Minuta de contrato de arrendamento em PDF e Word, grátis
Minuta de contrato de arrendamento grátis em PDF e Word, conforme o NRAU. Descarregue, preencha e assine — ou gere o contrato online já preenchido em 5 minutos.
- Conforme o NRAU
- PT e bilingue PT/EN
- PDF + Word editável
- 100% gratuito
Modelo gratuito
Esta minuta de contrato de arrendamento é um modelo em branco, pronto a preencher, para arrendamento urbano com fins habitacionais em Portugal. Descarregue-a grátis em PDF e Word, preencha os campos entre parênteses retos, imprima e assine: o documento fica utilizável tal como está, com as cláusulas ordenadas conforme o NRAU e com a base legal indicada cláusula a cláusula.
A minuta cobre a identificação das partes e do imóvel, prazo e renovação, renda e dia de vencimento, renda antecipada e caução, conservação e proibições, prazos de aviso, fiança, comunicação à Autoridade Tributária e foro. Se preferir não preencher nada à mão, pode gerar o contrato online já preenchido em 5 minutos: responde a um formulário, os prazos e valores legais são aplicados automaticamente e recebe o contrato final pronto a assinar.
- Identificação completa do Senhorio, do(s) Arrendatário(s) e do Fiador, quando exista
- 9 cláusulas numeradas: objeto, prazo, renda, caução, conservação, avisos, fiança, AT e foro
- Campos entre parênteses retos para prazo, renda, dia de vencimento, IBAN e caução
- Quadro dos prazos mínimos de oposição à renovação (arts. 1097.º e 1098.º do Código Civil), com o aviso sobre a primeira renovação
- PDF e Word prontos a usar, em português e em versão bilingue PT/EN
O que é uma minuta de contrato de arrendamento e quando usar
Uma minuta é um contrato-modelo por preencher: o texto das cláusulas está escrito, faltando apenas os dados concretos do negócio — partes, imóvel, prazo, renda e garantias. Usa-se quando o senhorio já acordou as condições com o inquilino e precisa de as passar a escrito num documento completo e assinável.
Esta minuta destina-se a arrendamento urbano para habitação com prazo certo, o caso mais comum: apartamento ou moradia arrendado a uma pessoa singular como residência. Não se destina a arrendamento comercial, a alojamento local nem a contratos de duração indeterminada, que exigem cláusulas diferentes.
O que inclui esta minuta de contrato de arrendamento
- Blocos de identificação do Senhorio, do Arrendatário (e de um segundo arrendatário) e do Fiador, com NIF, documento de identificação, morada e IBAN;
- Identificação do imóvel: morada, fração, freguesia e concelho, tipologia e área, descrição predial, artigo matricial, licença de utilização e certificado energético;
- Cláusulas de objeto e fim, prazo e renovação, renda e pagamento, renda antecipada e caução, conservação e proibições, prazos de aviso e resolução, fiança, comunicação à Autoridade Tributária e foro;
- Opções assinaláveis para subarrendamento, animais de estimação e obras;
- Quadro dos prazos mínimos de pré-aviso e espaço de assinatura para todas as partes, incluindo o Fiador.
Quer perceber cada cláusula antes de preencher? O guia do modelo de contrato de arrendamento 2026 explica o que o NRAU exige e as cláusulas que protegem o senhorio.
Como preencher a minuta passo a passo
- Preencha a identificação das partes. Se o senhorio for casado e o imóvel for casa de morada de família, o cônjuge também assina.
- Complete os dados do imóvel a partir da caderneta predial e da certidão permanente: artigo matricial e descrição predial têm de coincidir.
- Indique o número da licença de utilização e do certificado energético e junte cópia de ambos.
- Fixe o prazo, a data de início e a data de termo, e escolha se o contrato renova automaticamente.
- Escreva a renda por algarismos e por extenso, o dia de vencimento e o IBAN para pagamento.
- Indique a renda antecipada (período máximo de dois meses) e o valor da caução (no máximo duas rendas).
- Assinale as opções de subarrendamento, animais e obras.
- Imprima um exemplar por outorgante, assine todas as folhas e comunique o contrato às Finanças.
Base legal e prazos a respeitar
O contrato rege-se pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU) e pelos artigos 1064.º e seguintes do Código Civil. Antes de mais, uma exigência de forma: o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (art. 1069.º, n.º 1 do Código Civil) — é essa a razão de ser desta minuta. Não havendo redução a escrito por causa não imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da renda durante seis meses (n.º 2). Nos arrendamentos para habitação própria e permanente o prazo certo não pode ser inferior a um ano nem exceder 30 anos (art. 1095.º do Código Civil) e a renovação automática segue o art. 1096.º.
- Oposição à renovação: o pré-aviso mínimo depende da duração do contrato — 240 dias (senhorio) e 120 dias (arrendatário) em contratos de 6 anos ou mais; 120 e 90 dias entre 1 e 6 anos; 60 dias para ambos entre 6 meses e 1 ano (arts. 1097.º e 1098.º do Código Civil). A oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos da celebração do contrato (art. 1097.º, n.º 3), salvo necessidade de habitação pelo próprio ou por descendentes em 1.º grau (n.º 4).
