{"id":6080,"date":"2026-05-28T09:00:00","date_gmt":"2026-05-28T09:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/aluseg.com\/?p=2001"},"modified":"2026-07-21T12:37:12","modified_gmt":"2026-07-21T12:37:12","slug":"tenant-eviction-in-portugal-complete-guide-to-the-bas-in-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aluseg.com\/en\/tenant-eviction-in-portugal-complete-guide-to-the-bas-in-2026\/","title":{"rendered":"Tenant Eviction in Portugal: Complete Guide to the BAS in 2026"},"content":{"rendered":"<p>O inquilino deixou de pagar \u2014 ou o contrato acabou e ele n\u00e3o sai. E agora? Em Portugal, o despejo \u00e9 um processo formal, com regras e prazos pr\u00f3prios, e a diferen\u00e7a entre faz\u00ea-lo bem e faz\u00ea-lo mal mede-se em <strong>meses de renda perdida<\/strong>. Este guia explica, passo a passo, como funciona a <strong>a\u00e7\u00e3o de despejo<\/strong> em 2026 \u2014 e note que o <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/novo-regime-arrendamento-2026\/\">novo regime do arrendamento<\/a> aprovado em julho prop\u00f5e despejos a partir de 2 meses de atraso \u2014, quanto custa, quanto demora e como evitar os erros que a bloqueiam.<\/p>\n<h2>Primeiro: em que situa\u00e7\u00f5es pode despejar um inquilino?<\/h2>\n<p>O despejo \u00e9 a consequ\u00eancia do fim do contrato \u2014 nunca um ato espont\u00e2neo. As portas de entrada mais comuns s\u00e3o:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Resolu\u00e7\u00e3o por falta de pagamento<\/strong> \u2014 rendas em atraso nos termos do NRAU (o caso mais frequente);<\/li>\n<li><strong>Oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o<\/strong> comunicada dentro do prazo, com o inquilino a permanecer no im\u00f3vel depois do termo;<\/li>\n<li><strong>Den\u00fancia<\/strong> para habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria ou obras profundas, cumpridos os requisitos legais;<\/li>\n<li><strong>Outras viola\u00e7\u00f5es do contrato<\/strong> \u2014 subarrendamento n\u00e3o autorizado, uso diverso do acordado, oposi\u00e7\u00e3o a obras ordenadas.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Se o problema \u00e9 rendas em atraso recentes, comece por aqui: <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/impago-de-renda-o-que-fazer-nos-primeiros-30-dias\/\">o que fazer nos primeiros 30 dias de impago<\/a>. Agir cedo e por escrito muda por completo o desfecho.<\/p>\n<h2>O BAS: o balc\u00e3o que substituiu o tribunal na maioria dos despejos<\/h2>\n<p>Desde a reforma do arrendamento, a maioria dos despejos por incumprimento n\u00e3o passa por um julgamento cl\u00e1ssico: corre no <strong>BAS \u2014 Balc\u00e3o do Arrendat\u00e1rio e do Senhorio<\/strong> (sucessor do BNA), atrav\u00e9s do <strong>Procedimento Especial de Despejo (PED)<\/strong>. \u00c9 um procedimento tendencialmente administrativo, desenhado para ser mais r\u00e1pido do que o tribunal.<\/p>\n<p>Condi\u00e7\u00f5es de acesso que travam muitos senhorios logo \u00e0 partida:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Contrato escrito e v\u00e1lido<\/strong>;<\/li>\n<li><strong>Contrato registado na AT<\/strong> (Modelo 2 \/ comunica\u00e7\u00e3o do contrato) com imposto do selo pago \u2014 sem isto, o BAS recusa o requerimento. Veja <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/registo-contrato-at-prazo-30-dias\/\">como registar o contrato nas Finan\u00e7as<\/a>;<\/li>\n<li><strong>Comunica\u00e7\u00f5es pr\u00e9vias corretamente feitas<\/strong> \u2014 a carta de resolu\u00e7\u00e3o por falta de pagamento (ou a oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o) tem de cumprir a forma e os prazos do NRAU.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>As fases do processo, na pr\u00e1tica<\/h2>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Fase<\/th>\n<th>O que acontece<\/th>\n<th>Tempo t\u00edpico<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>1. Comunica\u00e7\u00e3o ao inquilino<\/td>\n<td>Carta registada com A\/R a resolver o contrato (ou oposi\u00e7\u00e3o \u00e0 renova\u00e7\u00e3o). \u00c9 a pe\u00e7a que sustenta tudo.