{"id":6083,"date":"2026-05-29T09:00:00","date_gmt":"2026-05-29T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/aluseg.com\/?p=2002"},"modified":"2026-07-21T12:37:13","modified_gmt":"2026-07-21T12:37:13","slug":"nrau-explained-what-every-landlord-needs-to-know-in-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aluseg.com\/en\/nrau-explained-what-every-landlord-needs-to-know-in-2026\/","title":{"rendered":"NRAU Explained: What Every Landlord Needs to Know in 2026"},"content":{"rendered":"<p>O <strong>NRAU \u2014 Novo Regime do Arrendamento Urbano<\/strong> \u2014 \u00e9 a lei que rege praticamente tudo na rela\u00e7\u00e3o entre senhorio e inquilino em Portugal: o tipo de contrato que pode assinar, quando e como pode aumentar a renda, como termina um contrato e o que fazer quando algo corre mal. Este guia explica o essencial em linguagem clara, com os prazos e regras em vigor em 2026.<\/p>\n<h2>O que \u00e9 o NRAU?<\/h2>\n<p>O NRAU foi aprovado pela <strong>Lei n.\u00ba 6\/2006<\/strong> e alterado v\u00e1rias vezes desde ent\u00e3o \u2014 com destaque para a Lei n.\u00ba 31\/2012 (que agilizou o despejo), a Lei n.\u00ba 13\/2019 (que refor\u00e7ou a estabilidade dos contratos) e, mais recentemente, o pacote <strong>Mais Habita\u00e7\u00e3o (Lei n.\u00ba 56\/2023)<\/strong>, que mexeu em rendas, cau\u00e7\u00e3o e registo de contratos. Em conjunto com o C\u00f3digo Civil, \u00e9 o quadro legal de refer\u00eancia para qualquer arrendamento habitacional. Aten\u00e7\u00e3o: est\u00e1 em curso uma nova revis\u00e3o profunda \u2014 veja o <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/novo-regime-arrendamento-2026\/\">novo regime do arrendamento aprovado em julho de 2026<\/a> e o que pode mudar.<\/p>\n<p>Na pr\u00e1tica, o NRAU responde a quatro perguntas que todo o senhorio faz:<\/p>\n<ul>\n<li>Que tipo de contrato posso assinar e por quanto tempo?<\/li>\n<li>Quanto e quando posso atualizar a renda?<\/li>\n<li>Como posso (eu ou o inquilino) terminar o contrato?<\/li>\n<li>O que acontece se o inquilino deixar de pagar?<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Tipos de contrato de arrendamento no NRAU<\/h2>\n<p>O NRAU prev\u00ea duas grandes modalidades para habita\u00e7\u00e3o:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Modalidade<\/th>\n<th>Dura\u00e7\u00e3o<\/th>\n<th>Renova\u00e7\u00e3o<\/th>\n<th>Para quem faz sentido<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Prazo certo<\/strong><\/td>\n<td>Dura\u00e7\u00e3o definida no contrato (regra geral, m\u00ednimo de 1 ano para habita\u00e7\u00e3o permanente)<\/td>\n<td>Renova automaticamente no fim do prazo, salvo oposi\u00e7\u00e3o v\u00e1lida de uma das partes<\/td>\n<td>A esmagadora maioria dos arrendamentos habitacionais<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Dura\u00e7\u00e3o indeterminada<\/strong><\/td>\n<td>Sem termo definido<\/td>\n<td>N\u00e3o se aplica \u2014 vigora at\u00e9 den\u00fancia<\/td>\n<td>Rela\u00e7\u00f5es de longa dura\u00e7\u00e3o; d\u00e1 mais estabilidade ao inquilino<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Nos contratos com prazo certo, se nada for dito, o contrato considera-se celebrado pelo per\u00edodo que estiver estipulado e renova-se por per\u00edodos sucessivos. A oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o tem de respeitar prazos de pr\u00e9-aviso legais \u2014 falhar o prazo significa, na pr\u00e1tica, mais um ciclo de renova\u00e7\u00e3o. Veja os prazos em detalhe no nosso guia sobre <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/rescisao-contrato-arrendamento-prazos\/\">rescis\u00e3o de contrato de arrendamento<\/a>.<\/p>\n<p>Para situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas \u2014 estudantes, habita\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria \u2014 existem regras pr\u00f3prias que explicamos em <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/contratos-curta-duracao-2026\/\">contratos de curta dura\u00e7\u00e3o<\/a>.<\/p>\n<h2>A renda: fixa\u00e7\u00e3o, atualiza\u00e7\u00e3o e limites<\/h2>\n<p>A renda inicial \u00e9 livremente fixada entre as partes (com exce\u00e7\u00f5es em programas de renda apoiada\/acess\u00edvel). Se n\u00e3o sabe quanto pedir, use dados reais do mercado por concelho e tipologia no nosso <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/simulador-de-mercado-de-arrendamento\/\">Simulador de Mercado de Arrendamento<\/a> \u2014 \u00e9 gratuito.