Procedimento Especial de Despejo (PED) em Portugal — Guia Completo 2026

O Procedimento Especial de Despejo (PED) é o mecanismo legal criado em Portugal para agilizar a recuperação de imóveis arrendados em situação de incumprimento. Foi introduzido para contornar a lentidão dos tribunais, permitindo que a maioria dos despejos por impagamento seja resolvida de forma administrativa, em meses em vez de anos.

Este guia explica tudo o que precisa de saber: o que é o PED, quando pode usá-lo, como submetê-lo passo a passo e o que esperar em cada fase.

O Que é o PED?

O PED (Procedimento Especial de Despejo) é um procedimento administrativo simplificado, gerido pelo Balcão Nacional do Arrendamento (BAS), que permite ao senhorio obter um título de desocupação sem necessitar de uma acção judicial completa.

Principais características:

• Mais rápido do que a via judicial — tipicamente 3 a 6 meses num caso não contestado.
• Mais barato — taxa de submissão de €25 a €50, sem custos de advogado obrigatório na fase inicial.
• Disponível online e presencialmente em qualquer balcão BAS.
• Aplicável a situações de impagamento, fim de prazo e denúncia do contrato.

Quando Pode Usar o PED?

O PED pode ser utilizado nas seguintes situações:

1. Impagamento de renda

O senhorio pode iniciar o PED quando o inquilino acumula mais de 3 meses de rendas em atraso, ou quando efectuou pelo menos 4 pagamentos tardios num período de 12 meses (mesmo que os valores tenham sido posteriormente pagos).

2. Fim do prazo do contrato sem desocupação

Quando o contrato terminou e o inquilino se recusa a sair, mesmo após o prazo de pré-aviso cumprido pelo senhorio.

3. Rescisão por incumprimento

Quando o inquilino violou outras cláusulas do contrato (uso indevido do imóvel, subarrendamento não autorizado, obras sem permissão) e o senhorio enviou a devida notificação de resolução.

Passo a Passo: Submeter o PED no BAS

Documentos necessários:

• Cópia do contrato de arrendamento assinado por ambas as partes
• Comprovativo de registo do contrato na Autoridade Tributária (AT)
• Prova do incumprimento: extractos bancários mostrando ausência de pagamentos, cópias de avisos enviados
• Cópias de toda a correspondência formal enviada ao inquilino (com avisos de recepção)
• Documento de identidade do senhorio

1. Aceda ao portal do BAS em basconsultation.mj.pt ou dirija-se presencialmente a um balcão.
2. Preencha o formulário de pedido de despejo (disponível online).
3. Anexe todos os documentos listados acima.
4. Pague a taxa de submissão (€25 a €50, consoante o valor da renda).
5. Guarde o número de processo atribuído — utilizá-lo-á para acompanhar o estado do pedido.

O Que Acontece Depois da Submissão

Fase 1 — Notificação ao inquilino (dias 1–15):

O BAS notifica formalmente o inquilino da instauração do PED, concedendo-lhe um prazo de 15 dias para se opor ou, no caso de impagamento, para pagar as rendas em atraso e as custas do processo.

Fase 2a — Caso sem oposição (mais comum):

Se o inquilino não se opuser nem pagar no prazo de 15 dias, o BAS emite automaticamente o título de desocupação. O senhorio pode então agendar o despejo com o agente de execução, que procederá à desocupação do imóvel com o auxílio das autoridades, se necessário.

Fase 2b — Caso com oposição:

Se o inquilino apresentar oposição, o processo é remetido para o Tribunal. Neste caso, o processo converte-se numa acção judicial normal, com prazos mais longos (tipicamente 6 a 18 meses adicionais). A oposição é, no entanto, rara em casos de impagamento documentado.

Prazos e Duração Esperada

• PED não contestado — despejo em 6 a 8 semanas após emissão do título: duração total típica de 3 a 5 meses.
• PED contestado (remetido ao Tribunal): 9 a 18 meses adicionais.
• Inquilino vulnerável: podem aplicar-se moratórias temporárias que prolongam o processo.
• Época de férias (Agosto): os prazos processuais são suspensos — conte com atrasos adicionais.

Custos e Honorários

O PED foi desenhado para ser acessível a senhorios sem representação legal obrigatória na fase administrativa. Contudo, se o processo for remetido para tribunal, é aconselhável constituir mandatário.

• Taxa de submissão BAS: €25 a €50
• Agente de execução (para concretizar o despejo físico): €150 a €400, dependendo da complexidade
• Advogado (fase tribunal, se necessário): €500 a €2.000+

Se tiver seguro de rendas (GLI) com cobertura jurídica, estes custos podem ser total ou parcialmente cobertos pela apólice.

Alternativas ao PED

Acordo extrajudicial:

Em muitos casos, uma negociação directa com o inquilino — propondo um plano de pagamento ou uma saída negociada — pode resolver a situação mais rapidamente e com menos custos do que o PED. Formalize sempre qualquer acordo por escrito.

Acção de despejo por via judicial:

Para situações mais complexas (inquilinos com protecções especiais, imóveis sem registo na AT, contratos anteriores a 1990), a via judicial pode ser mais adequada. Consulte um advogado especializado em arrendamento.