Carta de denúncia ou oposição à renovação do contrato de arrendamento — modelo grátis
Modelo de carta de denúncia (rescisão) do contrato de arrendamento pelo senhorio: oposição à renovação grátis em PDF e Word, com prazos de pré-aviso e vistoria de saída (art. 1097.º CC).
- Conforme o NRAU
- PT e bilingue PT/EN
- PDF + Word editável
- 100% gratuito
Modelo gratuito
A carta de rescisão do contrato de arrendamento é o documento com que o senhorio comunica ao inquilino que o contrato não continua. Este modelo grátis, em PDF e Word, dá-lhe a versão juridicamente correta desse pedido: a carta de oposição à renovação, prevista no artigo 1097.º do Código Civil — a via que a lei portuguesa reserva ao senhorio para pôr fim, no seu termo, a um contrato de duração determinada.
O modelo traz a identificação das partes e do contrato, a invocação do artigo 1097.º, a data de cessação, o quadro dos prazos de pré-aviso, o pedido de entrega do imóvel livre de pessoas e bens e a marcação da vistoria de saída. Descarregue-o e preencha-o em minutos — ou gere-o online já preenchido a partir dos dados do contrato, na aplicação Aluseg.
- Carta pronta a assinar, com invocação expressa do artigo 1097.º do Código Civil
- Quadro dos prazos legais de pré-aviso: 240, 120 e 60 dias, ou um terço do prazo
- Pedido de entrega do imóvel livre de pessoas e bens e de todas as chaves
- Proposta de data para a vistoria de saída e leitura dos contadores
- Avisos sobre o envio por carta registada e sobre o que esta carta não permite fazer
O que é a carta de rescisão do contrato de arrendamento
Na linguagem corrente, «carta de rescisão do contrato de arrendamento» designa qualquer carta com que uma das partes põe fim ao arrendamento. O Código Civil não usa a palavra rescisão: distingue várias formas de cessação, cada uma com fundamento, prazo e forma próprios. Quando é o senhorio que quer terminar um contrato de duração determinada no seu termo, a figura correta é a oposição à renovação (artigo 1097.º do Código Civil).
Use este modelo quando o contrato tem prazo certo, está prestes a renovar-se e não há incumprimento do inquilino a invocar. Se houver rendas em atraso, o caminho é outro — veja a secção seguinte.
Denúncia, rescisão, oposição à renovação ou resolução: qual é a diferença?
É aqui que falha a maioria dos despejos em Portugal — na forma, não no mérito. As normas sobre resolução, caducidade e denúncia são imperativas (artigo 1080.º do Código Civil): não podem ser afastadas nem encurtadas por cláusula do contrato.
- Rescisão — termo popular, sem existência no Código Civil. Quem procura «rescisão do contrato de arrendamento pelo senhorio» quer, quase sempre, uma das figuras seguintes.
- Oposição à renovação (artigo 1097.º) — o senhorio impede a renovação automática e o contrato termina no fim do prazo em curso. Não exige fundamento; exige pré-aviso. É esta a carta deste modelo.
- Denúncia (artigo 1101.º) — o senhorio faz cessar o contrato de duração indeterminada, mas só nos casos taxativos da lei: necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau (alínea a)), demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos (alínea b)) ou denúncia livre com cinco anos de pré-aviso (alínea c)). Tem regime e documentos próprios (artigo 1103.º).
- Resolução (artigo 1083.º) — cessação por incumprimento do inquilino. Alguns fundamentos operam por comunicação; outros só por decisão judicial (artigo 1084.º, n.º 1). E a comunicação tem forma agravada (artigo 9.º, n.º 7, do NRAU).
- Revogação (artigo 1082.º) — as duas partes acordam terminar. É a via mais rápida e barata.
- Caducidade — o contrato chega ao termo e não se renova, por não estar prevista renovação.
Do lado do inquilino, a oposição à renovação e a denúncia seguem o artigo 1098.º, com prazos próprios e mais curtos.
Carta de denúncia ou de oposição à renovação — que prazo se aplica?
| Quem envia e quando | Figura | Pré-aviso | Artigo |
|---|---|---|---|
| Senhorio, contrato com prazo certo, sem incumprimento | Oposição à renovação | 240, 120 ou 60 dias, ou um terço do prazo (contratos com menos de 6 meses) | 1097.º, n.º 1 |
| Inquilino, contrato com prazo certo | Oposição à renovação | 120, 90 ou 60 dias, ou um terço do prazo (contratos com menos de 6 meses) | 1098.º, n.º 1 |
| Senhorio, contrato de duração indeterminada | Denúncia: habitação própria ou de descendentes, obras profundas, ou denúncia livre | Denúncia livre: 5 anos. As outras duas têm regime e documentos próprios | 1101.º e 1103.º |
| Senhorio, inquilino em incumprimento (por exemplo, mora igual ou superior a 3 meses) | Resolução | Sem pré-aviso de oposição: exige fundamento e comunicação em forma própria | 1083.º e 1084.º |
Em todos os casos, a comunicação é escrita, assinada e enviada por carta registada com aviso de receção (artigo 9.º do NRAU). Para terminar um contrato com prazo certo no fim do prazo, use o modelo desta página (ver também o modelo de carta de não renovação). Se o contrato vai continuar com condições novas (renda, prazo, partes) em vez de terminar, use uma adenda ao contrato de arrendamento.