- Caução e renda antecipada: a caução está limitada ao valor correspondente a duas rendas e a antecipação de rendas a um período máximo de dois meses, mediante acordo escrito (art. 1076.º, n.os 1 e 2 do Código Civil).
- Atualização da renda: na falta de regime convencionado, a primeira atualização só pode ser exigida um ano após o início do contrato e as seguintes um ano após a anterior, com aviso escrito de 30 dias (art. 1077.º do Código Civil). O coeficiente para 2026 é de 1,0224, ou seja, +2,24%.
- Comunicação às Finanças: declaração Modelo 2 do Imposto do Selo até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, com imposto de 10% sobre o valor de uma renda (art. 60.º do Código do Imposto do Selo).
Se mais tarde precisar de alterar a renda, o prazo ou os arrendatários, use uma adenda ao contrato de arrendamento em vez de refazer o contrato.
Erros a evitar num contrato de arrendamento simples
- Confundir oposição à renovação com resolução. A oposição só impede a renovação no fim do prazo e depende do pré-aviso; a resolução exige incumprimento e obedece ao art. 1083.º do Código Civil.
- Exigir caução superior a duas rendas ou antecipar mais de dois meses de renda. Ambos os limites constam do art. 1076.º do Código Civil — n.º 2 para a caução, n.º 1 para a antecipação, que ainda exige acordo escrito.
- Esquecer a licença de utilização e o certificado energético, que devem ser identificados no contrato e entregues ao inquilino.
- Falhar o prazo de comunicação às Finanças, que é curto e cai no fim do mês seguinte ao início do arrendamento.
- Não emitir recibo de renda eletrónico. A maioria dos senhorios está obrigada a emiti-lo no Portal das Finanças; confirme se está abrangido por alguma dispensa.
- Assinar sem vistoria nem inventário. Sem registo do estado inicial do imóvel, é difícil justificar deduções na caução.
Minuta vs contrato gerado: qual escolher?
A minuta é um contrato-modelo em branco: o texto está escrito e cabe-lhe a si preencher partes, imóvel, prazo, renda e garantias, e verificar os prazos legais. O contrato gerado nasce já preenchido a partir das suas respostas, com os valores por extenso e os prazos aplicáveis ao caso. A minuta em PDF e Word serve para quem quer escrever tudo à mão e controlar cada linha. Se preferir poupar tempo e reduzir o risco de erro, o gerador de contratos de arrendamento faz o mesmo trabalho em cerca de cinco minutos: preenche o formulário, o contrato é montado com os prazos legais aplicáveis ao caso, os valores por extenso e a cláusula de fiança quando existe, e recebe-o pronto a imprimir e a assinar.
Perguntas frequentes
Como fazer um contrato de arrendamento simples?
Descarregue esta minuta de contrato de arrendamento em PDF ou Word, preencha os campos entre parênteses retos (partes, imóvel, prazo, renda, caução), assinale as opções de subarrendamento, animais e obras, imprima um exemplar por outorgante e assine. Em alternativa, o gerador online devolve o contrato já preenchido.
O contrato de arrendamento tem de ser comunicado às Finanças?
Sim. O senhorio entrega a declaração Modelo 2 do Imposto do Selo no Portal das Finanças até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, sendo devido imposto do selo de 10% sobre o valor de uma renda (art. 60.º do Código do Imposto do Selo).
Que valor de caução posso pedir num contrato de arrendamento?
No máximo o equivalente a duas rendas: o artigo 1076.º, n.º 2 do Código Civil permite às partes caucionar o cumprimento das obrigações respetivas «até ao valor correspondente a duas rendas». O montante concreto é acordado entre as partes dentro desse limite e deve ficar escrito no contrato, tal como as condições de devolução. A renda antecipada é uma figura distinta e também limitada: exige acordo escrito e não pode respeitar a período superior a dois meses (art. 1076.º, n.º 1). Para dar quitação do valor recebido, use a declaração de caução.
Qual é a diferença entre uma minuta e o contrato de arrendamento?
A minuta é o modelo em branco do contrato; o contrato de arrendamento é o documento final, com todos os dados preenchidos e assinado pelas partes. O contrato de arrendamento urbano tem de ser celebrado por escrito (art. 1069.º, n.º 1 do Código Civil), pelo que uma minuta só produz efeitos depois de preenchida e assinada. Pode usar a minuta em branco ou o gerador online, que devolve o contrato já preenchido.
Posso descarregar a minuta de contrato de arrendamento em Word?
Sim. A minuta está disponível gratuitamente em PDF e Word, em versão portuguesa e em versão bilingue português/inglês, útil quando o inquilino é estrangeiro. O ficheiro Word permite adaptar as cláusulas antes de imprimir.
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