<\/td>\n<td>Imediato + prazos legais de mora<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>2. Requerimento de despejo no BAS<\/td>\n<td>Submiss\u00e3o eletr\u00f3nica com contrato, prova do registo na AT, comunica\u00e7\u00f5es e c\u00e1lculo das rendas em d\u00edvida.<\/td>\n<td>1\u20132 semanas de prepara\u00e7\u00e3o<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>3. Notifica\u00e7\u00e3o do inquilino<\/td>\n<td>O inquilino pode pagar, desocupar, ou deduzir oposi\u00e7\u00e3o (o que envia o caso para o juiz).<\/td>\n<td>Semanas<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>4. T\u00edtulo de desocupa\u00e7\u00e3o<\/td>\n<td>Sem oposi\u00e7\u00e3o v\u00e1lida, \u00e9 emitido t\u00edtulo para desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/td>\n<td>Semanas a poucos meses<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>5. Desocupa\u00e7\u00e3o efetiva<\/td>\n<td>Com agente de execu\u00e7\u00e3o; poss\u00edvel pedido de diferimento pelo inquilino em casos sociais.<\/td>\n<td>Vari\u00e1vel<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p><strong>Total realista em 2026:<\/strong> um PED limpo, sem oposi\u00e7\u00e3o, resolve-se tipicamente em poucos meses. Com oposi\u00e7\u00e3o, incidentes sociais ou falhas nas comunica\u00e7\u00f5es, pode arrastar-se mais de um ano. A vari\u00e1vel que o senhorio controla \u00e9 a <strong>qualidade do dossier<\/strong>: contrato, registo e cartas impec\u00e1veis.<\/p>\n<p>Para o detalhe processual completo, leia o nosso <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/procedimento-especial-de-despejo-ped-em-portugal-guia-completo-2026\/\">guia do PED<\/a> e <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/como-funciona-bas-balcao-arrendamento\/\">como funciona o BAS<\/a>.<\/p>\n<h2>Quanto custa um despejo?<\/h2>\n<p>Entre taxa de justi\u00e7a, agente de execu\u00e7\u00e3o, eventual advogado, rendas perdidas durante o processo, danos no im\u00f3vel e o tempo sem arrendar, o custo real de um incumprimento completo situa-se, na maioria dos casos, entre <strong>5.400\u20ac e 10.800\u20ac<\/strong> para uma renda m\u00e9dia. Fizemos as contas ao detalhe em <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/quanto-custa-despejo-portugal\/\">quanto custa realmente um despejo<\/a> \u2014 e \u00e9 este n\u00famero que justifica investir na preven\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<h2>Os 5 erros que bloqueiam despejos (e como evit\u00e1-los)<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Contrato n\u00e3o registado na AT.<\/strong> O BAS n\u00e3o aceita o requerimento. \u00c9 o erro n\u00ba 1 em Portugal \u2014 e resolve-se em 20 minutos no Portal das Finan\u00e7as.<\/li>\n<li><strong>Carta de resolu\u00e7\u00e3o mal feita.<\/strong> Sem os fundamentos, valores e prazos certos, a resolu\u00e7\u00e3o \u00e9 inv\u00e1lida e o processo volta \u00e0 estaca zero.<\/li>\n<li><strong>Aceitar pagamentos parciais sem estrat\u00e9gia.<\/strong> Pagamentos parciais mal documentados podem neutralizar a mora invocada.<\/li>\n<li><strong>&#8220;Autodefesa&#8221;: mudar fechaduras, cortar \u00e1gua ou luz.<\/strong> Al\u00e9m de crime (viola\u00e7\u00e3o de domic\u00edlio\/coa\u00e7\u00e3o), destr\u00f3i a posi\u00e7\u00e3o jur\u00eddica do senhorio.<\/li>\n<li><strong>Esperar demasiado.<\/strong> Cada m\u00eas de hesita\u00e7\u00e3o \u00e9 uma renda perdida que dificilmente recuperar\u00e1 \u2014 a probabilidade de cobrar d\u00edvidas a um inquilino insolvente \u00e9 baixa.<\/li>\n<\/ol>\n<h2>A verdadeira solu\u00e7\u00e3o \u00e9 anterior ao despejo<\/h2>\n<p>Nenhum senhorio que analisou bem o inquilino, exigiu garantias adequadas e assinou um contrato s\u00f3lido passa pelo BAS com frequ\u00eancia. A preven\u00e7\u00e3o tem tr\u00eas camadas:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Escolher bem<\/strong> \u2014 passe todos os candidatos pela <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/calculadora-de-solvencia-de-inquilinos\/\">Calculadora de Solv\u00eancia de Inquilinos<\/a> (gratuita): rendimentos, taxa de esfor\u00e7o e risco de incumprimento em minutos;<\/li>\n<li><strong>Contratar bem<\/strong> \u2014 um contrato conforme o NRAU, gerado no nosso <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/contrato-de-arrendamento\/\">Gerador de Contrato de Arrendamento<\/a>;<\/li>\n<li><strong>Proteger o rendimento<\/strong> \u2014 para muitos perfis, o <a href=\"https:\/\/aluseg.com\/seguro-de-rendas-impago-em-portugal-guia-completo-2026\/\">seguro de rendas (GLI)<\/a> custa uma fra\u00e7\u00e3o do que custa um despejo.