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A caução é a maior fonte de conflito no fim de um arrendamento — e quase sempre porque nada ficou escrito no início.
Este guia explica o limite legal da caução, a diferença para a renda antecipada, quando e como deve ser devolvida, e os passos concretos para a recuperar quando o senhorio não devolve.
O essencial em 30 segundos
- A caução máxima legal é de 2 rendas (art. 1076.º, n.º 2 do Código Civil) — cláusulas acima disso são nulas.
- Caução ≠ renda antecipada: a antecipada (máx. 2 meses) abate nos últimos meses; a caução devolve-se no fim.
- Senhorio não devolve? Carta registada → prova → Julgados de Paz (até 15.000 €, sem advogado).
- A melhor proteção: vistoria de entrada assinada + comprovativo do pagamento da caução.
Quanto pode ser a caução? O limite legal
O artigo 1076.º, n.º 2 do Código Civil permite às partes caucionar o cumprimento das obrigações «até ao valor correspondente a duas rendas». Ou seja: uma caução de 3 rendas viola a lei.
A caução deve ficar escrita no contrato — valor, finalidade e condições de devolução — e o pagamento deve ter comprovativo (transferência e, idealmente, uma declaração de caução assinada).
Caução, renda antecipada e fiador: três coisas diferentes
| Figura | O que é | Limite legal |
|---|---|---|
| Caução | Garantia entregue no início, devolvida no fim se não houver danos ou dívidas | até 2 rendas art. 1076.º, n.º 2 CC |
| Renda antecipada | Rendas futuras pagas adiantado — abatem nos últimos meses | máx. 2 meses mediante acordo escrito (art. 1076.º, n.º 1 CC) |
| Fiador | Terceiro que responde pelas dívidas do inquilino | Sem limite legal de valor — é uma garantia pessoal |
Um pedido de «2 rendas de caução + 2 de adiantamento + fiador» é legal se tudo estiver escrito — mas pesado. Antes de assinar, verifique gratuitamente o contrato: cláusulas de caução acima do limite são nulas.
Quando é que a caução é devolvida?
No fim do contrato, depois de o senhorio verificar o estado do imóvel e as contas (rendas e despesas em dia). A lei não fixa um prazo específico de devolução — o que torna decisivo o que ficou documentado:
- Vistoria de entrada e inventário assinados no início — sem eles, é a palavra de um contra a do outro (modelo de vistoria grátis);
- Vistoria de saída feita em conjunto na entrega das chaves, com fotografias;
- Desgaste normal não é dano: paredes a precisar de pintura após anos de uso são desgaste; um vidro partido é dano.
O senhorio não devolve a caução: 3 passos
- Interpele por escrito — carta registada com aviso de receção (ou email com confirmação), pedindo a devolução num prazo razoável (10–15 dias) e juntando o comprovativo do pagamento da caução e as fotos da saída;
- Reúna a prova: contrato, comprovativo da caução, vistorias, fotografias, comunicações trocadas. Se o senhorio invoca danos, cabe-lhe demonstrá-los e apresentar valores plausíveis;
- Sem acordo, recorra aos Julgados de Paz (para valores até 15.000 €, com custas reduzidas e sem necessidade de advogado) ou aos tribunais. Na prática, a carta registada bem documentada resolve a maioria dos casos.
Para senhorios: como reter a caução sem risco
A retenção (total ou parcial) só se sustenta com prova: vistoria de entrada assinada, inventário, vistoria de saída, fotografias e faturas/orçamentos das reparações.
Guarde a caução separada, devolva o remanescente rapidamente e documente cada dedução — um processo limpo evita Julgados de Paz e avaliações negativas. Os modelos de vistoria de saída e de declaração de caução são gratuitos.
Perguntas frequentes
Qual é o valor máximo legal da caução?
Duas rendas (art. 1076.º, n.º 2 do Código Civil). Qualquer cláusula acima disso é nula nessa parte — o inquilino pode exigir a redução.
A caução pode pagar o último mês de renda?
Não, salvo acordo do senhorio: a caução garante danos e dívidas apuradas no fim, não substitui rendas. Quem quer «rendas pagas adiantado» usa a figura da renda antecipada, por escrito e até 2 meses.
Em quanto tempo deve a caução ser devolvida?
A lei não fixa prazo. A prática razoável é a devolução após a verificação do imóvel na entrega das chaves — dias, não meses. Por isso a vistoria de saída conjunta é tão importante: fecha as contas no momento.
O senhorio pode descontar a pintura na caução?
Só se for além do desgaste normal de utilização. Pintura envelhecida por uso normal é responsabilidade do senhorio; danos causados pelo inquilino (buracos, manchas anómalas) podem ser descontados, com prova.
Não tenho comprovativo de ter pago a caução — e agora?
Procure prova indireta: transferência bancária, mensagens, referência à caução no contrato. Para o futuro: pague sempre por transferência e exija uma declaração de caução assinada no ato.
Nota: artigo informativo — não constitui aconselhamento jurídico.
