A pergunta que todos os senhorios fazem quando a renda falha é a mesma: quanto tempo vou demorar a recuperar a casa? A resposta honesta: mesmo pelo caminho mais rápido — o Procedimento Especial de Despejo (PED) — contam-se meses, não semanas. Um caso sem oposição anda tipicamente à volta de 6 meses desde o primeiro atraso; com oposição, bastante mais.
Este artigo mostra a cronologia fase a fase, os prazos legais de cada etapa e onde o processo costuma emperrar.
- Sem oposição, um despejo pelo PED demora tipicamente cerca de 6 meses desde o primeiro atraso.
- Com oposição do inquilino, o processo segue para tribunal e pode chegar aos 12 meses ou mais.
- O bloqueio mais comum: um contrato não comunicado às Finanças impede o BAS de aceitar o requerimento.
- Um incumprimento prolongado custa tipicamente entre 5.400 € e 10.800 €; avaliar a solvência do inquilino antes de assinar é a forma mais barata de evitar todo o processo.
Se o seu inquilino acabou de deixar de pagar, comece pelos primeiros passos práticos: inquilino não paga renda — o que fazer, passo a passo. Para a explicação completa do regime, veja o guia completo do PED.
A cronologia do despejo, fase a fase
- Mês 31. Fundamento da resolução
Mora igual ou superior a 3 meses de renda — ou atrasos superiores a 8 dias por mais de 4 vezes num período de 12 meses (art. 1083.º, n.os 3 e 4 do Código Civil). Prazo: 3 meses de incumprimento.
- Mês 3–42. Carta de resolução
O senhorio resolve o contrato por comunicação escrita ao inquilino (art. 1084.º CC). Na resolução por falta de pagamento, essa comunicação tem de ser feita por notificação judicial avulsa ou por contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução (art. 9.º, n.º 7 do NRAU) — uma simples carta registada não basta. A Aluseg trabalha com um advogado parceiro que pode fazer esta comunicação por si — peça-nos o contacto em hello@aluseg.com. O inquilino pode «apagar» a resolução pagando tudo no prazo de 1 mês — só pode usar esta faculdade uma vez.
- Mês 4–53. Requerimento no BAS
Entrega do requerimento de despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (ex-BNA), com contrato, prova da comunicação à AT e da resolução. Prazo: dias a semanas de tramitação.
- Mês 54. Notificação do inquilino
O inquilino é notificado para desocupar, pagar ou deduzir oposição. Prazo: 15 dias após a notificação.
- Mês 5–65a. Sem oposição
O requerimento converte-se em título de desocupação.
- Mês 8–12+5b. Com oposição
O processo segue para o tribunal e aguarda decisão judicial. Prazo: vários meses adicionais.
- Mês 6–126. Desocupação efetiva
Com o título, o agente de execução realiza a desocupação; o juiz pode diferi-la por razões sociais atendíveis. Prazo: semanas a meses.
O que atrasa um despejo (e como evitar cada atraso)
- Contrato não comunicado às Finanças — é o bloqueio n.º 1: sem a comunicação do contrato à AT, o BAS não aceita o requerimento. Se ainda não o fez, registe o contrato nas Finanças antes de precisar dele;
- Carta de resolução defeituosa — fundamentos mal invocados, valores errados ou envio sem prova de receção obrigam a recomeçar a contagem;
- Contas de atraso mal calculadas — rendas, indemnização de 20% e datas têm de bater certo com os recibos emitidos;
- Morada de notificação desatualizada — notificações devolvidas somam semanas ao processo.
Quanto custa este tempo todo?
Cada mês da cronologia é um mês de renda perdida, mais custas e honorários. Num incumprimento prolongado, a fatura total situa-se habitualmente entre 5.400 € e 10.800 € — fizemos as contas em detalhe no artigo sobre o verdadeiro custo do incumprimento.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora um despejo em Portugal?
Pelo PED, um caso sem oposição resolve-se tipicamente em cerca de 6 meses desde o primeiro atraso; com oposição do inquilino, o processo segue para tribunal e pode chegar a 12 meses ou mais.
O inquilino pode travar o despejo pagando as rendas em atraso?
Sim, uma única vez: se puser fim à mora no prazo de 1 mês após a comunicação de resolução, esta fica sem efeito (art. 1084.º CC). Num novo incumprimento, já não pode repetir a manobra.
Posso usar o PED com um contrato não registado nas Finanças?
Não — a comunicação do contrato à AT é condição de acesso ao BAS. Um contrato «na gaveta» obriga a regularizar primeiro a situação fiscal, somando meses ao processo.
O que é o BAS?
O Balcão do Arrendatário e do Senhorio, a plataforma que substituiu o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) e onde corre o Procedimento Especial de Despejo e a injunção em matéria de arrendamento.
Preciso de advogado para o PED?
Para apresentar o requerimento no BAS, não. Se houver oposição e o processo seguir para tribunal, a constituição de advogado passa a ser obrigatória acima da alçada — na prática, aconselhável em qualquer caso contestado. Encontre um advogado de arrendamento na sua região.
