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Depende de quem lá vivia. A regra geral do artigo 1051.º, alínea d), do Código Civil é que o contrato de locação caduca «por morte do locatário» — mas, no arrendamento para habitação, o artigo 1106.º abre uma exceção larga: o contrato não caduca se sobreviver ao arrendatário o cônjuge com residência no locado, quem com ele vivesse em união de facto há mais de um ano, ou quem com ele vivesse em economia comum há mais de um ano.
Havendo transmissão, ela tem de lhe ser comunicada em três meses (artigo 1107.º). Não havendo, ainda assim só pode exigir o imóvel seis meses depois (artigo 1053.º). Este é um dos pontos em que mais senhorios se enganam — e em que o erro é caro, porque a resposta muda consoante o contrato seja habitacional ou comercial, e consoante tenha sido celebrado antes ou depois do NRAU.
O essencial em 30 segundos
- Na habitação, o contrato não caduca se sobreviver cônjuge, unido de facto ou pessoa em economia comum há mais de um ano (art. 1106.º).
- Não há transmissão para quem tenha outra casa, própria ou arrendada, na mesma área geográfica (art. 1106.º, n.º 4).
- A transmissão deve ser comunicada ao senhorio em 3 meses, sob pena de indemnização (art. 1107.º).
- Sem transmissão, o imóvel só pode ser exigido 6 meses depois da morte (art. 1053.º).
A regra geral: caducidade por morte
O artigo 1051.º enumera os casos de caducidade da locação. A alínea d) é a que nos interessa: o contrato caduca «por morte do locatário ou, tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em contrário».
Essa ressalva final liga-se ao artigo 1059.º, n.º 1: «A posição contratual do locatário é transmissível por morte dele ou, tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, se assim tiver sido convencionado por escrito.» Ou seja, as partes podem, no próprio contrato, prever a transmissão.
Mas, na maioria dos casos, não é essa cláusula que decide. É o regime especial do arrendamento urbano.
Habitação: quem pode suceder no contrato (artigo 1106.º)
O artigo 1106.º, n.º 1, do Código Civil determina que «o arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário» quando lhe sobreviva uma das seguintes pessoas:
| Quem | Requisito | Base legal |
|---|---|---|
| Cônjuge | Com residência no locado | Art. 1106.º, n.º 1, a), CC |
| Unido de facto | Vivesse com o arrendatário em união de facto + de 1 ano | Art. 1106.º, n.º 1, b), CC |
| Pessoa em economia comum | Vivesse com o arrendatário em economia comum + de 1 ano | Art. 1106.º, n.º 1, c), CC |
Havendo mais do que um candidato
O n.º 3 fixa a ordem. A posição de arrendatário transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que vivesse em união de facto com o falecido, depois para o parente ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho, e por fim para o mais velho de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.
A exclusão que muitos senhorios desconhecem
Morte perto do fim do contrato
O n.º 5 resolve um caso-limite: «A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses a contar do decesso.» Mesmo com o contrato a terminar, há um mínimo de seis meses contados da morte.
Contratos anteriores ao NRAU: a lista é bem mais longa
Se o contrato é antigo, não é o artigo 1106.º que manda. O artigo 26.º, n.º 2, da Lei n.º 6/2006 determina que, aos contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU (Decreto-Lei n.º 321-B/90) e aos contratos não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, «à transmissão por morte aplica-se o disposto nos artigos 57.º e 58.º». O artigo 28.º, n.º 1, estende, com as necessárias adaptações, esse regime aos contratos ainda mais antigos referidos no artigo 27.º
E o artigo 57.º do NRAU protege um universo bastante mais alargado de pessoas:
| Alínea | Quem sobrevive ao primitivo arrendatário | Requisito |
|---|---|---|
| a) | Cônjuge | Com residência no locado |
| b) | Unido de facto | União de facto há mais de 2 anos e residência no locado há mais de 1 ano |
| c) | Ascendente em 1.º grau | Convivesse com ele há mais de 1 ano |
| d) | Filho ou enteado | Com menos de 1 ano de idade, ou convivência superior a 1 ano sendo menor, ou com menos de 26 anos frequentando o 11.º/12.º ano ou ensino médio ou superior |
| e) | Filho ou enteado com deficiência | Convivência superior a 1 ano e grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% |
| f) | Filho ou enteado com 65 ou mais anos | Convivência superior a 5 anos e rendimento anual bruto corrigido do agregado inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais |
A transmissão opera pela ordem das alíneas (n.º 2) e vale aqui a mesma exclusão da segunda casa prevista no n.º 3, em termos idênticos aos do artigo 1106.º, n.º 4, do Código Civil.
