A carta de rescisão de contrato de arrendamento é a comunicação escrita com que o inquilino ou o senhorio termina o contrato. Tem de identificar o contrato, a via legal (denúncia, oposição à renovação ou resolução), o artigo aplicável e a data de cessação, e seguir pela forma legalmente exigida (carta registada com aviso de receção, salvo na resolução pelo senhorio, que segue uma das formas do art. 9.º, n.º 7 do NRAU).
- A lei não fala em "rescisão": a carta deve dizer denúncia, oposição à renovação ou resolução, consoante o caso.
- O inquilino avisa com 60 a 120 dias (art. 1098.º do Código Civil); o senhorio, para não renovar, com 60 a 240 dias (art. 1097.º).
- Envie pela forma legal aplicável (carta registada com aviso de receção; na resolução pelo senhorio, uma das formas do art. 9.º, n.º 7 do NRAU) e guarde o comprovativo.
- A denúncia do inquilino (art. 1098.º, n.os 3 e 4) produz efeitos no fim de um mês do calendário (n.º 5); a oposição à renovação produz efeitos no termo do prazo contratual.
Como escrever uma carta de rescisão de contrato imobiliário?
Para um contrato de arrendamento de habitação, a carta é sempre escrita, assinada e dirigida à outra parte, na morada do imóvel ou na morada indicada no contrato. Comece por escolher a via certa, porque uma carta com o fundamento errado pode não produzir efeitos.
- Identificação das partes: nome, NIF e morada de quem escreve e de quem recebe.
- O contrato: data de celebração, imóvel (morada completa), duração e data de termo.
- A via e o artigo: denúncia, oposição à renovação ou resolução, com o artigo do Código Civil.
- O pré-aviso respeitado e a data em que o contrato cessa.
- Local, data e assinatura, e a indicação da forma de envio legalmente aplicável.
| Quem escreve | Quer… | A carta chama-se | Modelo |
|---|---|---|---|
| Inquilino | Sair antes do fim do prazo, ou não renovar | Denúncia / oposição à renovação | Modelo 1 |
| Senhorio | Não renovar no fim do prazo | Oposição à renovação | Modelo 2 |
| Senhorio | Terminar por rendas em atraso | Resolução | Modelo 3 |
Para perceber a diferença entre cada via, veja o guia de denúncia, oposição à renovação e resolução.
Prazos de pré-aviso: resumo
Os prazos contam-se a partir da data em que a carta é recebida pela outra parte. A tabela resume os casos mais comuns; o quadro completo, com todas as exceções, está no guia de prazos de denúncia e rescisão do arrendamento. Os prazos da tabela são os dos casos nela indicados; se o senhorio se opuser à renovação, o arrendatário pode denunciar nos termos especiais do artigo 1098.º, n.º 4.
| Quem | Situação | Pré-aviso | Artigo |
|---|---|---|---|
| Inquilino | Oposição à renovação (prazo certo) | 120 dias (6 anos ou mais), 90 dias (1 a 6 anos), 60 dias (6 meses a 1 ano), 1/3 do prazo (menos de 6 meses) | 1098.º, n.º 1 |
| Inquilino | Denúncia antes do fim do prazo, depois de decorrido 1/3 | 120 dias (contrato de 1 ano ou mais) ou 60 dias (menos de 1 ano) | 1098.º, n.º 3 |
| Inquilino | Contrato de duração indeterminada | 120 dias (1 ano ou mais) ou 60 dias (menos de 1 ano), após 6 meses de contrato | 1100.º, n.º 1 |
| Senhorio | Oposição à renovação (prazo certo) | 240 dias (6 anos ou mais), 120 dias (1 a 6 anos), 60 dias (6 meses a 1 ano), 1/3 do prazo (menos de 6 meses) | 1097.º, n.º 1 |
| Senhorio | Resolução por mora de 3 meses ou mais | Sem pré-aviso de renovação: a comunicação segue a forma exigida por lei (modelo 3) | 1083.º, n.º 3 |
Minuta de rescisão de contrato de arrendamento pelo inquilino (modelo 1)
Serve para a denúncia durante o prazo, para a oposição à renovação no fim do prazo e para contratos de duração indeterminada. Mantenha apenas a opção que se aplica ao seu caso e apague as outras.
