NRAU Explicado: O Que Todo Senhorio Precisa de Saber em 2026

O NRAU — Novo Regime do Arrendamento Urbano — é a lei que rege praticamente tudo na relação entre senhorio e inquilino em Portugal: o tipo de contrato que pode assinar, quando e como pode aumentar a renda, como termina um contrato e o que fazer quando algo corre mal. Este guia explica o essencial em linguagem clara, com os prazos e regras em vigor em 2026.

O que é o NRAU?

O NRAU foi aprovado pela Lei n.º 6/2006 e alterado várias vezes desde então — com destaque para a Lei n.º 31/2012 (que agilizou o despejo), a Lei n.º 13/2019 (que reforçou a estabilidade dos contratos) e, mais recentemente, o pacote Mais Habitação (Lei n.º 56/2023), que mexeu em rendas, caução e registo de contratos. Em conjunto com o Código Civil, é o quadro legal de referência para qualquer arrendamento habitacional. Atenção: está em curso uma nova revisão profunda — veja o novo regime do arrendamento aprovado em julho de 2026 e o que pode mudar.

Na prática, o NRAU responde a quatro perguntas que todo o senhorio faz:

• Que tipo de contrato posso assinar e por quanto tempo?
• Quanto e quando posso atualizar a renda?
• Como posso (eu ou o inquilino) terminar o contrato?
• O que acontece se o inquilino deixar de pagar?

Tipos de contrato de arrendamento no NRAU

O NRAU prevê duas grandes modalidades para habitação:

Modalidade	Duração	Renovação	Para quem faz sentido
Prazo certo	Duração definida no contrato (regra geral, mínimo de 1 ano para habitação permanente)	Renova automaticamente no fim do prazo, salvo oposição válida de uma das partes	A esmagadora maioria dos arrendamentos habitacionais
Duração indeterminada	Sem termo definido	Não se aplica — vigora até denúncia	Relações de longa duração; dá mais estabilidade ao inquilino

Nos contratos com prazo certo, se nada for dito, o contrato considera-se celebrado pelo período que estiver estipulado e renova-se por períodos sucessivos. A oposição à renovação tem de respeitar prazos de pré-aviso legais — falhar o prazo significa, na prática, mais um ciclo de renovação. Veja os prazos em detalhe no nosso guia sobre rescisão de contrato de arrendamento.

Para situações específicas — estudantes, habitação temporária — existem regras próprias que explicamos em contratos de curta duração.

A renda: fixação, atualização e limites

A renda inicial é livremente fixada entre as partes (com exceções em programas de renda apoiada/acessível). Se não sabe quanto pedir, use dados reais do mercado por concelho e tipologia no nosso Simulador de Mercado de Arrendamento — é gratuito.

Depois de assinado o contrato, a renda só pode ser atualizada:

1. Anualmente, pelo coeficiente do INE — publicado todos os anos em outubro e aplicável no ano seguinte, mediante comunicação escrita ao inquilino com 30 dias de antecedência. Explicamos o cálculo passo a passo no guia da atualização anual de rendas.
2. Por acordo entre as partes — por exemplo, em contrapartida de obras.

Atenção: a comunicação da atualização não é uma formalidade decorativa. Sem comunicação válida, o aumento não é exigível — e rendas atualizadas “por hábito” podem ter de ser devolvidas.

Caução, rendas antecipadas e garantias

O NRAU permite exigir caução e antecipação de rendas dentro de limites legais. Desde a Mais Habitação, a prática de mercado consolidou-se em torno de: 1 renda do mês corrente + rendas antecipadas + caução, dentro dos tetos legais em vigor. Mais importante do que maximizar garantias é escolher bem o inquilino: uma caução de 2 meses não cobre um incumprimento que, em média, custa 6 a 12 meses entre processo e recuperação do imóvel. Antes de assinar, passe os candidatos pela nossa Calculadora de Solvência de Inquilinos e veja o nosso comparativo seguro de rendas vs. fiador.

