Contrato de Arrendamento em Lisboa — Modelo NRAU 2026
Lisboa é o mercado de arrendamento mais exigente de Portugal, onde um contrato mal elaborado pode custar meses de litígio. Com rendas medianas acima de €1.350/mês para apartamentos e forte presença de inquilinos estrangeiros, os contratos lisboetas frequentemente incluem cláusulas de rescisão antecipada, caução reforçada e exigências de garantia bancária que não são padrão noutras cidades. Conhecer as especificidades locais antes de assinar poupa tempo e dinheiro.
- Câmara Municipal de Lisboa
Tipos de contrato disponíveis
O que pode gerar para Lisboa
O mercado de Lisboa tem procura estruturalmente superior à oferta, o que coloca o proprietário numa posição de negociação favorável mas também sob maior escrutínio legal. A IHRU e o programa Renda Acessível têm pouca presença no mercado livre. A fiscalização do registo de contratos nas Finanças de Lisboa aumentou nos últimos 3 anos.
- Apartamento
- Moradia
- Quarto
Enquadramento local
Factos fiscais e de mercado em Lisboa
Contexto IRS
Rendimentos prediais tributados em IRS categoria F; taxa liberatória de 28% sobre rendimento líquido; IRS mod. 44 obrigatória em Lisboa
Serviço de Finanças
Serviços de Finanças de Lisboa 1 a 15 (por freguesia); registo online via Portal das Finanças recomendado
Nível de procura
Procura muito elevada; imóveis bem posicionados no centro arrendam em 5-10 dias; taxa de vacância < 2%
Perfil do inquilino
Jovens profissionais (25-40 anos), expatriados de tecnologia e finanças, estudantes de pós-graduação internacionais
Tempo até arrendar
Tempo médio até arrendamento: 7-14 dias para imóveis bem posicionados e a preço de mercado
Registo nas Finanças (AT)
Em Lisboa, o registo do contrato de arrendamento nas Finanças é obrigatório até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento (artigo 60.º do Código do Imposto do Selo). O incumprimento implica coima de €150 a €3.750 e invalida a cobrança de renda até regularização. Recomenda-se o registo online no e-balcão (Portal das Finanças) em vez da deslocação ao Serviço de Finanças da respetiva freguesia, dado os tempos de espera elevados em Lisboa.
Imposto de Selo
O Imposto de Selo sobre contratos de arrendamento em Lisboa corresponde a 10% de uma renda mensal e é pago pelo senhorio aquando do registo. Para uma renda mediana de €1.350/mês em Lisboa, o Imposto de Selo é de €135 por contrato. Para contratos plurianuais, o imposto de selo é calculado sobre o valor total do contrato com desconto de 50% para prazos superiores a 5 anos.
Obrigações do senhorio e do inquilino
Em Lisboa, o senhorio tem obrigação de entregar o imóvel em condições habitacionais conformes (certificado energético obrigatório mínimo F), de realizar obras de conservação ordinária no prazo máximo de 30 dias após notificação do inquilino, e de respeitar o prazo de pré-aviso para visitas (mínimo 24 horas). Com rendas acima de €1.000/mês, é prática comum exigir seguro de imóvel e de responsabilidade civil ao inquilino como cláusula contratual.
Perguntas frequentes
Qual o prazo mínimo de um contrato de arrendamento em Lisboa?
O prazo mínimo legal de um contrato de arrendamento residencial em Portugal (e em Lisboa) é de 1 ano, ao abrigo do NRAU (Lei n.º 6/2006, alterada pela Lei n.º 13/2019). Contratos por prazo inferior a 1 ano só são permitidos em situações específicas (arrendamento para habitação não permanente, estudantes). Os contratos de 1 ano são automaticamente renováveis por igual período salvo oposição à renovação com o pré-aviso legal.
Posso exigir 3 meses de caução num contrato de arrendamento em Lisboa?
Não. A lei portuguesa (artigo 1076.º CC) limita a caução a um máximo de 2 meses de renda para contratos de arrendamento residencial. Em Lisboa, onde a pressão de mercado é elevada, alguns senhorios tentam exigir 3 meses, mas esta cláusula é nula de pleno direito. O inquilino pode exigir a devolução do excesso mesmo após assinar o contrato.
O que acontece se não registar o contrato nas Finanças de Lisboa?
Se o contrato de arrendamento em Lisboa não for registado nas Finanças até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, o senhorio fica sujeito a coima entre €150 e €3.750 e não pode cobrar rendas até regularizar o registo. Além disso, não pode deduzir as despesas de manutenção do imóvel no IRS e fica sem acesso ao regime de IRS Categoria F com taxa liberatória de 28%. O registo é feito online no Portal das Finanças (e-balcão) ou presencialmente no Serviço de Finanças da sua freguesia.
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