<\/p>\n<p>Depois de assinado o contrato, a renda s\u00f3 pode ser atualizada:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Anualmente, pelo coeficiente do INE<\/strong> \u2014 publicado todos os anos em outubro e aplic\u00e1vel no ano seguinte, mediante comunica\u00e7\u00e3o escrita ao inquilino com 30 dias de anteced\u00eancia. Explicamos o c\u00e1lculo passo a passo no guia da <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/atualizacao-rendas-coeficiente-2026\/\">atualiza\u00e7\u00e3o anual de rendas<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Por acordo entre as partes<\/strong> \u2014 por exemplo, em contrapartida de obras.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Aten\u00e7\u00e3o: a comunica\u00e7\u00e3o da atualiza\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 uma formalidade decorativa. Sem comunica\u00e7\u00e3o v\u00e1lida, o aumento n\u00e3o \u00e9 exig\u00edvel \u2014 e rendas atualizadas &#8220;por h\u00e1bito&#8221; podem ter de ser devolvidas.<\/p>\n<h2>Cau\u00e7\u00e3o, rendas antecipadas e garantias<\/h2>\n<p>O NRAU permite exigir cau\u00e7\u00e3o e antecipa\u00e7\u00e3o de rendas dentro de limites legais. Desde a Mais Habita\u00e7\u00e3o, a pr\u00e1tica de mercado consolidou-se em torno de: 1 renda do m\u00eas corrente + rendas antecipadas + cau\u00e7\u00e3o, dentro dos tetos legais em vigor. Mais importante do que maximizar garantias \u00e9 <strong>escolher bem o inquilino<\/strong>: uma cau\u00e7\u00e3o de 2 meses n\u00e3o cobre um incumprimento que, em m\u00e9dia, custa 6 a 12 meses entre processo e recupera\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Antes de assinar, passe os candidatos pela nossa <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/calculadora-de-solvencia-de-inquilinos\/\">Calculadora de Solv\u00eancia de Inquilinos<\/a> e veja o nosso comparativo <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/gli-vs-fiador-melhor-garantia\/\">seguro de rendas vs. fiador<\/a>.<\/p>\n<h2>Obriga\u00e7\u00f5es fiscais do senhorio (que o NRAU n\u00e3o perdoa)<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Registo do contrato na AT em 30 dias<\/strong> (Modelo 2 do Imposto do Selo) \u2014 desde 2025, se o senhorio n\u00e3o registar, o inquilino pode faz\u00ea-lo. Guia completo: <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/registo-contrato-at-prazo-30-dias\/\">registo do contrato nas Finan\u00e7as<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Imposto do selo<\/strong> \u2014 10% sobre uma renda, liquidado com o registo. Detalhes: <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/imposto-selo-arrendamento\/\">imposto do selo no arrendamento<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Recibos de renda eletr\u00f3nicos<\/strong> no Portal das Finan\u00e7as, m\u00eas a m\u00eas. Como emitir: <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/recibo-renda-eletronico-financas\/\">recibo de renda eletr\u00f3nico<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Declara\u00e7\u00e3o anual de rendas no IRS<\/strong> (categoria F, com possibilidade de englobamento ou taxa aut\u00f3noma, e taxas reduzidas para contratos de longa dura\u00e7\u00e3o).<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Fim do contrato: den\u00fancia, oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o e resolu\u00e7\u00e3o<\/h2>\n<p>O NRAU distingue tr\u00eas vias, e confundi-las \u00e9 dos erros mais caros que um senhorio pode cometer:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Via<\/th>\n<th>Quem pode usar<\/th>\n<th>Quando<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o<\/strong><\/td>\n<td>Senhorio ou inquilino<\/td>\n<td>No fim do prazo (ou da renova\u00e7\u00e3o), com pr\u00e9-aviso legal cumprido<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Den\u00fancia<\/strong><\/td>\n<td>Senhorio (casos tipificados: habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria, obras profundas) ou inquilino (ap\u00f3s per\u00edodo m\u00ednimo)<\/td>\n<td>Nos termos e prazos do NRAU \u2014 ver <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/reaver-casa-habitacao-propria\/\">reaver a casa para habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Resolu\u00e7\u00e3o<\/strong><\/td>\n<td>Qualquer das partes, por incumprimento da outra<\/td>\n<td>Ex.: falta de pagamento de renda superior a 3 meses, oposi\u00e7\u00e3o a obras ordenadas, uso indevido do locado<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>No caso mais frequente \u2014 <strong>rendas em atraso<\/strong> \u2014 o senhorio pode resolver o contrato e recorrer ao BAS (Balc\u00e3o do Arrendat\u00e1rio e do Senhorio) para executar o despejo sem passar por um processo judicial cl\u00e1ssico. Temos um guia dedicado: <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/despejo-inquilino-portugal-guia-bas-2026\/\">despejo de inquilino em Portugal<\/a>.<\/p>\n<h2>Erros de senhorio que o NRAU pune (e como evit\u00e1-los)<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Contrato verbal ou &#8220;minuta da internet&#8221; desatualizada<\/strong> \u2014 cl\u00e1usulas nulas, prazos errados, despejo bloqueado. Gere um contrato conforme o NRAU em minutos com o nosso <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/contrato-de-arrendamento\/\">Gerador de Contrato de Arrendamento<\/a> gratuito.<\/li>\n<li><strong>N\u00e3o registar o contrato na AT<\/strong> \u2014 coimas, impossibilidade de usar o BAS e, desde 2025, o inquilino pode regist\u00e1-lo por si.<\/li>\n<li><strong>Falhar prazos de pr\u00e9-aviso<\/strong> \u2014 a oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o fica sem efeito e o contrato renova.<\/li>\n<li><strong>Aceitar rendas &#8220;por fora&#8221; ou sem recibo<\/strong> \u2014 sem recibos eletr\u00f3nicos n\u00e3o h\u00e1 prova de pagamento nem enquadramento fiscal correto.<\/li>\n<li><strong>Reagir tarde ao primeiro incumprimento<\/strong> \u2014 cada m\u00eas de hesita\u00e7\u00e3o custa em m\u00e9dia uma renda. Saiba <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/impago-de-renda-o-que-fazer-nos-primeiros-30-dias\/\">o que fazer nos primeiros 30 dias de impago<\/a>.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>Perguntas frequentes sobre o NRAU<\/h2>\n<h3>O NRAU aplica-se a todos os contratos de arrendamento?<\/h3>\n<p>Aplica-se aos contratos de arrendamento urbano (habitacional e n\u00e3o habitacional) celebrados ap\u00f3s 2006, e \u2014 com regras transit\u00f3rias pr\u00f3prias \u2014 aos contratos antigos. Alojamento local e arrendamento rural t\u00eam regimes distintos.<\/p>\n<h3>Qual \u00e9 a dura\u00e7\u00e3o m\u00ednima de um contrato de habita\u00e7\u00e3o?<\/h3>\n<p>Nos contratos de prazo certo para habita\u00e7\u00e3o permanente, a regra geral \u00e9 o prazo m\u00ednimo de 1 ano; prazos inferiores s\u00f3 em situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas (por exemplo, habita\u00e7\u00e3o n\u00e3o permanente ou fins transit\u00f3rios devidamente fundamentados).<\/p>\n<h3>Posso aumentar a renda quando quiser?<\/h3>\n<p>N\u00e3o. Fora a atualiza\u00e7\u00e3o anual pelo coeficiente do INE (com comunica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via de 30 dias) e o acordo entre as partes, a renda n\u00e3o pode ser alterada unilateralmente.<\/p>\n<h3>O que acontece se o inquilino n\u00e3o pagar a renda?<\/h3>\n<p>Com atraso superior ao previsto na lei, o senhorio pode resolver o contrato e recorrer ao BAS para o despejo. O processo \u00e9 mais r\u00e1pido do que o tribunal, mas exige contrato v\u00e1lido, registado e comunica\u00e7\u00f5es bem feitas.<\/p>\n<h3>O contrato tem de ser escrito?<\/h3>\n<p>Sim \u2014 o contrato de arrendamento habitacional deve ser reduzido a escrito. Sem contrato escrito, o senhorio fica em desvantagem em qualquer lit\u00edgio e n\u00e3o consegue registar o contrato na AT.<\/p>\n<h2>Comece pelo contrato certo<\/h2>\n<p>Tudo no NRAU come\u00e7a num documento: o contrato. Um contrato bem redigido evita 90% dos problemas descritos neste guia. <strong><a href=\"https:\/\/aluseg.com\/contrato-de-arrendamento\/\">\u2192 Gere gratuitamente o seu contrato de arrendamento conforme o NRAU<\/a><\/strong> \u2014 pronto a assinar em 5 minutos, em PDF e Word.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>NRAU explicado de forma simples: tipos de contrato, prazos, den\u00fancia, atualiza\u00e7\u00e3o de rendas e obriga\u00e7\u00f5es fiscais. 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