Sim, é obrigatório registar o contrato de arrendamento nas Finanças. O senhorio tem de o comunicar à AT até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento (art. 60.º do Código do Imposto do Selo). Quem falha arrisca uma coima de 150 € a 3 750 €, mais o imposto do selo em falta, e um contrato de arrendamento não registado fica frágil nos piores momentos.
Este artigo explica o que acontece a um contrato não registado, para o senhorio e para o inquilino, e como regularizar. O passo a passo do Portal das Finanças está no guia para registar o contrato de arrendamento.
- Prazo: até ao fim do mês seguinte ao início do contrato, e o mesmo para alterações e cessação (art. 60.º do CIS). Não são “30 dias” contados da assinatura.
- Coima: de 150 € a 3 750 € (art. 117.º, n.º 1 do RGIT), reduzida a 12,5% ou 25% do mínimo se regularizar por iniciativa própria (art. 29.º do RGIT).
- Imposto do selo: 10% de uma renda mensal, pago uma vez (verba 2 da TGIS).
- Inquilino: se o senhorio não comunicar, o inquilino pode fazê-lo (art. 60.º, n.º 4, do CIS).
É obrigatório registar o contrato de arrendamento nas Finanças?
É. O artigo 60.º do Código do Imposto do Selo (CIS) obriga o senhorio a comunicar à AT os contratos de arrendamento, as suas alterações (por exemplo, uma adenda que muda a renda) e a cessação. A comunicação faz-se até ao fim do mês seguinte ao do início do contrato, da alteração ou da cessação: um contrato que começa a 10 de março tem de ser comunicado até 30 de abril.
Tecnicamente, “registar” é entregar a declaração Modelo 2 no Portal das Finanças. A comunicação em si é gratuita; o que se paga é o imposto do selo de 10% de uma renda mensal (verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo), uma única vez. Se tem dúvidas sobre o imposto, veja o guia do imposto do selo no arrendamento.
Qual é a coima por não registar o contrato de arrendamento?
A falta ou o atraso na entrega da declaração é uma contraordenação fiscal, punida com coima de 150 € a 3 750 € (art. 117.º, n.º 1 do RGIT). Em cima da coima podem somar-se juros sobre o imposto do selo pago depois do prazo. O valor concreto depende da gravidade, da culpa e do comportamento do senhorio depois do prazo.
Há uma boa notícia: a coima pode reduzir-se se regularizar voluntariamente, antes de qualquer inspeção ou notificação da AT: 12,5% do mínimo legal se pedir a redução nos 30 dias seguintes à falta, 25% depois disso, desde que pague e regularize no prazo de 15 dias (arts. 29.º e 30.º do RGIT). É mais um motivo para agir já, em vez de esperar que a situação se resolva sozinha.
| Situação | Consequência provável |
|---|---|
| Contrato não comunicado no prazo | Coima de 150 € a 3 750 € (art. 117.º, n.º 1 do RGIT) |
| Imposto do selo pago tarde | Juros sobre o imposto em atraso |
| Regularização voluntária, antes de inspeção | Coima reduzida a 12,5% do mínimo (nos 30 dias seguintes) ou 25% (depois) |
| Regularização durante uma inspeção, por negligência | Coima reduzida a 75% do mínimo |
| Alteração ou cessação não comunicada | Mesma contraordenação e o contrato continua ativo para a AT |
O que acontece a um contrato de arrendamento não registado nas Finanças?
Um contrato não registado continua a ser válido entre as partes: o registo é uma obrigação fiscal do senhorio, não uma condição de validade. O problema é o que se perde e o que se arrisca enquanto ele não está comunicado à AT.
Consequências para o senhorio
- Coima e imposto: a coima do RGIT e o imposto do selo em falta, com juros se for pago fora de prazo.
- IRS: as rendas são rendimento da categoria F e têm de ser declaradas no IRS, esteja o contrato registado ou não. Declarar rendas de um contrato que a AT não conhece é um sinal que pode chamar a atenção.
- Retroativos: a AT pode apurar imposto em falta de anos anteriores, com juros, dentro dos prazos legais.
- Despejo: o procedimento especial de despejo (BAS) parte de um contrato escrito e registado. Sem registo, o processo complica-se quando mais precisa dele.
- Recibos: sem contrato comunicado, o Portal não deixa emitir o recibo de renda eletrónico.
Quais as consequências para senhorios que não passam recibos de renda?
Quem tem contrato registado e não emite recibo de renda eletrónico incorre em coima de 150 € a 3 750 € (art. 123.º do RGIT). Quem nem sequer registou o contrato acumula as duas falhas: não há recibos nem comunicação, e o inquilino fica sem prova oficial do pagamento. As regras estão no guia do prazo para emitir o recibo de renda eletrónico.
Consequências para o inquilino
- Sem dedução no IRS: as rendas pagas não aparecem pré-preenchidas e a dedução fica em risco sem contrato registado e recibos.
- Sem apoios à renda: os apoios à habitação exigem um contrato registado (veja o guia dos apoios à renda).
- Sem comprovativo de morada fácil de obter.
- Posição mais frágil em atualizações de renda, prazos e despejo.
É ilegal arrendar casa sem contrato?
A lei exige que o arrendamento urbano seja celebrado por escrito (art. 1069.º do Código Civil). Arrendar só “à palavra” não cumpre essa exigência, mas isso não deixa o inquilino sem proteção: se a falta de contrato escrito se deve ao senhorio, o inquilino pode provar o arrendamento por qualquer meio, como transferências com o descritivo “renda”, mensagens e testemunhas.
