O Procedimento Especial de Despejo (PED) é o mecanismo legal criado em Portugal para agilizar a recuperação de imóveis arrendados em situação de incumprimento. Foi introduzido para contornar a lentidão dos tribunais, permitindo que a maioria dos despejos por impagamento seja resolvida de forma administrativa, em meses em vez de anos.
O essencial em 30 segundos
- O PED é mais rápido (cerca de 6 meses desde o primeiro atraso, sem oposição) e mais barato (taxa de €25 a €50) do que a via judicial.
- Pode usá-lo para impagamento de renda, fim de contrato sem desocupação ou rescisão por incumprimento.
- Submete-se no BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio); o inquilino tem 15 dias para se opor.
- Sem oposição, o título de desocupação sai em poucas semanas; com oposição, o processo passa para tribunal.
Este guia explica tudo o que precisa de saber: o que é o PED, quando pode usá-lo, como submetê-lo passo a passo e o que esperar em cada fase.
O Que é o PED?
O PED (Procedimento Especial de Despejo) é um procedimento administrativo simplificado, gerido pelo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), que permite ao senhorio obter um título de desocupação sem necessitar de uma ação judicial completa.
Principais características:
- Mais rápido do que a via judicial — tipicamente cerca de 6 meses desde o primeiro atraso num caso não contestado (3 meses de mora e o procedimento em si).
- Mais barato — taxa de submissão de €25 a €50, sem custos de advogado obrigatório na fase inicial.
- O BAS é um serviço único de âmbito nacional: o requerimento é apresentado por via eletrónica, através de advogado ou solicitador, ou pelo próprio senhorio na plataforma online do BAS.
- Aplicável a situações de impagamento, fim de prazo e denúncia do contrato.
Quando Pode Usar o PED?
O PED pode ser utilizado nas seguintes situações:
1. Impagamento de renda
O senhorio pode iniciar o PED quando o inquilino está em mora há 3 meses ou mais, ou quando se atrasou mais de 8 dias no pagamento por mais de 4 vezes num período de 12 meses (mesmo que os valores tenham sido posteriormente pagos), depois de o contrato ter sido resolvido com esse fundamento (art. 1083.º, n.º 3 e 4, do Código Civil).
2. Fim do prazo do contrato sem desocupação
Quando o contrato terminou e o inquilino se recusa a sair, mesmo após o prazo de pré-aviso cumprido pelo senhorio.
3. Rescisão por incumprimento
Quando o inquilino violou outras cláusulas do contrato (uso indevido do imóvel, subarrendamento não autorizado, obras sem permissão) e o senhorio enviou a devida notificação de resolução.
Passo a Passo: Submeter o PED no BAS
Documentos necessários:
- Cópia do contrato de arrendamento assinado por ambas as partes
- Comprovativo de registo do contrato na Autoridade Tributária (AT)
- Prova do incumprimento: extractos bancários mostrando ausência de pagamentos, cópias de avisos enviados
- Cópias de toda a correspondência formal enviada ao inquilino (com avisos de receção)
- Documento de identidade do senhorio
- Dirija o requerimento de despejo ao BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio).
- Preencha o formulário de pedido de despejo (disponível online).
- Anexe todos os documentos listados acima.
- Pague a taxa de submissão (€25 a €50, consoante o valor da renda).
- Guarde o número de processo atribuído — utilizá-lo-á para acompanhar o estado do pedido.
O que acontece depois da submissão
Fase 1 — Notificação ao inquilino (dias 1–15):
O BAS notifica formalmente o inquilino da instauração do PED, concedendo-lhe um prazo de 15 dias para se opor ou, no caso de impagamento, para pagar as rendas em atraso e as custas do processo.
Fase 2a — Caso sem oposição (mais comum):
Se o inquilino não se opuser nem pagar no prazo de 15 dias, o BAS emite automaticamente o título de desocupação. O senhorio pode então agendar o despejo com o agente de execução, que procederá à desocupação do imóvel com o auxílio das autoridades, se necessário.
Fase 2b — Caso com oposição:
Se o inquilino apresentar oposição, o processo é remetido para o Tribunal. Neste caso, o processo converte-se numa ação judicial normal, com prazos mais longos: em 2025, os processos de despejo nos tribunais de primeira instância duraram em média cerca de 12 meses (dados do Ministério da Justiça). A oposição é, no entanto, rara em casos de impagamento documentado.
