Quem não pode ser despejado em Portugal? Ninguém está imune: as proteções limitam como e quando o despejo acontece, não a dívida. Um inquilino com 65 anos ou mais, ou com deficiência igual ou superior a 60 %, em contratos antigos, não pode ser afastado sem motivo, mas pode ser despejado por falta de pagamento.
Este guia serve inquilinos e senhorios. Mostra, situação a situação, o que a lei protege (idade, doença, filhos menores, falta de contrato, inverno), o que não impede o despejo, o que ninguém pode fazer e quanto tempo demora um processo.
O essencial em 30 segundos
- Ninguém pode ser despejado sem título de desocupação (decisão do BAS ou do tribunal). Mudar fechaduras ou cortar a água e a luz é ilegal.
- A proteção dos 65 anos (ou deficiência igual ou superior a 60 %) vale só em contratos antigos e só contra o fim do contrato sem causa, não contra a falta de pagamento.
- Filhos menores, inverno ou falta de contrato escrito não impedem o despejo, mas não retiram direitos ao inquilino.
- O diferimento da desocupação adia a saída (até 5 meses), não a cancela.
Quem não pode ser despejado em Portugal: tabela por situação
Em regra, qualquer inquilino pode ser despejado se o senhorio tiver fundamento legal (por exemplo, falta de pagamento) e seguir o processo. O que a lei faz é proteger certas situações contra o fim do contrato sem causa ou adiar a saída. A tabela resume cada caso.
| Situação | Está protegido? | O que a lei diz | Artigo |
|---|---|---|---|
| Inquilino com 65+ anos, contrato antigo, mais de 15 anos de residência | Sim, contra o fim sem causa | O senhorio não pode usar denúncia ou oposição à renovação sem justificação. Não impede o despejo por falta de pagamento | art. 36.º do NRAU; Lei n.º 13/2019 |
| Deficiência igual ou superior a 60 %, mesmas condições | Sim, contra o fim sem causa | Mesma proteção que a dos 65 anos | art. 36.º do NRAU; Lei n.º 13/2019 |
| Contrato celebrado depois do NRAU (2006) | Sem proteção especial por idade | O contrato só termina por caducidade, oposição à renovação, denúncia ou resolução, com fundamento e aviso | Código Civil, arts. 1083.º, 1097.º e 1101.º |
| Filhos menores no agregado | Sem proteção própria | A lei do arrendamento não prevê uma exceção. O juiz pondera o agregado se houver fundamento para o diferimento | NRAU e Código de Processo Civil, arts. 863.º a 865.º |
| Doença aguda com risco de vida (atestado médico) | Sim, suspende a saída | A desocupação suspende-se pelo prazo indicado no atestado | art. 863.º, n.º 3 do CPC |
| Falta de pagamento por carência de meios | Pode pedir diferimento | A saída pode ser adiada, não cancelada | NRAU e CPC, arts. 864.º e 865.º |
| Arrendamento verbal (sem contrato escrito) | Tem direitos, posição frágil | Pode provar o arrendamento por qualquer meio. O senhorio não pode expulsá-lo por sua conta | art. 1069.º do Código Civil |
| Inverno | Sem proibição geral | A lei portuguesa não proíbe despejos no inverno. Aplicam-se a suspensão e o diferimento | Sem artigo específico |
| Qualquer inquilino, sem título de desocupação | Sim | Ninguém pode ser despejado sem decisão. Cortar água ou luz tem sanção pecuniária | art. 13.º-B do NRAU |
Nas secções seguintes, cada linha da tabela é explicada com os limites.
Um inquilino com mais de 65 anos pode ser despejado?
Pode, se houver fundamento legal. A idade não imuniza contra o despejo por falta de pagamento nem contra outras violações graves do contrato. O que a lei impede, em contratos antigos, é que o senhorio ponha fim ao contrato sem causa.
O que a proteção dos 65 anos cobre
Aplica-se aos contratos celebrados antes do NRAU (os anteriores a 1990 e, com residência mais longa, alguns contratos da época do RAU, entre 1990 e 2006). O inquilino tem de ter 65 anos ou mais, ou deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60 %, e viver na casa há mais de 15 anos (20 em alguns contratos do RAU). Nesses casos, o senhorio não pode recorrer à denúncia nem à oposição à renovação sem justificação (art. 36.º do NRAU, com a redação da Lei n.º 13/2019).