[NOME DO INQUILINO], NIF [NIF]
[MORADA ATUAL]
Exmo(a). Senhor(a) [NOME DO SENHORIO]
[MORADA DO SENHORIO]
[LOCAL], [DATA]
Assunto: comunicação relativa ao contrato de arrendamento do imóvel sito em [MORADA COMPLETA DO IMÓVEL]
Exmo(a). Senhor(a),
Sou arrendatário do imóvel acima identificado, ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [DATA], com início em [DATA] e termo em [DATA DE TERMO].
[OPÇÃO A, denúncia durante o prazo] Nos termos do n.º 3 do artigo 1098.º do Código Civil, tendo já decorrido um terço do prazo do contrato, venho denunciar o contrato, com o pré-aviso de [120 / 60] dias, que cessa em [ÚLTIMO DIA DO MÊS].
[OPÇÃO B, oposição à renovação] Nos termos do n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil, venho opor-me à renovação do contrato, que cessa em [DATA DE TERMO], com a antecedência de [120 / 90 / 60] dias.
[OPÇÃO C, contrato de duração indeterminada] Nos termos do artigo 1100.º, n.os 1 e 3, do Código Civil, tendo decorrido seis meses de duração efetiva, venho denunciar o contrato com a antecedência legal aplicável de [120 / 60] dias, com efeitos no final do mês de [MÊS/ANO].
Proponho que a vistoria de saída se realize em [DATA] e que a entrega das chaves seja documentada por auto assinado. Solicito a devolução da caução de [VALOR] €, nos termos do contrato e da lei.
Com os melhores cumprimentos,
____________________
[NOME DO INQUILINO]
Enviada por carta registada com aviso de receção.
Carta de rescisão de contrato de arrendamento pelo senhorio
O senhorio não “rescinde” livremente: num contrato com prazo certo, a via é a oposição à renovação no fim do prazo; em caso de incumprimento, a resolução. Os dois modelos abaixo cobrem estes casos.
Quando é que o senhorio pode rescindir o contrato?
| Situação | Via | Artigo |
|---|---|---|
| Contrato com prazo certo, chegado ao fim | Oposição à renovação (sem necessidade de fundamento) | 1097.º |
| Primeira renovação | Em regra, a oposição só produz efeitos decorridos três anos da celebração, sem prejuízo da exceção prevista no art. 1097.º, n.º 4 | 1097.º, n.os 3 e 4 |
| Rendas em atraso (3 meses ou mais) | Resolução | 1083.º, n.º 3 |
| Contrato de duração indeterminada | Denúncia: habitação própria ou de descendentes, obras profundas, ou 5 anos de antecedência | 1101.º a 1104.º |
Quem pode ser denunciado, e em que condições, está explicado no guia sobre quando o senhorio pode denunciar o contrato.
Carta de rescisão pelo senhorio: oposição à renovação (modelo 2)
[NOME DO SENHORIO], NIF [NIF]
[MORADA DO SENHORIO]
Exmo(a). Senhor(a) [NOME DO INQUILINO]
[MORADA DO IMÓVEL ARRENDADO]
[LOCAL], [DATA]
Assunto: oposição à renovação do contrato de arrendamento do imóvel sito em [MORADA COMPLETA]
Exmo(a). Senhor(a),
Na qualidade de senhorio do imóvel acima identificado, arrendado a V. Exa. por contrato celebrado em [DATA], com prazo de [DURAÇÃO] e termo em [DATA DE TERMO], venho, nos termos do artigo 1097.º do Código Civil, opor-me à renovação do contrato.
Esta comunicação é feita com a antecedência de [240 / 120 / 60] dias [ou: de um terço do prazo], exigida pelo n.º 1 do artigo 1097.º. [Se for a primeira renovação: nos termos do n.º 3 do mesmo artigo, o contrato cessa apenas em [DATA EM QUE COMPLETA 3 ANOS].]
