Arrendar casa a uma empresa — para alojar um colaborador deslocado, um quadro expatriado ou um trabalhador sazonal — era, até agora, sinónimo de dúvida fiscal: muitos senhorios assumiam que perdiam a taxa reduzida de IRS e pagavam 25% ou até 28%.
A 22 de setembro de 2026, a Autoridade Tributária confirmou, numa informação vinculativa, que a taxa de 10% também se aplica quando o inquilino é uma empresa — desde que o contrato cumpra condições precisas. Este guia explica quais, com a checklist das cláusulas e as contas feitas.
O essencial em 30 segundos
- Arrendar a uma empresa pode pagar só 10% de IRS (em vez de 25%), segundo informação vinculativa da AT de 22/09/2026.
- A regra geral (art. 45.º-C do EBF, criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026): 10% para qualquer arrendamento habitacional com renda até 2.300 €/mês, contratos novos e em curso, rendas de 1/1/2026 a 31/12/2029.
- Com inquilino empresa, a casa tem de ser a habitação permanente de uma pessoa identificada no contrato (nome e NIF), e o contrato tem de proibir a sublocação e qualquer uso comercial.
- Renda acima de 2.300 € → 25%. Casa usada como sede ou escritório → não habitacional: 28%.
A regra geral: 10% para arrendamentos habitacionais até 2.300 €
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aditou ao Estatuto dos Benefícios Fiscais o art. 45.º-C. O seu n.º 1 fixa em 10% a taxa de tributação autónoma das rendas de contratos destinados exclusivamente a habitação cuja renda mensal não exceda o limite legal, “salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável”.
A taxa produz efeitos a 1 de janeiro de 2026 (art. 18.º, n.º 2, do decreto-lei), vale para rendas auferidas até 31 de dezembro de 2029 e abrange contratos já em curso. Não exige duração mínima do contrato.
Acima do limite, o senhorio perde apenas a taxa reduzida e volta à taxa autónoma geral de 25% para habitação (contratos de longa duração podem já ter taxas mais baixas). Explicamos o regime completo, com simulador, no guia das quatro taxas de IRS do senhorio em 2026.
O limite de 2.300 € e o que conta como renda
O limite é 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026 (920 €), ou seja, 2.300 € (art. 2.º, n.º 2, alínea a), do DL 97/2026). Não sobe sozinho com o salário mínimo: segundo o n.º 3, pode ser atualizado por portaria das Finanças e da Habitação, com o coeficiente de atualização de rendas do art. 24.º do NRAU.
O art. 3.º define a renda mensal como o valor total pago, incluindo mobília, equipamentos, partes acessórias e serviços, mesmo que contratados à parte. Com vários arrendatários conta o total, e o valor anual divide-se pelos meses decorridos.
Se o senhorio for uma empresa (IRC) ou tiver contabilidade organizada na categoria B, estas rendas contam apenas em 50% para efeitos fiscais (art. 45.º-C, n.º 2, do EBF).
Existe ainda o RSAA (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível), outro regime do mesmo decreto-lei, com isenção total de IRS mas mais exigente: tetos de renda mais baixos e duração mínima de 3 anos (anexo III, art. 5.º). Não se confunde com a taxa de 10%.
E se o inquilino for uma empresa? A informação vinculativa de 22/09/2026
Faltava esclarecer o caso em que o inquilino é uma pessoa coletiva. Em 2024, a AT tinha entendido que uma casa arrendada a uma empresa para alojar trabalhadores era tributada a 28% (Observador, 22/11/2024). A nova informação vinculativa, noticiada pelo ECO a 22/09/2026, estende os 10% aos inquilinos empresa — com condições adicionais.
O caso analisado era o de uma empresa unipessoal que arrendou uma casa para habitação do seu sócio-gerente.
