neutralizar a mora invocada.
4. “Autodefesa”: mudar fechaduras, cortar água ou luz. Além de crime (violação de domicílio/coação), destrói a posição jurídica do senhorio.
5. Esperar demasiado. Cada mês de hesitação é uma renda perdida que dificilmente recuperará — a probabilidade de cobrar dívidas a um inquilino insolvente é baixa.

A verdadeira solução é anterior ao despejo

Nenhum senhorio que analisou bem o inquilino, exigiu garantias adequadas e assinou um contrato sólido passa pelo BAS com frequência. A prevenção tem três camadas:

• Escolher bem — passe todos os candidatos pela Calculadora de Solvência de Inquilinos (gratuita): rendimentos, taxa de esforço e risco de incumprimento em minutos;
• Contratar bem — um contrato conforme o NRAU, gerado no nosso Gerador de Contrato de Arrendamento;
• Proteger o rendimento — veja o que cobre um seguro de renda para senhorios e como se compara com o fiador e a caução.

Perguntas frequentes sobre a ação de despejo

Antes do próximo contrato

O despejo é o plano C. O plano A é escolher bem o inquilino; o plano B é um contrato que protege. → Analise gratuitamente a solvência do seu candidato a inquilino antes de assinar — demora 2 minutos e pode poupar-lhe 10.000€.