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O despejo especial é a via mais rápida para reaver um imóvel em Portugal — mas mesmo assim demora vários meses. Ter o contrato registado e a documentação em ordem desde o primeiro dia é o que separa uma recuperação de meses de uma de mais de um ano.
O problema
Quando um inquilino deixa de pagar, cada mês que passa é renda que provavelmente nunca será recuperada. Em Portugal, cerca de um em cada quatro senhorios já enfrentou rendas em atraso nos últimos três anos.
O instinto é avançar de imediato para tribunal, mas o processo comum pode arrastar-se. O despejo especial foi criado para encurtar esse calvário — e continua a ser técnico, com vários pontos onde um pequeno erro processual atira o senhorio para o fim da fila.
Se ainda está na fase inicial do atraso, comece por aqui: o que fazer quando o inquilino não paga a renda — este guia foca-se na fase seguinte.
As fases do despejo, passo a passo
O procedimento corre pelo BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio, ex-BNA) e segue, em traços gerais, estas fases:
- Requerimento de despejo — submetido com o contrato, o comprovativo da comunicação ao inquilino e a taxa.
- Notificação do inquilino — prazo curto para se opor ou desocupar.
- Oposição ou silêncio — sem oposição converte-se em título para desocupação; com oposição sobe a tribunal.
- Desocupação efetiva — com o título, recorre-se a agente de execução se necessário.
Os erros que mais atrasam um despejo
- Contrato não registado na AT — fragiliza toda a base do processo.
- Comunicação de resolução mal feita — tem requisitos de forma e prazo.
- Valores em dívida mal calculados — renda, juros e despesas têm de estar discriminados.
Quanto custa, realmente, esperar?
A ferramenta de solvência da AluSeg modela a exposição financeira líquida do senhorio num cenário realista: cerca de 6 meses de despejo mais ~€1.500 de custos legais, descontadas as garantias. Em termos de mercado, o prejuízo de um incumprimento prolongado situa-se frequentemente entre €5.400 e €10.800 — e mais nas rendas altas de Lisboa (acima de €18/m²) e Porto (acima de €15/m²).
O melhor despejo, porém, é o que nunca acontece. Avaliar a solvência do candidato antes de assinar é a forma mais barata de evitar todo este processo.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora um despejo em Portugal?
Mesmo pela via especial, um caso não contestado leva tipicamente cerca de 6 meses; um caso contestado pode demorar bastante mais.
Preciso de advogado?
Não é sempre obrigatório, mas o apoio jurídico reduz erros que custam meses — e muitas apólices de seguro de rendas incluem este custo.
