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Assinou o contrato? O relógio começou a contar. O senhorio tem 30 dias para comunicar o contrato de arrendamento à Autoridade Tributária no Portal das Finanças — e, desde agosto de 2025, se não o fizer, o inquilino pode registá-lo por si (o chamado auto-registo). Este guia mostra o processo completo, ecrã a ecrã, incluindo o imposto do selo e os erros que geram coimas.
Porque é que o registo é obrigatório (e do seu interesse)
- É a lei — a comunicação do contrato (Modelo 2 do Imposto do Selo) é obrigatória para contratos de arrendamento e subarrendamento;
- Sem registo não há BAS — um contrato não comunicado à AT bloqueia o procedimento especial de despejo quando mais precisa dele;
- Sem registo não há recibos eletrónicos — e sem recibos não tem prova limpa de pagamento nem IRS bem entregue;
- Coimas — o incumprimento da comunicação está sujeito a penalidades e juros sobre o imposto devido;
- Desde 2025, perde o controlo — o inquilino pode auto-registar o contrato, ficando o senhorio na mesma obrigado ao imposto, mas agora com a AT a olhar para um incumprimento seu.
Passo a passo no Portal das Finanças
- Aceda ao Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt) e autentique-se com NIF e senha (ou Chave Móvel Digital);
- Procure por “Arrendamento” na barra de pesquisa ou navegue: Cidadãos → Serviços → Arrendamento;
- Escolha “Comunicar início de contrato”;
- Preencha o Modelo 2: identificação do senhorio e inquilino (NIFs), imóvel (artigo matricial e fração), tipo de contrato, data de início, prazo, valor da renda e periodicidade;
- Submeta e guarde o comprovativo (PDF);
- Aguarde a liquidação do imposto do selo — 10% sobre o valor de uma renda mensal — e pague dentro do prazo indicado na nota de cobrança (detalhes do imposto do selo);
- A partir daqui, emita todos os meses o recibo de renda eletrónico — guia passo a passo.
Prazos e datas que interessam
| Obrigação | Prazo | Onde |
|---|---|---|
| Comunicação do contrato (Modelo 2) | Até ao fim do mês seguinte ao início do contrato (na prática: 30 dias — não arrisque) | Portal das Finanças |
| Imposto do selo (10% de uma renda) | Com a liquidação emitida após a comunicação | Nota de cobrança |
| Recibo de renda eletrónico | Todos os meses, após cada recebimento | Portal das Finanças |
| Comunicação de alterações (renda, prazo) e cessação | Quando ocorram | Portal das Finanças → Arrendamento |
O auto-registo pelo inquilino: o que mudou em 2025/2026
Com as alterações recentes, um inquilino cujo contrato não foi comunicado pode registá-lo diretamente — por exemplo, para aceder a apoios à habitação ou deduções no IRS. Para o senhorio, isto significa que o “não registei para não pagar o selo” deixou de ser uma opção invisível: a AT passa a conhecer o contrato de qualquer forma, mas com um senhorio em incumprimento. Registe sempre, dentro do prazo.
Erros frequentes (e como evitá-los)
- Deixar passar os 30 dias — o erro mais comum. Registe na semana da assinatura;
- NIF do inquilino errado ou em falta — confirme os NIFs de todos os inquilinos antes de assinar; o nosso gerador de contrato obriga a preenchê-los;
- Esquecer as alterações — atualizações de renda (como a de 2026, +2,24%) e cessações também se comunicam;
- Não guardar comprovativos — o PDF da comunicação e o recibo do selo fazem parte do dossier que o BAS vai pedir se algo correr mal;
- Confundir registo com recibos — a comunicação é única (início do contrato); os recibos eletrónicos são mensais. São obrigações diferentes, ambas suas.
Perguntas frequentes
Quanto custa registar o contrato de arrendamento?
A comunicação em si é gratuita. O que paga é o imposto do selo: 10% do valor de uma renda mensal, uma única vez, no início do contrato.
Posso registar fora do prazo?
Sim, e deve — mais vale tarde com coima reduzida do que nunca. A regularização voluntária é sempre mais barata do que uma inspeção ou um despejo bloqueado.
Quem paga o imposto do selo: senhorio ou inquilino?
O encargo é do senhorio (locador), que é também o responsável pela comunicação do contrato.
Preciso de registar um contrato de quarto ou de curta duração?
Sim — a obrigação de comunicação abrange os contratos de arrendamento e subarrendamento em geral, incluindo contratos de curta duração.
Registei o contrato. E agora?
Emita o recibo eletrónico todos os meses, atualize a renda uma vez por ano e declare as rendas no IRS (categoria F). O ciclo completo está no nosso guia do NRAU para senhorios.
Comece com o contrato certo
O registo em 30 dias corre sempre bem quando o contrato já nasce completo — NIFs, artigo matricial, renda e prazos no sítio certo. → Gere gratuitamente o seu contrato de arrendamento conforme o NRAU e receba também a checklist das obrigações pós-assinatura.
