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Desde agosto de 2025, o registo do contrato de arrendamento junto da Autoridade Tributária (AT) é mais importante do que nunca: os inquilinos que não vejam o seu contrato registado passaram a ter o direito de o fazer eles próprios — o chamado auto-registo. Isto significa que os senhorios que não cumprirem o prazo legal podem perder o controlo sobre os dados comunicados ao fisco.
Este guia explica porque é obrigatório o registo, qual o prazo, como fazê-lo no Portal das Finanças e o que acontece se não o fizer.
Porque é o Registo Obrigatório?
O registo do contrato de arrendamento junto da AT cumpre duas funções principais:
1. Fiscal:
Permite à AT controlar os rendimentos prediais (Categoria F do IRS) do senhorio. Sem registo, o senhorio não pode declarar despesas dedutíveis associadas ao imóvel, e pode ser alvo de inspecção tributária.
2. Jurídica:
O contrato registado é o que prevalece em caso de litígio. Se o inquilino invocar um contrato verbal ou uma versão diferente do contrato, o registo na AT constitui prova privilegiada do acordo efectivamente celebrado.
Qual é o Prazo?
O senhorio tem 30 dias a contar da data de assinatura do contrato para o registar na AT. Este prazo é perentório — não existe prorrogação automática.
Desde agosto de 2025 (entrada em vigor da norma da Mais Habitação sobre auto-registo), se o senhorio não registar dentro do prazo, o inquilino pode iniciar o registo por sua conta, comunicando à AT os termos do contrato tal como os conhece. Esta situação pode criar discrepâncias entre a versão do senhorio e a do inquilino — com potenciais implicações fiscais e jurídicas para o senhorio.
Passo a Passo: Registar no Portal das Finanças
O que precisa:
- NIF e senha de acesso ao Portal das Finanças
- Artigo matricial do imóvel (disponível na caderneta predial ou no IMI)
- Dados do inquilino: NIF, nome completo
- Data de início do contrato, valor da renda e duração
- Cópia do contrato assinado (para upload)
- Aceda ao Portal das Finanças em portaldasfinancas.gov.pt e faça login com o seu NIF e senha (ou Chave Móvel Digital).
- No menu principal, seleccione: Imóveis > Arrendamento > Comunicar Contrato de Arrendamento.
- Introduza o artigo matricial do imóvel. O sistema deverá reconhecê-lo automaticamente.
- Preencha os dados do inquilino: NIF e nome. Se o inquilino não tiver NIF português (p. ex., estrangeiro recém-chegado), contact a AT para instrução específica.
- Indique o tipo de contrato (habitação permanente), data de início, duração e valor mensal da renda.
- Carregue uma cópia digitalizada do contrato assinado em PDF.
- Reveja os dados e submeta. Guarde o comprovativo de comunicação com o número de referência atribuído.
Nova Regra: Auto-Registo pelo Inquilino (Agosto 2025)
A partir de agosto de 2025, se o senhorio não registar o contrato dentro do prazo de 30 dias, o inquilino tem o direito de o fazer — processo denominado auto-registo.
O que significa para o senhorio:
- O auto-registo pelo inquilino não substitui a obrigação do senhorio — este continua sujeito a coima.
- Os dados comunicados pelo inquilino podem não coincidir com os que o senhorio pretende comunicar (p. ex., em termos de valor de renda, data de início, condições especiais).
- Em caso de discrepância, a AT pode pedir esclarecimentos a ambas as partes.
- Para evitar esta situação, registe sempre no prazo. Utilize a AluSeg para registo automático no momento da assinatura do contrato.
O Que Acontece Se Não Registar?
Consequências fiscais:
- Coima entre €150 e €3.750, consoante a situação (pessoa singular ou colectiva, reincidência).
- Impossibilidade de deduzir despesas associadas ao imóvel no IRS (artigo 41.º do CIRS).
- Os rendimentos de arrendamento continuam sujeitos a tributação mesmo sem registo — a AT pode notificá-lo com base em outros dados.
Consequências jurídicas:
- Sem registo, o senhorio tem dificuldade em provar a existência do contrato em caso de litígio.
- O inquilino pode invocar o auto-registo e comunicar condições diferentes das acordadas.
Questões Práticas — Perguntas Frequentes
Posso registar um contrato celebrado há mais de 30 dias?
Sim, mas estará sujeito a coima. Registe assim que possível — é sempre melhor tarde do que nunca do ponto de vista fiscal.
E se o inquilino não tiver NIF?
Cidadãos estrangeiros que ainda não obtiveram NIF em Portugal devem fazê-lo antes da assinatura do contrato. O NIF pode ser obtido numa Loja do Cidadão ou num Serviço de Finanças, com apresentação do passaporte.
O registo é gratuito?
Sim, o registo do contrato de arrendamento no Portal das Finanças é totalmente gratuito.
Tenho de registar renovações e aditamentos?
Sim. Qualquer alteração significativa ao contrato (aumento de renda, mudança de inquilino, prorrogação) deve ser comunicada à AT.
