“O meu contrato diz que não posso subarrendar” é uma frase que costuma aparecer tarde demais — normalmente depois de a caução já ter sido paga e as chaves já estarem na tua mão. O subarrendamento é legal em Portugal, mas só em condições específicas, e sair delas tem um risco real: perder a casa sem grande aviso, porque o contrato de que dependes não é teu.
Este guia explica quando o subarrendamento é válido, que limite de renda se aplica, e o que acontece se o contrato principal terminar enquanto vives lá.
O essencial em 30 segundos
- O subarrendamento só é lícito com autorização do senhorio — escrita, ou já prevista no contrato principal (arts. 1088.º e 1038.º, al. f) do Código Civil).
- Subarrendar sem autorização é fundamento de resolução do contrato principal — e isso pode deixar-te sem casa.
- Salvo acordo em contrário com o senhorio, a renda do subarrendamento não pode exceder a renda do contrato principal, ou a parte proporcional no subarrendamento parcial, acrescida de 20% (art. 1062.º do Código Civil).
- Se o contrato principal terminar, o subarrendamento caduca em regra — exige sempre ver o contrato principal e a autorização antes de assinares.
O que é o subarrendamento?
Há subarrendamento quando o inquilino de um contrato de arrendamento (o “contrato principal”) arrenda, por sua vez, a casa ou parte dela a outra pessoa — o subarrendatário. Um exemplo comum é arrendar um quarto dentro de uma casa maior. Há subarrendamento de um quarto quando um arrendatário o arrenda a outra pessoa com base no seu próprio contrato de arrendamento (ver o guia arrendar um quarto).
Quando é que o subarrendamento é legal
O subarrendamento só é lícito com autorização do senhorio — que pode ser dada por escrito à parte, ou já estar prevista numa cláusula do contrato principal, nos termos dos arts. 1088.º e 1038.º, al. f) do Código Civil. Sem essa autorização, o subarrendamento não é oponível ao senhorio.
Independentemente do subarrendamento, mantêm-se os teus direitos base como inquilino — recibo de renda, privacidade do espaço, entre outros. Para o quadro completo, consulta direitos do inquilino.
O risco de um subarrendamento não autorizado
O limite de renda que o subarrendatário pode pagar
A lei limita quanto podes ser cobrado. Salvo acordo em contrário com o senhorio, a renda do subarrendamento não pode exceder a renda do contrato principal, ou a parte proporcional no subarrendamento parcial, acrescida de 20%, nos termos do art. 1062.º do Código Civil.
Arrendar direto vs subarrendar
| Arrendamento direto | Subarrendamento | |
|---|---|---|
| Quem responde perante o senhorio | O próprio inquilino, diretamente | O inquilino principal — tu respondes perante ele, não perante o senhorio |
| Se o contrato “de cima” terminar | O teu contrato mantém-se, é o único que existe | O subarrendamento caduca em regra — podes perder a casa |
| Limite de renda | Livremente acordado com o senhorio | Salvo acordo em contrário com o senhorio, não pode exceder a renda do contrato principal (ou a parte proporcional) + 20% (art. 1062.º CC) — ver +20% máx. |
| Precisa de autorização? | Não aplicável | Sim — do senhorio, escrita ou prevista no contrato (arts. 1088.º e 1038.º al. f) CC) |
O que exigir antes de assinares um subarrendamento
- Ver o contrato principal — para confirmares o prazo, a renda de referência e se permite subarrendar.
- Ver a autorização do senhorio — escrita, ou a cláusula do contrato principal que já a prevê.
- Confirmar que a renda pedida respeita o limite do art. 1062.º: salvo acordo em contrário com o senhorio, não excede a renda do contrato principal, ou a parte proporcional no subarrendamento parcial, acrescida de 20%.
- Confirmar que o senhorio foi notificado do subarrendamento — em caso de dúvida, usa o nosso guia para verificar o contrato antes de assinares.
Perguntas frequentes
O subarrendamento é sempre ilegal sem autorização do senhorio?
Não é automaticamente inválido entre as partes, mas não produz efeitos perante o senhorio e é fundamento de resolução do contrato principal (arts. 1088.º e 1038.º, al. f) do Código Civil) — o que pode terminar também o teu subarrendamento.
Que renda máxima me podem cobrar num subarrendamento?
Salvo acordo em contrário com o senhorio, a renda do subarrendamento não pode exceder a renda do contrato principal, ou a parte proporcional no subarrendamento parcial, acrescida de 20%, nos termos do art. 1062.º do Código Civil.
O que acontece à minha casa se o contrato principal terminar?
Em regra, o subarrendamento caduca com o contrato principal, e perdes o direito a ficar na casa. Por isso deves confirmar sempre o prazo do contrato principal antes de assinares.
O senhorio tem de saber que existe um subarrendamento?
Sim, o senhorio deve ser notificado do subarrendamento. Se tiveres dúvidas sobre se isso foi feito, podes pedir para ver essa comunicação antes de assinares.
Como posso confirmar que o subarrendamento que me propõem é válido?
Pede para ver o contrato principal e a autorização — escrita, ou a cláusula que a prevê — antes de entregares qualquer valor. É a única forma de confirmar que a pessoa tem o direito de te subarrendar.
Nota: artigo informativo — não constitui aconselhamento jurídico. Confirma sempre as condições e os valores atualizados no teu contrato ou junto de um profissional.