Obrigações fiscais do senhorio (que o NRAU não perdoa)

• Registo do contrato na AT em 30 dias (Modelo 2 do Imposto do Selo) — desde 2025, se o senhorio não registar, o inquilino pode fazê-lo. Guia completo: registo do contrato nas Finanças.
• Imposto do selo — 10% sobre uma renda, liquidado com o registo. Detalhes: imposto do selo no arrendamento.
• Recibos de renda eletrónicos no Portal das Finanças, mês a mês. Como emitir: recibo de renda eletrónico.
• Declaração anual de rendas no IRS (categoria F, com possibilidade de englobamento ou taxa autónoma, e taxas reduzidas para contratos de longa duração).

Fim do contrato: denúncia, oposição à renovação e resolução

O NRAU distingue três vias, e confundi-las é dos erros mais caros que um senhorio pode cometer:

Via	Quem pode usar	Quando
Oposição à renovação	Senhorio ou inquilino	No fim do prazo (ou da renovação), com pré-aviso legal cumprido
Denúncia	Senhorio (casos tipificados: habitação própria, obras profundas) ou inquilino (após período mínimo)	Nos termos e prazos do NRAU — ver reaver a casa para habitação própria
Resolução	Qualquer das partes, por incumprimento da outra	Ex.: falta de pagamento de renda superior a 3 meses, oposição a obras ordenadas, uso indevido do locado

No caso mais frequente — rendas em atraso — o senhorio pode resolver o contrato e recorrer ao BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio) para executar o despejo sem passar por um processo judicial clássico. Temos um guia dedicado: despejo de inquilino em Portugal.

Erros de senhorio que o NRAU pune (e como evitá-los)

1. Contrato verbal ou “minuta da internet” desatualizada — cláusulas nulas, prazos errados, despejo bloqueado. Gere um contrato conforme o NRAU em minutos com o nosso Gerador de Contrato de Arrendamento gratuito.
2. Não registar o contrato na AT — coimas, impossibilidade de usar o BAS e, desde 2025, o inquilino pode registá-lo por si.
3. Falhar prazos de pré-aviso — a oposição à renovação fica sem efeito e o contrato renova.
4. Aceitar rendas “por fora” ou sem recibo — sem recibos eletrónicos não há prova de pagamento nem enquadramento fiscal correto.
5. Reagir tarde ao primeiro incumprimento — cada mês de hesitação custa em média uma renda. Saiba o que fazer nos primeiros 30 dias de impago.

Perguntas frequentes sobre o NRAU

O NRAU aplica-se a todos os contratos de arrendamento?

Aplica-se aos contratos de arrendamento urbano (habitacional e não habitacional) celebrados após 2006, e — com regras transitórias próprias — aos contratos antigos. Alojamento local e arrendamento rural têm regimes distintos.

Qual é a duração mínima de um contrato de habitação?

Nos contratos de prazo certo para habitação permanente, a regra geral é o prazo mínimo de 1 ano; prazos inferiores só em situações específicas (por exemplo, habitação não permanente ou fins transitórios devidamente fundamentados).

Posso aumentar a renda quando quiser?

Não. Fora a atualização anual pelo coeficiente do INE (com comunicação prévia de 30 dias) e o acordo entre as partes, a renda não pode ser alterada unilateralmente.

O que acontece se o inquilino não pagar a renda?

Com atraso superior ao previsto na lei, o senhorio pode resolver o contrato e recorrer ao BAS para o despejo. O processo é mais rápido do que o tribunal, mas exige contrato válido, registado e comunicações bem feitas.

O contrato tem de ser escrito?

Sim — o contrato de arrendamento habitacional deve ser reduzido a escrito. Sem contrato escrito, o senhorio fica em desvantagem em qualquer litígio e não consegue registar o contrato na AT.

Comece pelo contrato certo

Tudo no NRAU começa num documento: o contrato. Um contrato bem redigido evita 90% dos problemas descritos neste guia. → Gere gratuitamente o seu contrato de arrendamento conforme o NRAU — pronto a assinar em 5 minutos, em PDF e Word.