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O inquilino deixou de pagar — ou o contrato acabou e ele não sai. E agora? Em Portugal, o despejo é um processo formal, com regras e prazos próprios, e a diferença entre fazê-lo bem e fazê-lo mal mede-se em meses de renda perdida.
Este guia explica, passo a passo, como funciona a ação de despejo em 2026 — e note que o novo regime do arrendamento aprovado em julho propõe despejos a partir de 2 meses de atraso —, quanto custa, quanto demora e como evitar os erros que a bloqueiam.
O essencial em 30 segundos
- O despejo por falta de pagamento passa pelo BAS através do PED — mais rápido do que o tribunal, mas exige contrato escrito e registado na AT.
- Um PED limpo, sem oposição, resolve-se tipicamente em poucos meses; com oposição pode arrastar-se mais de um ano.
- O custo médio de um despejo situa-se entre 5.400€ e 10.800€.
- A melhor prevenção é escolher bem o inquilino, com um contrato sólido e, se necessário, seguro de rendas.
Primeiro: em que situações pode despejar um inquilino?
O despejo é a consequência do fim do contrato — nunca um ato espontâneo. As portas de entrada mais comuns são:
- Resolução por falta de pagamento — rendas em atraso nos termos do NRAU (o caso mais frequente);
- Oposição à renovação comunicada dentro do prazo, com o inquilino a permanecer no imóvel depois do termo;
- Denúncia para habitação própria ou obras profundas, cumpridos os requisitos legais;
- Outras violações do contrato — subarrendamento não autorizado, uso diverso do acordado, oposição a obras ordenadas.
Se o problema é rendas em atraso recentes, comece por aqui: o que fazer nos primeiros 30 dias de impago. Agir cedo e por escrito muda por completo o desfecho.
O BAS: o balcão que substituiu o tribunal na maioria dos despejos
Desde a reforma do arrendamento, a maioria dos despejos por incumprimento não passa por um julgamento clássico: corre no BAS — Balcão do Arrendatário e do Senhorio (sucessor do BNA), através do Procedimento Especial de Despejo (PED). É um procedimento tendencialmente administrativo, desenhado para ser mais rápido do que o tribunal.
Condições de acesso que travam muitos senhorios logo à partida:
- Contrato escrito e válido;
- Contrato registado na AT (Modelo 2 / comunicação do contrato) com imposto do selo pago — sem isto, o BAS recusa o requerimento. Veja como registar o contrato nas Finanças;
- Comunicações prévias corretamente feitas — a carta de resolução por falta de pagamento (ou a oposição à renovação) tem de cumprir a forma e os prazos do NRAU.
As fases do processo, na prática
| Fase | O que acontece | Tempo típico |
|---|---|---|
| 1. Comunicação ao inquilino | Carta registada com A/R a resolver o contrato (ou oposição à renovação). É a peça que sustenta tudo. | Imediato + prazos legais de mora |
| 2. Requerimento de despejo no BAS | Submissão eletrónica com contrato, prova do registo na AT, comunicações e cálculo das rendas em dívida. | 1–2 semanas de preparação |
| 3. Notificação do inquilino | O inquilino pode pagar, desocupar, ou deduzir oposição (o que envia o caso para o juiz). | Semanas |
| 4. Título de desocupação | Sem oposição válida, é emitido título para desocupação do imóvel. | Semanas a poucos meses |
| 5. Desocupação efetiva | Com agente de execução; possível pedido de diferimento pelo inquilino em casos sociais. | Variável |
Total realista em 2026: um PED limpo, sem oposição, resolve-se tipicamente em poucos meses. Com oposição, incidentes sociais ou falhas nas comunicações, pode arrastar-se mais de um ano. A variável que o senhorio controla é a qualidade do dossier: contrato, registo e cartas impecáveis.
Para o detalhe processual completo, leia o nosso guia do PED e como funciona o BAS.
Quanto custa um despejo?
Entre taxa de justiça, agente de execução, eventual advogado, rendas perdidas durante o processo, danos no imóvel e o tempo sem arrendar, o custo real de um incumprimento completo situa-se, na maioria dos casos, entre 5.400€ e 10.800€ para uma renda média. Fizemos as contas ao detalhe em quanto custa realmente um despejo — e é este número que justifica investir na prevenção.
Os 5 erros que bloqueiam despejos (e como evitá-los)
- Contrato não registado na AT. O BAS não aceita o requerimento. É o erro nº 1 em Portugal — e resolve-se em 20 minutos no Portal das Finanças.
- Carta de resolução mal feita. Sem os fundamentos, valores e prazos certos, a resolução é inválida e o processo volta à estaca zero.
- Aceitar pagamentos parciais sem estratégia. Pagamentos parciais mal documentados podem neutralizar a mora invocada.
- “Autodefesa”: mudar fechaduras, cortar água ou luz. Além de crime (violação de domicílio/coação), destrói a posição jurídica do senhorio.
- Esperar demasiado. Cada mês de hesitação é uma renda perdida que dificilmente recuperará — a probabilidade de cobrar dívidas a um inquilino insolvente é baixa.
A verdadeira solução é anterior ao despejo
Nenhum senhorio que analisou bem o inquilino, exigiu garantias adequadas e assinou um contrato sólido passa pelo BAS com frequência. A prevenção tem três camadas:
- Escolher bem — passe todos os candidatos pela Calculadora de Solvência de Inquilinos (gratuita): rendimentos, taxa de esforço e risco de incumprimento em minutos;
- Contratar bem — um contrato conforme o NRAU, gerado no nosso Gerador de Contrato de Arrendamento;
- Proteger o rendimento — para muitos perfis, o seguro de rendas (GLI) custa uma fração do que custa um despejo.
Perguntas frequentes sobre a ação de despejo
Quantos meses de renda em atraso são precisos para despejar?
A resolução por falta de pagamento pode ser acionada nos termos do NRAU quando a mora ultrapassa os prazos legais (regra geral, mora superior a 3 meses, ou atrasos reiterados nas condições previstas na lei). O relógio só conta a seu favor se as comunicações forem feitas por escrito e na forma correta.
Posso despejar um inquilino com contrato verbal?
Na prática, o PED exige contrato escrito e registado. Com contrato verbal, resta a via judicial clássica — mais lenta e incerta. É mais um motivo para formalizar sempre.
O inquilino pode travar o despejo?
Pode deduzir oposição (enviando o caso para o juiz) ou requerer diferimento da desocupação em situações de especial fragilidade. Um dossier bem construído minimiza o impacto de ambos.
Recupero as rendas em atraso com o despejo?
O PED permite pedir também o pagamento das rendas em dívida, mas cobrar depende do património do inquilino. Na prática, a taxa de recuperação é baixa — mais uma razão para prevenir com análise de solvência e seguro.
Preciso de advogado?
Não é obrigatório em todos os casos e fases, mas é fortemente recomendável a partir do momento em que há oposição — e os honorários devem entrar nas suas contas de custo-benefício desde o início.
Antes do próximo contrato
O despejo é o plano C. O plano A é escolher bem o inquilino; o plano B é um contrato que protege. → Analise gratuitamente a solvência do seu candidato a inquilino antes de assinar — demora 2 minutos e pode poupar-lhe 10.000€.
