Como se calcula a mais-valia na venda de uma casa
A mais-valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, depois de três ajustes:
- Corrigir o valor de aquisição: multiplique o preço de compra pelo coeficiente de desvalorização da moeda do ano de aquisição, se passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda (artigo 50.º do Código do IRS).
- Somar as despesas e encargos: IMT, Imposto do Selo, escritura e registos da compra, a comissão imobiliária da venda e as obras de valorização feitas nos últimos 12 anos, todas com fatura (artigo 51.º).
- Tributar metade: só 50% do saldo conta para o IRS (artigo 43.º, n.º 2) e soma-se aos outros rendimentos do ano.
Se o valor que serviu de base ao IMT for superior ao preço da escritura, é esse valor que conta, tanto na compra como na venda (artigos 44.º e 46.º).
Os coeficientes de desvalorização da moeda
Os coeficientes são publicados todos os anos por portaria. A mais recente é a Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro, para os imóveis vendidos em 2025. Os coeficientes para as vendas de 2026 saem numa nova portaria, normalmente em outubro ou novembro: até lá, a calculadora usa os de 2025.
| Ano de aquisição | Coeficiente |
|---|---|
| 2000 | 1,67 |
| 2001 | 1,55 |
| 2002 | 1,49 |
| 2003 | 1,45 |
| 2004 | 1,43 |
| 2005 | 1,40 |
| 2006 | 1,34 |
| 2007 | 1,32 |
| 2008 | 1,28 |
| 2009 | 1,30 |
| 2010 | 1,28 |
| 2011 | 1,24 |
| 2012 a 2015 | 1,20 |
| 2016 | 1,19 |
| 2017 | 1,18 |
| 2018 a 2020 | 1,17 |
| 2021 | 1,16 |
| 2022 | 1,06 |
| 2023 | 1,02 |
| 2024 | 1,00 |
Os anos anteriores a 2000 estão na portaria e na calculadora. Um imóvel comprado antes de 1 de janeiro de 1989 não paga IRS sobre a mais-valia (artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88), exceto os terrenos para construção: a venda declara-se no Anexo G1.
Venda da habitação própria e permanente: o reinvestimento
A mais-valia da casa onde vivia fica excluída de IRS se reinvestir o valor da venda, deduzido do crédito amortizado com a venda, noutra habitação própria e permanente (artigo 10.º, n.º 5):
- Prazo: entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda.
- Onde: em Portugal, noutro Estado-Membro da UE ou do EEE com troca de informações fiscais.
- Condições: a casa vendida foi a sua morada fiscal nos 12 meses anteriores e a nova passa a ser a sua habitação própria e permanente no prazo da lei.
- Declaração: indique a intenção de reinvestir, e o montante, na declaração do ano da venda.
Com um reinvestimento parcial, fica excluída só a parte proporcional da mais-valia (artigo 10.º, n.º 12). Exemplo: vende por 300 000 €, amortiza 100 000 € de crédito e reinveste 100 000 €: reinvestiu metade dos 200 000 € a reinvestir, por isso metade da mais-valia fica excluída.
Residente ou não residente
Desde 2023, um não residente paga sobre 50% da mais-valia, como um residente: a Lei n.º 24-D/2022 (Orçamento do Estado para 2023) revogou a taxa autónoma de 28%. A taxa é a da tabela progressiva, encontrada a partir de todos os rendimentos, incluindo os obtidos fora de Portugal, que só servem para fixar a taxa. A venda declara-se no Anexo G da declaração Modelo 3.
Quando se declara
- No ano da venda: guarde a escritura de compra e de venda, as faturas das obras e das despesas e o comprovativo do crédito amortizado.
- De 1 de abril a 30 de junho do ano seguinte: declare a venda no Anexo G da declaração de IRS, com a intenção de reinvestir, se for o caso.
- Depois do reinvestimento: se não cumprir as condições no prazo, a mais-valia passa a ser tributada.
Informativo, não constitui aconselhamento fiscal. Fontes: Código do IRS (artigos 10.º, 43.º, 44.º, 46.º, 50.º, 51.º, 68.º, 68.º-A, 69.º e 72.º), Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro, Lei n.º 24-D/2022 (Orçamento do Estado para 2023), Lei n.º 73-A/2025 (Orçamento do Estado para 2026), Decreto-Lei n.º 442-A/88 (artigo 5.º) e Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Última revisão: 12 de outubro de 2026.