O que não cobre
A proteção não impede o despejo se o inquilino deixar de pagar a renda (mora igual ou superior a 3 meses, art. 1083.º, n.º 3 do Código Civil) nem se violar gravemente o contrato. Nesses casos, o senhorio pode avançar, pela via que a lei prevê, e o inquilino idoso só pode, quando se justifique, pedir o diferimento da desocupação.
E nos contratos celebrados depois de 2006?
Não há proteção especial por idade, mas o inquilino também não fica à mercê do senhorio: o contrato só termina pelos meios legais, com fundamento e aviso prévio.
- Prazo certo: o senhorio pode opor-se à renovação com a antecedência legal (art. 1097.º do Código Civil), mas a primeira renovação não pode ser travada antes de 3 anos de contrato;
- Sem prazo (sem termo): o senhorio pode denunciar com 5 anos de antecedência (art. 1101.º, alínea c)), ou para habitação própria ou dos descendentes de 1.º grau, com 6 meses (art. 1102.º);
- Resolução: por falta de pagamento ou outra violação grave (art. 1083.º).
Não tenho contrato: posso ser despejado?
Pode, mas só pela via legal. Quem vive numa casa arrendada «à palavra» tem direitos: se a falta de contrato escrito se deve ao senhorio, pode provar o arrendamento por qualquer meio (art. 1069.º, n.º 2 do Código Civil), demonstrando que usa a casa e paga a renda. O senhorio não pode, por isso, mudar a fechadura nem pôr os pertences na rua.
Há uma diferença prática: o procedimento especial de despejo (PED) exige contrato escrito e imposto do selo liquidado ou rendas declaradas no IRS (art. 15.º, n.º 5 do NRAU). Sem isso, o senhorio tem de recorrer à ação judicial, mais lenta e incerta. A posição do inquilino é frágil, porque a prova fica por sua conta:
- pague sempre por transferência, com o descritivo «renda»;
- guarde mensagens com o senhorio, contas e correspondência em seu nome na morada;
- peça o contrato por escrito e a comunicação às Finanças. Se o senhorio não a fizer, o inquilino pode comunicar o contrato (art. 60.º, n.º 4 do Código do Imposto do Selo).
Os passos completos estão no guia do contrato de arrendamento verbal.
Filhos menores, doença e inverno: o que muda no despejo
Pode-se despejar um inquilino com filhos menores?
Pode. A lei do arrendamento não prevê uma proteção específica para quem tem filhos menores. O que existe é a ponderação do juiz: se o inquilino tiver um fundamento para o diferimento (carência de meios na falta de pagamento, ou deficiência), o juiz avalia a idade, a saúde e a situação do agregado, incluindo menores e alternativa habitacional. Só os filhos, por si, não travam o despejo.
E se o inquilino estiver doente?
A doença só trava a saída em situações extremas. Em arrendamento para habitação, a desocupação suspende-se se um atestado médico demonstrar que a diligência põe em risco de vida a pessoa que está no local, por doença aguda; o atestado indica o prazo da suspensão (art. 863.º, n.º 3 do CPC). Uma doença grave sem esse risco não impede o despejo.
Há despejos proibidos no inverno?
Não há uma proibição geral. A lei portuguesa não suspende os despejos durante o inverno. As únicas travagens são as já descritas: a suspensão por doença aguda e o diferimento. Em agosto, os prazos processuais ficam suspensos, o que alonga o processo, mas isso não é uma proteção do inquilino.
Diferimento da desocupação: o que é e quem pode pedir
O diferimento da desocupação (regime do NRAU e dos arts. 863.º a 865.º do Código de Processo Civil) é o pedido do inquilino para adiar a saída por razões sociais imperiosas. Adia, não cancela, e a idade, por si só, não é fundamento.
Só pode ser concedido em duas situações:
- a resolução baseou-se em falta de pagamento por carência de meios (presume-se para quem recebe subsídio de desemprego igual ou inferior ao salário mínimo ou rendimento social de inserção);
- o inquilino tem deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60 %.