O contrato cessa, assim, em [DATA]. Solicito a entrega do imóvel livre de pessoas e bens nessa data, proponho a vistoria de saída em [DATA] e informo que a caução será restituída nos termos da lei.
Com os melhores cumprimentos,
____________________
[NOME DO SENHORIO]
Enviada por carta registada com aviso de receção.
Carta de rescisão pelo senhorio: resolução por falta de pagamento (modelo 3)
A resolução é possível com mora igual ou superior a três meses (art. 1083.º, n.º 3) ou com atrasos superiores a oito dias, mais de quatro vezes em 12 meses, desde que, após o terceiro atraso, o senhorio tenha informado o inquilino, por carta registada com aviso de receção, de que pretende pôr fim ao arrendamento (art. 1083.º, n.os 4 e 6).
[NOME DO SENHORIO], NIF [NIF]
[MORADA DO SENHORIO]
Exmo(a). Senhor(a) [NOME DO INQUILINO]
[MORADA DO IMÓVEL ARRENDADO]
[LOCAL], [DATA]
Assunto: resolução do contrato de arrendamento do imóvel sito em [MORADA COMPLETA], por falta de pagamento da renda
Exmo(a). Senhor(a),
Nos termos dos artigos 1083.º, n.º 3, e 1084.º do Código Civil, comunico a resolução do contrato de arrendamento celebrado em [DATA], com fundamento na falta de pagamento das rendas de [MESES EM ATRASO], no valor total de [VALOR] €, em mora há [NÚMERO] meses.
Esta resolução pode ser tornada sem efeito, uma única vez neste contrato, se pôr fim à mora no prazo de um mês, nos termos dos artigos 1042.º, n.º 1, e 1084.º, n.os 3 e 4, do Código Civil. Se a resolução se mantiver, a indemnização do artigo 1041.º, n.º 1, não é devida por força da ressalva desse preceito, sem prejuízo do pagamento das rendas em atraso. Nesse caso, deverá entregar o imóvel livre de pessoas e bens, sem prejuízo do recurso ao procedimento especial de despejo.
[Indicar a forma de comunicação utilizada, nos termos do artigo 9.º, n.º 7, do NRAU.]
Com os melhores cumprimentos,
____________________
[NOME DO SENHORIO]
Como escrever uma carta de rescisão de contrato de arrendamento pelo senhorio em Word?
Copie o modelo para o Word (ou Google Docs), substitua os campos entre parênteses retos e apague as opções que não se aplicam. Se preferir um ficheiro pronto, descarregue a comunicação de fim de contrato ou a carta de não renovação, grátis em PDF e Word. Depois de imprimir, assine e envie por carta registada.
Como enviar a carta e quando produz efeitos
As comunicações sobre a cessação do contrato fazem-se por escrito, em regra por carta registada com aviso de receção (art. 9.º do NRAU); para a resolução pelo senhorio, aplique uma das formas do artigo 9.º, n.º 7, do NRAU (ver modelo 3). Nas cartas enviadas por registo, o aviso de receção é a prova de que a outra parte recebeu a carta dentro do prazo. Pode enviar a carta registada online ou usar o serviço de carta registada com aviso de receção da Aluseg, sem ir aos correios.
- Imprima duas vias e assine ambas; guarde uma cópia da carta enviada.
- Envie por carta registada com aviso de receção para a morada do imóvel ou a indicada no contrato.
- Conte o prazo a partir da receção, não do envio, e acrescente margem para os correios.
- Guarde o talão de registo e o aviso de receção assinado. Se a carta voltar devolvida, peça aconselhamento antes de a reenviar.
Na denúncia do inquilino, a cessação produz efeitos no final de um mês do calendário (art. 1098.º, n.º 5). Exemplo: para fazer cessar um contrato de 2 anos em 31 de dezembro, com 120 dias de pré-aviso, a carta tem de chegar ao senhorio até 2 de setembro.