Para quem é este regime
Interessa sobretudo a senhorios cujo inquilino formal é uma empresa, mas quem lá vive é uma pessoa concreta:
- Empresas que alojam colaboradores deslocados para outra cidade;
- Expatriados e processos de relocation, em que a empresa assina o contrato pelo quadro que chega a Portugal;
- Trabalhadores sazonais (agricultura, turismo, construção), quando cada casa aloja um trabalhador identificado.
Atenção às casas partilhadas. O entendimento divulgado refere a habitação de uma pessoa singular identificada. Uma casa partilhada por vários trabalhadores, ou com ocupantes que rodam sem aditamento ao contrato, não está claramente coberta. Nesse caso, peça a sua própria informação vinculativa à AT ou consulte um contabilista antes de aplicar os 10%.
As condições para pagar 10% de IRS arrendando a uma empresa
Às regras gerais (renda até 2.300 € e fim habitacional) somam-se exigências próprias do inquilino empresa. Segundo a informação vinculativa citada pelo ECO, a AT exige, cumulativamente:
- Habitação exclusiva de uma pessoa identificada. O ocupante, um trabalhador ou um membro dos órgãos da empresa, é identificado “nominativamente e fiscalmente” (nome e NIF). Uma referência genérica a “um colaborador” não chega.
- Renda até 2.300 €/mês. O mesmo limite da regra geral. Acima dele, o contrato continua habitacional mas perde a taxa reduzida: aplica-se o regime geral de 25%.
- Proibição expressa de sublocação e de outros usos. O contrato fixa o “destino exclusivo de arrendamento para habitação da referida pessoa singular” e a “proibição expressa de sublocação, de cedência de posição contratual ou de qualquer afetação do imóvel a fins comerciais, industriais ou de serviços”. A exclusividade tem de durar todo o contrato.
- Contrato comunicado à AT. O contrato — e qualquer alteração — é declarado na Declaração Modelo 2, para efeitos de imposto do selo.
Checklist: as cláusulas que o contrato tem de ter
Antes de assinar — ou ao rever um contrato em curso — confirme que o texto inclui cada um destes pontos:
- Identificação da empresa arrendatária (denominação, NIPC, sede e representante legal).
- Identificação do ocupante: nome completo e NIF da pessoa singular que vai habitar a casa.
- Fim do arrendamento: exclusivamente habitação permanente do ocupante identificado.
- Renda mensal igual ou inferior a 2.300 €.
- Proibição expressa de sublocação (subarrendamento), total ou parcial, e de cedência da posição contratual.
- Proibição de qualquer uso comercial, industrial ou de serviços, incluindo registar a morada como sede ou estabelecimento da empresa.
- Troca de ocupante só por aditamento escrito, com o novo nome e NIF, comunicado à AT.
- Resolução pelo senhorio em caso de violação do fim habitacional.
A sublocação tem regras próprias mesmo fora deste regime — veja os riscos em subarrendamento em Portugal.
28% vs 25% vs 10%: quanto paga numa renda de 1.500 €
Exemplo: casa arrendada a uma empresa por 1.500 €/mês, ou seja, 18.000 € por ano. As taxas autónomas do art. 72.º do Código do IRS e do art. 45.º-C do EBF dão este resultado:
| Enquadramento do contrato | Taxa | IRS por ano | Fica consigo |
|---|---|---|---|
| Não habitacional (casa usada como sede, escritório ou para atividade económica) | 28% | 5.040 € | 12.960 € |
| Habitação, taxa autónoma geral (sem acesso à taxa reduzida) | 25% | 4.500 € | 13.500 € |
| Habitação de ocupante identificado, renda até 2.300 €, cláusulas cumpridas | 10% | 1.800 € | 16.200 € |
Face aos 25%, a poupança é de 2.700 € por ano; face aos 28%, de 3.240 €. Até ao fim de 2029, a diferença acumulada pode passar os 10.000 €.