Dois efeitos que interessam particularmente ao senhorio de um contrato antigo:
- N.º 5 — se a posição se transmitir para ascendente com idade inferior a 65 anos à data da morte, «o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de 2 anos»;
- N.º 6 — transmitindo-se para filho ou enteado ao abrigo da alínea d), o contrato fica submetido ao NRAU quando este atingir a maioridade ou, se frequentar o 11.º/12.º ano ou ensino pós-secundário ou superior, quando perfizer 26 anos — igualmente com prazo certo de 2 anos na falta de acordo. Excetua-se o caso da alínea e).
Não habitacional: a regra inverte-se
Aqui a lógica é exatamente a oposta da habitação — e depende também da idade do contrato.
Contratos sujeitos ao Código Civil
Artigo 1113.º, n.º 1: «O arrendamento não caduca por morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de três meses, com cópia dos documentos comprovativos da ocorrência.» O n.º 2 manda aplicar o artigo 1107.º com as necessárias adaptações. O enquadramento completo destes contratos está no guia do arrendamento comercial: prazos, renovação e denúncia.
Contratos antigos (artigo 58.º do NRAU)
«O arrendamento para fins não habitacionais termina com a morte do primitivo arrendatário, salvo existindo sucessor que há mais de três anos exerça profissão liberal ou explore estabelecimento comercial, no locado, em comum com o arrendatário primitivo.» E o n.º 2 exige que esse sucessor comunique ao senhorio, «nos três meses posteriores ao decesso, a vontade de continuar a exploração».
Note a diferença: num contrato comercial moderno, o contrato continua e são os sucessores que têm de renunciar; num contrato antigo, o contrato termina salvo se houver um sucessor que já explorava o negócio em comum há mais de três anos.
A comunicação obrigatória de três meses
O artigo 1107.º do Código Civil impõe o dever de informar: «Por morte do arrendatário, a transmissão do arrendamento, ou a sua concentração no cônjuge sobrevivo, deve ser comunicada ao senhorio, com cópia dos documentos comprovativos e no prazo de três meses a contar da ocorrência.»
E o n.º 2 tem dentes: «A inobservância do disposto no número anterior obriga o transmissário faltoso a indemnizar por todos os danos derivados da omissão.» Se descobriu tarde a morte do inquilino e sofreu prejuízos com isso — rendas não cobradas, comunicações enviadas a quem já não existia, um processo instaurado sem necessidade —, esta é a norma a invocar.
Divórcio e casa de morada de família
Situação vizinha e igualmente frequente. Se o locado for casa de morada de família, o artigo 1105.º determina que, em caso de divórcio ou separação judicial de pessoas e bens, o destino do arrendamento «é decidido por acordo dos cônjuges, podendo estes optar pela transmissão ou pela concentração a favor de um deles». Na falta de acordo, decide o tribunal, «tendo em conta a necessidade de cada um, os interesses dos filhos e outros factores relevantes» (n.º 2). O acordo homologado ou a decisão judicial «são notificados oficiosamente ao senhorio» (n.º 3).
Tabela de prazos
| Situação | Prazo | Base legal |
|---|---|---|
| Comunicar ao senhorio a transmissão por morte | 3 meses a contar da ocorrência, com cópia dos documentos comprovativos | Art. 1107.º, n.º 1, CC |
| Falta dessa comunicação | Obriga o transmissário a indemnizar todos os danos derivados da omissão | Art. 1107.º, n.º 2, CC |
| Renúncia à transmissão (não habitacional, CC) | 3 meses | Art. 1113.º, n.º 1, CC |
| Vontade de continuar a exploração (contratos antigos não habitacionais) | 3 meses posteriores ao decesso | Art. 58.º, n.º 2, NRAU |
| Morte nos 6 meses anteriores ao termo do contrato | Permanência no locado por período não inferior a 6 meses a contar do decesso | Art. 1106.º, n.º 5, CC |
| Não havendo transmissão: restituição do imóvel | Só exigível passados 6 meses sobre a verificação do facto | Art. 1053.º, CC |
Checklist do senhorio quando o inquilino falece
- Não trate o imóvel como devoluto. Mesmo havendo caducidade, o artigo 1053.º impede-o de exigir a restituição antes de seis meses sobre a morte. Entrar no locado por sua iniciativa nunca é solução.
- Peça a certidão de óbito e a documentação que comprova o direito invocado por quem está no imóvel.
- Identifique o regime aplicável pela data do contrato: artigo 1106.º do Código Civil ou artigo 57.º do NRAU, para habitação; artigo 1113.º do Código Civil ou artigo 58.º do NRAU, para fins não habitacionais.