O que inclui este modelo de carta
- Cabeçalho completo: remetente, destinatário, imóvel, contrato, local, data e assunto.
- Invocação expressa do artigo 1097.º, data de cessação e quadro dos prazos de pré-aviso, com o aviso sobre a primeira renovação (artigo 1097.º, n.º 3).
- Pedido de entrega do imóvel livre de pessoas e bens, com as reparações devidas (artigo 1081.º), e de todas as chaves.
- Proposta de data para a vistoria de saída, com leitura dos contadores.
- Assinatura do senhorio e versão bilingue português/inglês.
Como preencher e enviar passo a passo
- Confirme a data do termo do contrato ou da renovação em curso — é dela que se contam os dias.
- Identifique o prazo do contrato e escolha a antecedência aplicável.
- Conte para trás a partir da data do termo. Se o prazo já passou, o contrato renova-se e terá de repetir a comunicação para a renovação seguinte.
- Preencha as partes, o imóvel, o contrato e a data de cessação.
- Proponha data e hora para a vistoria de saída.
- Assine a carta: o artigo 9.º, n.º 1, do NRAU exige escrito assinado pelo declarante.
- Envie por carta registada com aviso de receção para o local arrendado, salvo indicação escrita do inquilino em contrário. Pode pedir-nos que a enviemos por 14,99 €, ou ver quanto custa no balcão dos CTT.
- Arquive o talão, o aviso de receção e uma cópia da carta.
Prazos de pré-aviso na rescisão do contrato pelo senhorio
O artigo 1097.º, n.º 1, do Código Civil fixa a antecedência mínima do senhorio em função do prazo do contrato:
- 240 dias — prazo igual ou superior a 6 anos;
- 120 dias — prazo igual ou superior a 1 ano e inferior a 6 anos;
- 60 dias — prazo igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano;
- um terço do prazo — contratos com menos de 6 meses.
Há ainda uma proteção que apanha muitos senhorios: a oposição à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos sobre a celebração do contrato, mantendo-se este em vigor até essa data (artigo 1097.º, n.º 3, do Código Civil). Num contrato de dois anos, a carta enviada a tempo não impede a primeira renovação. A única exceção é a necessidade de habitação pelo próprio senhorio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, que segue um regime próprio (artigo 1097.º, n.º 4).
Erros a evitar
- Enviar por e-mail ou WhatsApp. A lei exige escrito assinado e carta registada com aviso de receção (artigo 9.º, n.º 1, do NRAU).
- Perder o prazo por um dia. Falhada a antecedência, o contrato renova-se por inteiro.
- Usar esta carta para despejar por rendas em atraso. Isso é resolução (artigo 1083.º) e tem forma própria — a comunicação errada é ineficaz.
- Não guardar o comprovativo. Sem talão e aviso de receção não demonstra a comunicação.
- Ignorar a devolução da carta. O artigo 10.º do NRAU obriga a repetir o envio 30 a 60 dias depois — nem antes, nem depois.
- Entregar as chaves sem vistoria. Sem auto de saída fica sem prova do estado do imóvel para descontar na caução.
Perguntas frequentes
Como pode o senhorio rescindir o contrato de arrendamento?
Num contrato de duração determinada, a via normal é a oposição à renovação: uma carta escrita e assinada, enviada por correio registado com aviso de receção, com a antecedência do artigo 1097.º do Código Civil. O contrato cessa no fim do prazo em curso. Fora disso, o senhorio só pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos taxativos do artigo 1101.º, resolver por incumprimento (artigo 1083.º) ou acordar a revogação com o inquilino (artigo 1082.º).
Com quantos dias de antecedência tem de ser enviada a carta?
Depende do prazo do contrato: 240 dias se for igual ou superior a 6 anos; 120 dias entre 1 e 6 anos; 60 dias entre 6 meses e 1 ano; e um terço do prazo nos contratos com menos de 6 meses (artigo 1097.º, n.º 1, do Código Civil). Nos arrendamentos habitacionais, a oposição à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos da celebração do contrato.
A carta de rescisão do contrato de arrendamento tem de ser registada?
Sim. O artigo 9.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006 (NRAU) exige escrito assinado pelo declarante, remetido por carta registada com aviso de receção, e a carta ao inquilino deve seguir para o local arrendado, salvo indicação escrita dele em contrário. Se a carta for devolvida, o artigo 10.º obriga a enviar uma segunda carta registada entre 30 e 60 dias depois da primeira.
O que acontece se o inquilino não sair no fim do contrato?
A cessação torna a desocupação e a entrega exigíveis (artigo 1081.º do Código Civil). Se o inquilino não sair, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo, instruído com o contrato e o comprovativo da comunicação do artigo 1097.º, n.º 1 (artigo 15.º, n.º 2, do NRAU). Atenção: esse procedimento só está disponível para contratos cujo imposto do selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC (artigo 15.º, n.º 5).
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