O NRAU — Novo Regime do Arrendamento Urbano — é a lei que rege praticamente tudo na relação entre senhorio e inquilino em Portugal: o tipo de contrato que pode assinar, quando e como pode aumentar a renda, como termina um contrato e o que fazer quando algo corre mal.
Este guia explica o essencial em linguagem clara, com os prazos e regras em vigor em 2026.
- O NRAU rege o tipo de contrato, os prazos, a atualização da renda e o fim do arrendamento em Portugal.
- A renda só pode ser atualizada anualmente pelo coeficiente do INE (com aviso de 30 dias) ou por acordo entre as partes.
- O contrato deve ser comunicado à AT até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento — desde 2025, se o senhorio não o fizer, o inquilino pode registá-lo.
- Um contrato conforme o NRAU evita a maioria dos erros mais caros para o senhorio.
O que é o NRAU?
O NRAU foi aprovado pela Lei n.º 6/2006 e alterado várias vezes desde então — com destaque para a Lei n.º 31/2012 (que agilizou o despejo), a Lei n.º 13/2019 (que reforçou a estabilidade dos contratos) e, mais recentemente, o pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023), que mexeu em rendas, caução e registo de contratos.
Em conjunto com o Código Civil, é o quadro legal de referência para qualquer arrendamento habitacional. Para ver como estas regras se aplicam em cada etapa do contrato, do registo nas Finanças ao IRS, leia o nosso guia do arrendamento em Portugal para senhorios.
Na prática, o NRAU responde a quatro perguntas que todo o senhorio faz:
- Que tipo de contrato posso assinar e por quanto tempo?
- Quanto e quando posso atualizar a renda?
- Como posso (eu ou o inquilino) terminar o contrato?
- O que acontece se o inquilino deixar de pagar?
Tipos de contrato de arrendamento no NRAU
O NRAU prevê duas grandes modalidades para habitação:
| Modalidade | Duração | Renovação | Para quem faz sentido |
|---|---|---|---|
| Prazo certo | Duração definida no contrato (regra geral, mínimo de 1 ano para habitação permanente) | Renova automaticamente no fim do prazo, salvo oposição válida de uma das partes | A esmagadora maioria dos arrendamentos habitacionais |
| Duração indeterminada | Sem termo definido | Não se aplica — vigora até denúncia | Relações de longa duração; dá mais estabilidade ao inquilino |
Nos contratos com prazo certo, se nada for dito, o contrato considera-se celebrado pelo período que estiver estipulado e renova-se por períodos sucessivos. A oposição à renovação tem de respeitar prazos de pré-aviso legais — falhar o prazo significa, na prática, mais um ciclo de renovação. Veja os prazos em detalhe no nosso guia sobre rescisão de contrato de arrendamento.
Para situações específicas — estudantes, habitação temporária — existem regras próprias que explicamos em contratos de curta duração.
A renda: fixação, atualização e limites
A renda inicial é livremente fixada entre as partes (com exceções em programas de renda apoiada/acessível). Se não sabe quanto pedir, use dados reais do mercado por concelho e tipologia no nosso Simulador de Mercado de Arrendamento — é gratuito.
Depois de assinado o contrato, a renda só pode ser atualizada:
- Anualmente, pelo coeficiente do INE — publicado todos os anos em outubro e aplicável no ano seguinte, mediante comunicação escrita ao inquilino com 30 dias de antecedência. Explicamos o cálculo passo a passo no guia da atualização anual de rendas.
- Por acordo entre as partes — por exemplo, em contrapartida de obras.
Caução, rendas antecipadas e garantias
O NRAU permite exigir caução e antecipação de rendas dentro de limites legais — até 2 rendas de caução e 2 de antecipação (os limites da caução explicados). Desde a Mais Habitação, a prática de mercado consolidou-se em torno de: 1 renda do mês corrente + rendas antecipadas + caução, dentro dos tetos legais em vigor.
Mais importante do que maximizar garantias é escolher bem o inquilino: uma caução de 2 meses não cobre um incumprimento que, em média, custa 6 a 12 meses entre processo e recuperação do imóvel. Antes de assinar, passe os candidatos pela nossa Calculadora de Solvência de Inquilinos e veja o nosso comparativo seguro de rendas vs. fiador.
Obrigações fiscais do senhorio (que o NRAU não perdoa)
- Registo do contrato na AT até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento (Modelo 2 do Imposto do Selo) — desde 2025, se o senhorio não registar, o inquilino pode fazê-lo. Guia completo: registo do contrato nas Finanças.