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Perguntas frequentes sobre a a\u00e7\u00e3o de despejo<\/h2>\n<h3>Quantos meses de renda em atraso s\u00e3o precisos para despejar?<\/h3>\n<p>A resolu\u00e7\u00e3o por falta de pagamento pode ser acionada nos termos do NRAU quando a mora ultrapassa os prazos legais (regra geral, mora superior a 3 meses, ou atrasos reiterados nas condi\u00e7\u00f5es previstas na lei). O rel\u00f3gio s\u00f3 conta a seu favor se as comunica\u00e7\u00f5es forem feitas por escrito e na forma correta.<\/p>\n<h3>Posso despejar um inquilino com contrato verbal?<\/h3>\n<p>Na pr\u00e1tica, o PED exige contrato escrito e registado. Com contrato verbal, resta a via judicial cl\u00e1ssica \u2014 mais lenta e incerta. \u00c9 mais um motivo para formalizar sempre.<\/p>\n<h3>O inquilino pode travar o despejo?<\/h3>\n<p>Pode deduzir oposi\u00e7\u00e3o (enviando o caso para o juiz) ou requerer diferimento da desocupa\u00e7\u00e3o em situa\u00e7\u00f5es de especial fragilidade. Um dossier bem constru\u00eddo minimiza o impacto de ambos.<\/p>\n<h3>Recupero as rendas em atraso com o despejo?<\/h3>\n<p>O PED permite pedir tamb\u00e9m o pagamento das rendas em d\u00edvida, mas cobrar depende do patrim\u00f3nio do inquilino. Na pr\u00e1tica, a taxa de recupera\u00e7\u00e3o \u00e9 baixa \u2014 mais uma raz\u00e3o para prevenir com an\u00e1lise de solv\u00eancia e seguro.<\/p>\n<h3>Preciso de advogado?<\/h3>\n<p>N\u00e3o \u00e9 obrigat\u00f3rio em todos os casos e fases, mas \u00e9 fortemente recomend\u00e1vel a partir do momento em que h\u00e1 oposi\u00e7\u00e3o \u2014 e os honor\u00e1rios devem entrar nas suas contas de custo-benef\u00edcio desde o in\u00edcio.<\/p>\n<h2>Antes do pr\u00f3ximo contrato<\/h2>\n<p>O despejo \u00e9 o plano C. O plano A \u00e9 escolher bem o inquilino; o plano B \u00e9 um contrato que protege. <strong><a href=\"https:\/\/aluseg.com\/calculadora-de-solvencia-de-inquilinos\/\">\u2192 Analise gratuitamente a solv\u00eancia do seu candidato a inquilino<\/a><\/strong> antes de assinar \u2014 demora 2 minutos e pode poupar-lhe 10.000\u20ac.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Como funciona o despejo de inquilino em Portugal em 2026: fundamentos legais, fases do BAS, prazos reais, custos e os erros que atrasam tudo. Guia do senhorio.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1069,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[6],"tags":[],"class_list":["post-6080","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacoes-sobre-aluguer"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aluseg.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6080","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/aluseg.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aluseg.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aluseg.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aluseg.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6080"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/aluseg.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6080\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6082,"href":"https:\/\/aluseg.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6080\/revisions\/6082"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aluseg.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1069"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aluseg.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6080"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aluseg.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6080"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aluseg.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6080"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}