Prazos e Duração Esperada
- PED não contestado — cerca de 6 meses desde o primeiro atraso: 3 meses de mora, a comunicação da resolução e o procedimento no BAS.
- PED contestado (remetido ao Tribunal): os despejos judiciais duraram em média cerca de 12 meses em 2025 (Ministério da Justiça).
- Inquilino vulnerável: pode pedir a suspensão ou o diferimento da desocupação (ver «Quem não pode ser despejado?»), o que prolonga o processo.
- Época de férias (Agosto): os prazos processuais são suspensos — conte com atrasos adicionais.
Custos e Honorários
O PED foi desenhado para ser acessível a senhorios sem representação legal obrigatória na fase administrativa. Contudo, se o processo for remetido para tribunal, é aconselhável constituir mandatário.
- Taxa de submissão BAS: €25 a €50
- Agente de execução (para concretizar o despejo físico): €150 a €400, dependendo da complexidade
- Advogado (fase tribunal, se necessário): €500 a €2.000+
Quem não pode ser despejado? Suspensão e diferimento da desocupação
Nenhum inquilino pode ser posto na rua sem título de desocupação e sem a intervenção do agente de execução. Cortar a água, a luz ou o gás para forçar a saída não é um atalho: tem sanção pecuniária diária (art. 13.º-B do NRAU). Mesmo com título, a lei prevê duas proteções, que se aplicam à desocupação com remissão do artigo 15.º-M do NRAU para os artigos 863.º a 865.º do Código de Processo Civil:
- Suspensão por doença aguda. Em arrendamento para habitação, a desocupação suspende-se se um atestado médico demonstrar que a diligência põe em risco de vida a pessoa que está no local, por doença aguda. O atestado indica o prazo da suspensão (art. 863.º, n.º 3 do CPC).
- Diferimento da desocupação. O inquilino pode pedir, no prazo da oposição, que a saída seja adiada por «razões sociais imperiosas». Só pode ser concedido em duas situações: (a) se a resolução se baseou em falta de pagamento de rendas por carência de meios do inquilino (presume-se para quem recebe subsídio de desemprego igual ou inferior ao salário mínimo ou rendimento social de inserção); ou (b) se o inquilino tem deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60 % (art. 864.º do CPC). Todos os casos protegidos (idade, deficiência, filhos, doença) estão em quem não pode ser despejado em Portugal.
O diferimento decide-se com urgência (o juiz tem 20 dias) e não pode exceder cinco meses a contar do trânsito em julgado da decisão que o conceda (art. 865.º do CPC). O juiz pondera a idade, o estado de saúde e a situação económica e social das pessoas envolvidas, mas a idade, por si só, não é fundamento do pedido.
Na prática, isto quer dizer que um inquilino em dificuldade pode atrasar a saída, não impedir o despejo. Conte com esse tempo ao planear o processo, e veja a cronologia completa de um despejo.
Alternativas ao PED
Acordo extrajudicial:
Em muitos casos, uma negociação directa com o inquilino — propondo um plano de pagamento ou uma saída negociada — pode resolver a situação mais rapidamente e com menos custos do que o PED. Formalize sempre qualquer acordo por escrito.
Ação de despejo por via judicial:
Para situações mais complexas (inquilinos com protecções especiais, imóveis sem registo na AT, contratos anteriores a 1990), a via judicial pode ser mais adequada. Consulte um advogado de arrendamento na sua região.
Perguntas frequentes
O que é o Procedimento Especial de Despejo (PED)?
É um procedimento administrativo simplificado, gerido pelo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), que permite ao senhorio obter um título de desocupação sem uma ação judicial completa: por impagamento de renda, fim do contrato sem desocupação ou resolução por incumprimento.
Quanto custa o PED?
A taxa de submissão no BAS é de 25 a 50 €, consoante o valor da renda. Se for preciso concretizar o despejo, o agente de execução custa tipicamente 150 a 400 €; um advogado só é aconselhável se o processo for para tribunal.
Quanto tempo demora um PED?
Sem oposição, o título de desocupação sai em poucas semanas e a duração total típica é de 3 a 5 meses. Com oposição do inquilino, o processo passa para tribunal e demora bastante mais.
O que acontece se o inquilino se opuser?
O processo é remetido para o tribunal e converte-se numa ação judicial normal, com prazos mais longos. Em casos de impagamento documentado, a oposição é rara.