Simplificação importante: o cálculo aplica a taxa à renda bruta. Na prática, a taxa incide sobre o rendimento predial líquido, depois das despesas dedutíveis no Anexo F (condomínio, IMI, obras de conservação, seguros).
Registo na AT e declaração de IRS
A taxa reduzida depende de a papelada estar certa. Três passos:
- Comunicar o contrato na Declaração Modelo 2 no Portal das Finanças e liquidar o imposto do selo. Veja os prazos em registo do contrato de arrendamento na AT e a taxa em imposto do selo no arrendamento.
- Comunicar alterações, como a troca do ocupante, também por Modelo 2, com aditamento escrito.
- Declarar as rendas no Anexo F (categoria F) da declaração anual de IRS. A empresa inquilina com contabilidade organizada retém IRS na fonte: nas rendas abrangidas pelo art. 45.º-C do EBF, a retenção é de 10% (art. 101.º, n.º 1, alínea f), do Código do IRS, alterado pelo DL 97/2026), e não de 25%.
O que ainda está por clarificar
A informação vinculativa responde a um caso concreto. Pontos que o texto divulgado não esclarece e que deve confirmar antes de decidir:
- casas com vários ocupantes identificados (por exemplo, trabalhadores sazonais em quarto partilhado);
- a frequência de troca de ocupante aceitável sem pôr em causa a habitação permanente;
Uma nota sobre o calendário: a nova lei do arrendamento em discussão em 2026 (cauções, rendas antecipadas, despejos) é um processo separado e ainda não está em vigor. Não altera esta taxa de IRS.
Perguntas frequentes
Posso pagar 10% de IRS se o inquilino for uma empresa?
Sim. Segundo a informação vinculativa da AT de 22 de setembro de 2026, a taxa de 10% aplica-se mesmo quando o arrendatário é uma empresa, desde que a casa seja usada exclusivamente como habitação permanente de uma pessoa identificada no contrato (nome e NIF), a renda não ultrapasse 2.300 €/mês e o contrato proíba a sublocação e qualquer uso comercial.
Qual é a renda máxima para ter a taxa de 10%?
2.300 € por mês em 2026, o equivalente a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida (920 €). A renda inclui mobília, equipamentos e serviços, mesmo contratados à parte. Acima desse valor aplica-se a taxa geral de 25% para habitação. O limite só muda por portaria.
Basta escrever “habitação de um colaborador” no contrato?
Não. A AT exige que o ocupante seja identificado nominal e fiscalmente, com nome completo e NIF. Uma referência genérica a um colaborador ou administrador não é suficiente.
E se a empresa usar a casa como escritório ou sede?
O contrato perde a finalidade habitacional e passa a ser tratado como arrendamento não habitacional, tributado a 28%. Basta um uso parcial, ou o registo da morada como sede, para isso acontecer.
Até quando vigora a taxa de 10%?
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aplica a taxa de 10% (art. 45.º-C do EBF) às rendas de contratos habitacionais até 2.300 €/mês, novos ou já em curso, auferidas de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029, sem duração mínima do contrato.
Posso trocar a pessoa que vive na casa?
A troca deve ser feita por aditamento escrito ao contrato, com o nome e o NIF do novo ocupante, e comunicada à AT pela Declaração Modelo 2. Trocas frequentes podem pôr em causa a habitação permanente: confirme com um contabilista.
Quanto IRS retém a empresa inquilina?
Nas rendas abrangidas pela taxa de 10%, a empresa com contabilidade organizada retém 10% na fonte (art. 101.º, n.º 1, alínea f), do Código do IRS), em vez de 25%. A retenção é um adiantamento do imposto, acertado na declaração anual.
Fontes: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (Diário da República): arts. 2.º, 3.º, 5.º, 9.º e 18.º; art. 45.º-C do EBF; art. 101.º do Código do IRS · ECO, 22/09/2026 · idealista, 22/09/2026 · Observador, 22/11/2024. Mais guias para senhorios no guia completo do arrendamento em Portugal.
