A renda não entrou na conta. O inquilino não atende o telefone. Está a perder dinheiro a cada dia que passa — e um erro agora pode custar-lhe mais tarde. Respire fundo. Aqui está exactamente o que fazer, dia a dia, nas primeiras quatro semanas.
- O senhorio pode começar por um contacto informal e deve conservar prova das comunicações relevantes.
- Se não houver resposta em 24 a 48 horas, envie de imediato uma carta de aviso registada com AR, com um prazo concreto para a regularização, sem o confundir com os prazos legais contados do início da mora.
- A resolução do contrato por falta de pagamento só é possível com rendas em atraso há 3 meses ou mais, ou com atrasos superiores a 8 dias mais de 4 vezes em 12 meses (artigo 1083.º, n.º 3 e 4, do Código Civil); só então a resolução abre caminho ao PED no BAS.
- Nunca mude fechaduras, corte serviços ou remova bens do inquilino — são atos ilegais que prejudicam o processo.
Dia 1: Contacto informal
O senhorio pode começar por um contacto rápido e informal (e deve conservar prova das comunicações relevantes): mensagem de texto, WhatsApp ou email simples. Algo como:
‘Bom dia [Nome], a renda de [mês] ainda não entrou. Pode confirmar se está tudo bem? Obrigado.’
Porquê começar informalmente? Porque às vezes é simplesmente um esquecimento genuíno, um problema técnico na transferência, ou uma dificuldade momentânea que se resolve em horas. Se o inquilino responder e pagar, poupa-se todo o processo formal.
Dia 3–5: Carta Formal de Aviso (Modelo Incluído)
Esta carta é fortemente recomendada: é a prova de que interpelou o inquilino para pagar. Para avançar mais tarde com o PED, o que a lei exige é a resolução do contrato comunicada nos termos do artigo 9.º, n.º 7, do NRAU, o contrato e o comprovativo do imposto do selo pago.
O que deve incluir a carta:
- Data e identificação completa das partes (nome, morada, NIF)
- Referência ao contrato de arrendamento (data de assinatura, artigo matricial)
- Montante em atraso (valor da renda e mês a que respeita)
- Prazo concreto para a regularização, sem o confundir com os prazos legais contados do início da mora
- Aviso de que, em caso de não pagamento, serão tomadas as medidas legais previstas no NRAU
Como enviar: por correio registado com aviso de receção (AR). Guarde o talão postal e o AR quando chegar — são a prova de que a carta foi enviada e recebida. Não envie apenas por email (pode ser contestado).
Carta de Resolução do Contrato: quando a lei a permite
Não basta ter passado o prazo indicado na carta de aviso. A resolução por falta de pagamento pode fundar-se em mora igual ou superior a três meses (art. 1083.º, n.º 3, do Código Civil) ou nos atrasos repetidos previstos no art. 1083.º, n.º 4, ou seja, quando o inquilino se atrasar mais de oito dias no pagamento, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses (observada a informação exigida pelo n.º 6). Até lá, mantenha os avisos escritos e o registo de cada atraso; só quando uma destas situações se verificar é altura de dar o passo seguinte: a carta de resolução do contrato.
O que significa: a carta de resolução é a notificação formal de que considera o contrato resolvido por incumprimento do inquilino, e que, salvo prazo diferente acordado ou fixado judicialmente, torna a desocupação exigível após um mês contado da resolução.
Base legal:
O artigo 1083.º do Código Civil permite ao senhorio resolver o contrato por falta de pagamento de renda, nas situações descritas acima. A resolução deve ser comunicada ao inquilino por escrito — e é esta carta que constitui essa comunicação formal.
Como enviar: ao contrário da carta de aviso, a comunicação da resolução por falta de pagamento só vale numa das formas do artigo 9.º, n.º 7, do NRAU: notificação avulsa, contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, ou, se o contrato foi celebrado por escrito com domicílio convencionado, escrito assinado enviado por carta registada com aviso de receção. Fora deste último caso, uma carta registada simples não basta. Guarde tudo: esta comunicação é o documento que vai anexar ao pedido de PED no BAS. A Aluseg trabalha com um advogado parceiro que pode fazer esta comunicação por si — peça-nos o contacto em hello@aluseg.com.
Semana 3–4: Consulta Jurídica
Se o inquilino não pagou, não respondeu ou respondeu mas não cumpriu, é altura de consultar um advogado ou solicitador especializado em arrendamento (encontre um advogado de arrendamento na sua região) — especialmente se:
- O inquilino se opõe à resolução do contrato e reclama que tem razão
- O inquilino pode beneficiar de proteções especiais (vulnerável, deficiente, idoso)
- Há dúvidas sobre a validade do contrato ou do seu registo na AT
- O inquilino fez obras não autorizadas ou causou danos significativos
Uma consulta jurídica nesta fase pode ajudar a evitar erros procedimentais.
Numa agência com muitas rendas, o acompanhamento dos atrasos pode ser feito num programa de gestão de rendas para agências, com o próximo passo, o prazo e a cronologia de cada caso.
Próximos Passos: PED ou Seguro?
Se o contrato tiver cessado validamente e o arrendatário não desocupar o imóvel na data devida, o senhorio pode verificar se estão reunidos os requisitos do Procedimento Especial de Despejo (PED) no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Consulte o nosso guia completo sobre o PED para saber como fazê-lo passo a passo.
Se tem seguro de rendas: a participação do sinistro à seguradora segue os termos da apólice; confirme-os, idealmente antes de enviar a carta de resolução, para que o processo fique sincronizado.
O que não fazer (em nenhuma circunstância):
- Não mude fechaduras, não corte serviços (eletricidade, água ou gás) e não retire bens por iniciativa própria. Estes atos podem gerar responsabilidade civil e, conforme os factos, responsabilidade criminal.
- Documente por escrito cada pagamento parcial e a renda a que se refere. Receber rendas posteriores não o priva do direito à resolução (art. 1041.º, n.º 4, do Código Civil), mas reduz a dívida e pode alterar a contagem dos três meses.