- Imposto do selo — 10% sobre uma renda, liquidado com o registo. Detalhes: imposto do selo no arrendamento.
- Recibos de renda eletrónicos no Portal das Finanças, mês a mês. Como emitir: recibo de renda eletrónico.
- Declaração anual de rendas no IRS (categoria F, com possibilidade de englobamento ou taxa autónoma, e taxas reduzidas para contratos de longa duração).
Fim do contrato: denúncia, oposição à renovação e resolução
O NRAU distingue três vias, e confundi-las é dos erros mais caros que um senhorio pode cometer:
| Via | Quem pode usar | Quando |
|---|---|---|
| Oposição à renovação | Senhorio ou inquilino | No fim do prazo (ou da renovação), com pré-aviso legal cumprido |
| Denúncia | Senhorio (casos tipificados: habitação própria, obras profundas) ou inquilino (após período mínimo) | Nos termos e prazos do NRAU — ver reaver a casa para habitação própria |
| Resolução | Qualquer das partes, por incumprimento da outra | Ex.: falta de pagamento de renda superior a 3 meses, oposição a obras ordenadas, uso indevido do locado |
No caso mais frequente — rendas em atraso — o senhorio pode resolver o contrato e recorrer ao BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio) para executar o despejo sem passar por um processo judicial clássico. Temos um guia dedicado: despejo de inquilino em Portugal.
Erros de senhorio que o NRAU pune (e como evitá-los)
- Contrato verbal ou “minuta da internet” desatualizada — cláusulas nulas, prazos errados, despejo bloqueado. Gere um contrato conforme o NRAU em minutos com o nosso Gerador de Contrato de Arrendamento gratuito.
- Não registar o contrato na AT — coimas, impossibilidade de usar o BAS e, desde 2025, o inquilino pode registá-lo por si.
- Falhar prazos de pré-aviso — a oposição à renovação fica sem efeito e o contrato renova.
- Aceitar rendas “por fora” ou sem recibo — sem recibos eletrónicos não há prova de pagamento nem enquadramento fiscal correto.
- Reagir tarde ao primeiro incumprimento — cada mês de hesitação custa em média uma renda. Saiba o que fazer nos primeiros 30 dias de impago.
Perguntas frequentes sobre o NRAU
O que é o NRAU?
O NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) foi aprovado pela Lei n.º 6/2006 e, em conjunto com o Código Civil, regula o arrendamento em Portugal: tipos de contrato, prazos, atualização da renda, fim do contrato e despejo. Foi alterado várias vezes desde então.
O NRAU aplica-se a todos os contratos de arrendamento?
Aplica-se aos contratos de arrendamento urbano (habitacional e não habitacional) celebrados após 2006, e — com regras transitórias próprias — aos contratos antigos. Alojamento local e arrendamento rural têm regimes distintos.
Qual é a duração mínima de um contrato de habitação?
Nos contratos de prazo certo para habitação permanente, a regra geral é o prazo mínimo de 1 ano; prazos inferiores só em situações específicas (por exemplo, habitação não permanente ou fins transitórios devidamente fundamentados).
Posso aumentar a renda quando quiser?
Não. Fora a atualização anual pelo coeficiente do INE (com comunicação prévia de 30 dias) e o acordo entre as partes, a renda não pode ser alterada unilateralmente.
O que acontece se o inquilino não pagar a renda?
Com atraso superior ao previsto na lei, o senhorio pode resolver o contrato e recorrer ao BAS para o despejo. O processo é mais rápido do que o tribunal, mas exige contrato válido, registado e comunicações bem feitas. Um advogado de arrendamento trata das comunicações e do requerimento.
O NRAU vai mudar em 2026?
Há uma revisão do regime em discussão, que ainda não se aplica. Veja o que está proposto e o que já é lei no guia sobre o novo regime do arrendamento.
O contrato tem de ser escrito?
Sim — o contrato de arrendamento habitacional deve ser reduzido a escrito. Sem contrato escrito, o senhorio fica em desvantagem em qualquer litígio e não consegue registar o contrato na AT.
Comece pelo contrato certo
Tudo no NRAU começa num documento: o contrato. Um contrato bem redigido evita 90% dos problemas descritos neste guia; veja como redigir um contrato de arrendamento cláusula a cláusula. → Gere gratuitamente o seu contrato de arrendamento conforme o NRAU — pronto a assinar em 5 minutos, em PDF e Word.