Indemnização por rescisão de contrato de arrendamento
A rescisão correta não gera indemnização. Esta surge quando o pré-aviso não é cumprido ou quando o senhorio denuncia com fundamento próprio:
- Inquilino que sai sem pré-aviso: paga as rendas correspondentes ao período em falta (art. 1098.º, n.º 6), salvo desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte.
- Senhorio que denuncia para habitação própria: paga ao inquilino um ano de renda (art. 1102.º).
- Resolução por rendas em atraso: são devidas as rendas em atraso; a indemnização de 20 % do artigo 1041.º, n.º 1, não é exigível nessa hipótese (arts. 1041.º, n.º 1, e 1042.º, n.º 1).
O quadro completo está em indemnização por rescisão: quem paga o quê.
Depois de enviar a carta: os passos até à saída
- Confirme a data de efeitos com a outra parte e agende a vistoria de saída.
- Faça a vistoria de saída conjunta e compare com a vistoria de entrada (ver vistoria de saída).
- Entregue as chaves com um auto assinado (modelo em entrega das chaves).
- Devolva ou peça a caução, com desconto apenas de valores justificados (ver caução no arrendamento).
Se o senhorio e o inquilino preferirem acordar a saída em qualquer momento, sem prazos, podem fazê-lo por revogação por acordo, por escrito e assinada por ambos. Para o quadro dos seus direitos nesta fase, veja direitos do inquilino.
Perguntas frequentes
Como escrever uma carta de rescisão de contrato de arrendamento?
Identifique as partes, o contrato e o imóvel, indique a via legal (denúncia, oposição à renovação ou resolução) com o artigo do Código Civil, a data de cessação e o pré-aviso respeitado. Assine e envie pela forma legalmente exigida.
Quando é que o senhorio pode rescindir o contrato?
Num contrato com prazo certo, no fim do prazo, por oposição à renovação (art. 1097.º), e, em regra, a primeira renovação só cessa ao fim de 3 anos (salvo a exceção do art. 1097.º, n.º 4). Antes disso, só por resolução com incumprimento do inquilino, como rendas em atraso há três meses ou mais (art. 1083.º, n.º 3).
Qual é a diferença entre carta de denúncia e de oposição à renovação?
A oposição à renovação impede que o contrato se renove no fim do prazo. A denúncia termina o contrato antes do prazo (inquilino, após 1/3 do contrato) ou num contrato de duração indeterminada. Ambas exigem pré-aviso por escrito.
Posso usar a carta de rescisão do inquilino se for senhorio?
Não. Os prazos, os artigos e os fundamentos são diferentes: o inquilino invoca o art. 1098.º, o senhorio o art. 1097.º (oposição à renovação) ou o art. 1083.º (resolução). Use o modelo 2 ou 3 conforme o caso.
Como enviar a carta de rescisão do contrato de arrendamento?
Em regra, por carta registada com aviso de receção (art. 9.º do NRAU), para a morada do imóvel ou a indicada no contrato; na resolução pelo senhorio, aplique uma das formas do art. 9.º, n.º 7. Guarde o talão de registo e o aviso de receção assinado: provam a data em que a outra parte a recebeu.
Quando produz efeitos a carta do inquilino?
A denúncia do inquilino (art. 1098.º, n.os 3 e 4) produz efeitos no final de um mês do calendário (n.º 5); a oposição à renovação impede a renovação no termo do prazo contratual. O pré-aviso conta-se a partir da receção da carta, pelo que convém enviar com margem.
Há indemnização por rescisão de contrato de arrendamento?
Se o inquilino sair sem respeitar o pré-aviso, paga as rendas do período em falta (art. 1098.º, n.º 6). Se o senhorio denunciar para habitação própria, paga um ano de renda ao inquilino (art. 1102.º). Na revogação por acordo, só o que as partes combinarem.
Informação de caráter geral, não constitui aconselhamento jurídico. Confirme sempre os prazos e o texto da carta com a duração exata do contrato ou junto de um advogado de arrendamento. Fontes: Código Civil, arts. 1041.º, 1083.º, 1084.º e 1097.º a 1104.º; NRAU, art. 9.º.