- Verifique a exclusão da segunda casa (art. 1106.º, n.º 4, ou art. 57.º, n.º 3): quem tem outra casa, própria ou arrendada, na mesma área geográfica não tem direito à transmissão.
- Confirme os requisitos temporais: um ano de união de facto ou de economia comum no regime do Código Civil; dois anos de união de facto e um de residência no regime do NRAU.
- Conte os três meses do artigo 1107.º e registe a data em que a comunicação chegou — dela depende a indemnização do n.º 2.
- Verifique se a transmissão altera o regime do contrato (art. 57.º, n.os 5 e 6, do NRAU) e, se sim, prepare a proposta de novo prazo e de atualização da renda.
- Atualize o registo do contrato na AT e reemita os recibos em nome do novo arrendatário.
- Peça aconselhamento jurídico antes de comunicar seja o que for. Uma comunicação dirigida à pessoa errada, ou a um só cônjuge quando o artigo 12.º da Lei n.º 6/2006 exige ambos, é ineficaz.
Perguntas frequentes
O contrato acaba automaticamente quando o inquilino morre?
Nem sempre. A regra do artigo 1051.º, alínea d), do Código Civil é a caducidade por morte do locatário, salvo convenção escrita em contrário. Mas no arrendamento habitacional o artigo 1106.º afasta essa caducidade se sobreviver cônjuge com residência no locado, unido de facto há mais de um ano ou pessoa em economia comum há mais de um ano. No arrendamento não habitacional sujeito ao Código Civil, o artigo 1113.º determina mesmo que o contrato não caduca.
O companheiro do meu inquilino diz que fica com o contrato. Tem direito?
Se o contrato estiver sujeito ao Código Civil, o artigo 1106.º, n.º 1, alínea b), exige união de facto há mais de um ano. Em contratos anteriores ao NRAU, o artigo 57.º, n.º 1, alínea b), é mais exigente: união de facto há mais de dois anos e residência no locado há mais de um ano. Em ambos os casos, não há transmissão se o interessado tiver outra casa, própria ou arrendada, na área geográfica definida na lei.
Quanto tempo tenho de esperar para reaver o imóvel se não houver transmissão?
Seis meses. O artigo 1053.º do Código Civil determina que, nos casos de caducidade das alíneas b) e seguintes do artigo 1051.º — onde se inclui a morte do locatário —, a restituição do prédio «só pode ser exigida passados seis meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade».
Ninguém me comunicou a morte do arrendatário. O que posso fazer?
O artigo 1107.º, n.º 1, impõe a comunicação no prazo de três meses a contar da ocorrência, com cópia dos documentos comprovativos. O n.º 2 estabelece que a inobservância desse dever «obriga o transmissário faltoso a indemnizar por todos os danos derivados da omissão». Documente os prejuízos e procure aconselhamento jurídico.
E se o arrendamento for de uma loja ou de um escritório?
Nos contratos sujeitos ao Código Civil, o artigo 1113.º determina que o arrendamento não caduca por morte do arrendatário, podendo os sucessores renunciar à transmissão no prazo de três meses. Nos contratos antigos abrangidos pelo artigo 58.º do NRAU, o arrendamento termina com a morte do primitivo arrendatário, salvo existindo sucessor que há mais de três anos exerça profissão liberal ou explore estabelecimento comercial no locado em comum com ele, o qual deve comunicar a vontade de continuar a exploração nos três meses posteriores ao decesso.
A transmissão muda a renda ou o prazo do contrato?
No regime do Código Civil, não: o transmissário sucede no contrato tal como está. Nos contratos antigos, sim em dois casos — o artigo 57.º, n.os 5 e 6, do NRAU submete o contrato ao NRAU, com prazo certo de dois anos na falta de acordo, quando a transmissão opera para ascendente com menos de 65 anos ou, findas as condições da alínea d), para filho ou enteado.
Antecipe-se: a cláusula e o dossiê certos
A morte de um inquilino é um dos momentos em que a qualidade do contrato original mais se nota: ocupantes identificados, moradas de comunicação corretas, regime aplicável claro. Reveja também os prazos gerais de cessação do contrato e mantenha o histórico documental em ordem — é o que evita que uma situação delicada se transforme num processo caro. Pode gerar gratuitamente um contrato de arrendamento conforme o NRAU com todos os ocupantes e comunicações bem definidos, e encontrar mais guias no hub de artigos da Aluseg.
Este artigo tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento jurídico. O regime aplicável depende da data do contrato e dos factos concretos de cada caso. Perante o falecimento de um arrendatário, consulte um advogado ou solicitador antes de tomar qualquer medida.
