Contrato de Arrendamento em Coimbra — Modelo NRAU 2026
Coimbra é a capital universitária de Portugal, com a mais antiga universidade de língua portuguesa e mais de 30.000 estudantes que definem completamente o mercado de arrendamento. Os contratos em Coimbra têm especificidades únicas: o mercado de quartos é muito maior do que o de apartamentos inteiros; os contratos de 10 meses alinhados com o ano letivo são muito comuns; e os bairros perto da Universidade (Alta, Baixa, São Martinho do Bispo) têm dinâmicas completamente distintas dos bairros periféricos.
- Câmara Municipal de Coimbra
Tipos de contrato disponíveis
O que pode gerar para Coimbra
O mercado de Coimbra funciona em ciclos académicos: setembro-outubro é o pico de procura, novembro a junho é estável, julho-agosto é mínimo. Proprietários de quartos têm rendibilidade alta mas gestão intensiva; proprietários de apartamentos T2+ preferem perfis de famílias ou profissionais para contratos anuais estáveis.
- Apartamento
- Moradia
- Quarto
Enquadramento local
Factos fiscais e de mercado em Coimbra
Contexto IRS
IRS categoria F; deduções de manutenção até 35%; quartos arrendados em habitação própria do senhorio têm regras específicas de exclusão de rendimento
Serviço de Finanças
Serviço de Finanças de Coimbra 1 (centro) e Coimbra 2 (norte); registo online via Portal das Finanças
Nível de procura
Procura muito alta de setembro a outubro; estável de novembro a junho; mínimo em julho-agosto
Perfil do inquilino
Estudantes universitários nacionais e internacionais (ERASMUS), docentes e investigadores da UC, profissionais de saúde dos HUC
Tempo até arrendar
Tempo médio até arrendamento: 5-10 dias em setembro; 20-40 dias de outubro a agosto
Registo nas Finanças (AT)
Em Coimbra, o registo de contratos de arrendamento de quartos (muito frequente) segue o mesmo regime dos apartamentos — até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, no Portal das Finanças. Para contratos de quarto em habitação própria do senhorio (senhorio reside no mesmo imóvel), a tributação pode ter exclusão parcial de rendimento. Recomenda-se consultar o Serviço de Finanças de Coimbra para esclarecer o regime aplicável.
Imposto de Selo
Para arrendamento de quarto em Coimbra com renda mediana de €320/mês, o Imposto de Selo é de €32 por contrato. Para apartamentos T2 com renda de €650/mês, o imposto sobe para €65. Em Coimbra, muitos senhorios de quartos têm 2-4 contratos simultâneos — o custo de Imposto de Selo por unidade é baixo mas multiplica com o número de quartos.
Obrigações do senhorio e do inquilino
Em Coimbra, para arrendamento de quartos, o senhorio deve garantir partes comuns (cozinha, casa de banho, sala) em bom estado de conservação e limpas. O contrato de quarto deve especificar claramente que zonas são de uso exclusivo e quais são partilhadas. O senhorio não pode entrar no quarto arrendado sem autorização prévia do inquilino — mesmo em habitação própria onde o senhorio reside.
Perguntas frequentes
É legal fazer contratos de arrendamento de 10 meses em Coimbra para estudantes?
Sim, o NRAU permite contratos inferiores a 1 ano para arrendamento de habitação não permanente, incluindo estudantes deslocados da sua residência habitual. Em Coimbra, onde a maioria dos estudantes é de fora da cidade, esta modalidade é plenamente legal. O contrato deve identificar explicitamente a condição de habitação não permanente e o estatuto de estudante deslocado.
Como funciona o contrato de arrendamento de quarto em Coimbra?
O contrato de arrendamento de quarto em Coimbra pode ser celebrado ao abrigo do NRAU (com as mesmas proteções legais de um apartamento) ou como licença de hospedagem. Para quartos em imóvel onde o senhorio não reside, aplica-se o NRAU. Para quartos em habitação própria do senhorio (residência partilhada), pode aplicar-se o regime de hospedagem com regras distintas. A distinção tem impacto fiscal e no nível de proteção do inquilino.
O senhorio em Coimbra pode aumentar a renda de estudante a cada ano?
Para contratos NRAU, as actualizações de renda são limitadas ao coeficiente anual publicado pelo INE (índice de arrendamento). Em 2024, o coeficiente foi de 6,94%; em 2026 desceu para 2,16% pelo efeito da lei de limitação. O senhorio deve comunicar a actualização de renda com antecedência mínima de 30 dias por carta registada. Para contratos de curta duração (10 meses) que não se renovam automaticamente, o preço do novo contrato pode ser livremente negociado.
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