O risco prático é fiscal e de prova. Sem contrato escrito, normalmente também não há comunicação às Finanças, nem recibos, nem apoios, e a posição de ambas as partes fica fraca num conflito. Detalhámos as três situações (verbal, escrito não registado e registado) no artigo sobre o contrato de arrendamento verbal.
O que devo fazer se o meu senhorio não declarar as rendas?
Se é inquilino e o senhorio não comunicou o contrato, não precisa de ficar à espera. A lei permite-lhe fazê-lo por si (art. 60.º, n.º 4, do CIS).
- Peça por escrito que o contrato seja formalizado e comunicado às Finanças (email ou carta simples). Fica registado que pediu.
- Espere que termine o prazo do senhorio (fim do mês seguinte ao início do contrato). Só depois pode comunicar.
- Comunique o contrato no Portal das Finanças, na área do arrendamento, como locatário ou sublocatário, anexando o contrato assinado e, se tiver, os comprovativos de pagamento da renda.
- Guarde as provas: pague sempre por transferência, com o descritivo “renda”, e peça o recibo de cada pagamento.
Como regularizar um contrato de arrendamento fora de prazo
Se o prazo já passou, registe agora. A regularização voluntária é sempre mais barata do que esperar por uma notificação da AT ou por um conflito com o inquilino.
- Reúna os dados: contrato assinado em PDF, NIF de todos os senhorios e inquilinos, artigo matricial e fração do imóvel, datas e valor da renda. Se o contrato é só verbal, formalize-o primeiro por escrito.
- Entre no Portal das Finanças (Arrendamento) e preencha o Modelo 2 com a data de início real do contrato, não com a de hoje.
- Anexe o contrato, submeta e guarde o comprovativo.
- Pague o imposto do selo (10% de uma renda mensal) pela guia que o portal emite. Se o pagamento for feito depois do prazo, podem acrescer juros.
- Comunique também as alterações que tenham ficado por fazer (renda, prazo, entrada ou saída de inquilinos) e comece a emitir os recibos de renda eletrónicos.
- Guarde tudo. Se a AT enviar notificação, responda dentro do prazo indicado e junte os comprovativos.
Se não sabe por onde começar, um contabilista para senhorios pode tratar da comunicação em atraso por si. E para o próximo arrendamento, gere um contrato já com todos os campos obrigatórios antes de o registar.
Perguntas frequentes
É obrigatório registar o contrato de arrendamento nas Finanças?
Sim. O artigo 60.º do Código do Imposto do Selo obriga o senhorio a comunicar o contrato à AT até ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento. O mesmo prazo vale para alterações e para a cessação. A comunicação é gratuita; paga-se o imposto do selo de 10% de uma renda.
Qual é a coima por não registar o contrato de arrendamento?
A falta ou o atraso na comunicação do contrato é punido com coima de 150 € a 3 750 € (art. 117.º, n.º 1 do RGIT), além de juros sobre o imposto do selo pago tarde. A coima pode reduzir-se se o senhorio regularizar voluntariamente, antes de qualquer inspeção ou notificação da AT: 12,5% do mínimo legal se pedir a redução nos 30 dias seguintes à falta, 25% depois disso, desde que pague e regularize no prazo de 15 dias (arts. 29.º e 30.º do RGIT).
É ilegal arrendar casa sem contrato?
A lei exige contrato de arrendamento por escrito (art. 1069.º do Código Civil), por isso arrendar só à palavra não cumpre a lei. O inquilino não fica desprotegido, porque pode provar o arrendamento por qualquer meio quando a falta é do senhorio, mas o contrato deve ser formalizado e registado.
Quais as consequências para senhorios que não passam recibos de renda?
Não emitir o recibo de renda eletrónico, ou emiti-lo fora de prazo, dá coima de 150 € a 3 750 € (art. 123.º do RGIT). Além disso, o inquilino fica sem prova oficial do pagamento e sem dedução no IRS, e o senhorio perde o histórico mais simples de quando recebeu e quanto.
O que devo fazer se o meu senhorio não declarar as rendas?
Peça por escrito que o contrato seja registado. Se, passado o prazo do senhorio, nada acontecer, pode comunicar o contrato você mesmo no Portal das Finanças (art. 60.º, n.º 4, do CIS). Guarde as transferências das rendas e peça sempre o recibo de cada pagamento.
Um contrato de arrendamento não registado é válido?
Sim, entre as partes. O registo é uma obrigação fiscal do senhorio, não uma condição de validade do contrato. Mas, sem ele, ficam em risco os recibos, a dedução no IRS, os apoios à renda e a base para um eventual despejo.
Posso registar o contrato de arrendamento depois do prazo?
Sim, e deve fazê-lo o quanto antes. Entregue o Modelo 2 no Portal das Finanças com a data de início real do contrato e pague o imposto do selo. Regularizar por iniciativa própria, antes de qualquer inspeção, pode reduzir a coima.
Quem regista o contrato, o senhorio ou o inquilino?
A obrigação é do senhorio. Se este não comunicar dentro do prazo, o inquilino pode fazê-lo (art. 60.º, n.º 4, do CIS), mas o imposto do selo e a coima continuam a ser responsabilidade do senhorio.
Fontes
- Código do Imposto do Selo, artigo 60.º (comunicação de contratos, alterações e cessação; n.º 4, comunicação pelo arrendatário) e verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo.
- Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT), falta ou atraso na apresentação de declarações; artigo 123.º (emissão de recibos).
- Código Civil, artigo 1069.º (forma escrita do arrendamento urbano).
- Portaria n.º 98-A/2015 e artigo 115.º do Código do IRS (recibo de renda eletrónico).
Informação de caráter geral, atualizada em outubro de 2026. Não constitui aconselhamento jurídico nem fiscal; em caso de dúvida, confirme a sua situação junto da AT ou de um contabilista certificado.