- Oposição no prazo: o inquilino tem 15 dias, após a notificação, para se opor e pedir o diferimento;
- Prova do fundamento: documentos que mostrem a carência de meios ou a incapacidade;
- Decisão urgente: o juiz pondera idade, saúde, agregado e alternativa habitacional e decide em cerca de 20 dias;
- Prazo máximo: o diferimento não pode exceder 5 meses (art. 865.º do CPC). Depois, a desocupação segue com o agente de execução.
O que o senhorio pode fazer e o que ninguém pode fazer
O que o senhorio pode fazer
Quando o inquilino não paga, o senhorio pode resolver o contrato se a mora for igual ou superior a 3 meses (art. 1083.º, n.º 3 do Código Civil), ou se houver atrasos superiores a 8 dias mais de 4 vezes em 12 meses (n.º 4). A resolução tem de ser comunicada na forma legal (art. 9.º, n.º 7 do NRAU); o inquilino pode ainda pôr fim à mora pagando tudo dentro do prazo legal, uma única vez. Só depois entra o requerimento de despejo no BAS.
Veja o passo a passo no guia do procedimento especial de despejo (PED) e na ação de despejo e o BAS.
O que ninguém pode fazer
Quanto tempo leva uma ação de despejo em Portugal?
Não há um prazo único: depende do caminho e de haver ou não oposição.
- Sem oposição: cerca de 6 meses desde o primeiro atraso, e o título de desocupação sai poucas semanas depois do requerimento;
- Com oposição: o inquilino tem 15 dias para se opor, o processo segue para o juiz e pode chegar aos 12 meses ou mais;
- Com diferimento: acrescem até 5 meses à saída;
- Sem PED: com contrato verbal ou não comunicado, a via é a ação judicial, mais lenta.
A cronologia, fase a fase, está em quanto tempo demora um despejo, e o impacto financeiro em quanto custa um despejo. Em casos contestados, um advogado de arrendamento ajuda a evitar erros que atrasam o processo.
Nova lei do arrendamento: o que pode mudar nos despejos
Enquanto isso não mudar, aplicam-se as regras descritas neste guia. Em caso de dúvida sobre um contrato antigo, consulte um advogado antes de agir ou de ceder.
Perguntas frequentes
Pode-se despejar um idoso?
Pode, se houver fundamento legal, como a falta de pagamento. A proteção dos 65 anos só impede o fim do contrato sem causa, em contratos antigos, e exige mais de 15 anos de residência. O inquilino idoso pode ainda pedir o diferimento da desocupação, se tiver carência de meios ou deficiência igual ou superior a 60 %.
Quanto tempo leva uma ação de despejo em Portugal?
Sem oposição, cerca de 6 meses desde o primeiro atraso. Com oposição do inquilino, o processo passa para o juiz e pode chegar aos 12 meses ou mais. O diferimento da desocupação pode acrescentar até 5 meses.
Pode-se despejar um inquilino com filhos menores?
Pode. A lei não prevê uma proteção específica por haver filhos menores. Se houver fundamento para o diferimento (carência de meios ou deficiência), o juiz pondera a situação do agregado, mas só os filhos não travam o despejo.
Quando é que o senhorio não pode despejar o inquilino?
Quando não tem título de desocupação (decisão do BAS ou do tribunal), quando não há fundamento legal, em contratos antigos de inquilinos com 65+ anos ou deficiência igual ou superior a 60 % (contra o fim sem causa), e enquanto a desocupação estiver suspensa ou diferida.
Não tenho contrato: posso ser despejado?
Só pela via legal. Sem contrato escrito, pode provar o arrendamento por qualquer meio (art. 1069.º, n.º 2 do Código Civil), com transferências, mensagens e contas. O senhorio não pode mudar a fechadura nem expulsá-lo por sua conta.
O senhorio pode mudar a fechadura ou cortar a água?
Não. Despejar sem título é ilegal: cortar serviços essenciais tem sanção pecuniária (art. 13.º-B do NRAU) e a autotutela pode constituir crime. Só o BAS ou o tribunal, com agente de execução, podem fazer cumprir o despejo.
Há uma proibição de despejos no inverno?
Não há uma proibição geral na lei portuguesa. Apenas se aplicam a suspensão por doença aguda com risco de vida e o diferimento da desocupação, nos casos previstos.
Nota: artigo informativo, não constitui aconselhamento jurídico. Veja também os direitos do inquilino.
